一按與二按意思是什麼？兩者分別及例子一覽｜物業貸款套現錦囊2025

無論買樓置業還是物業貸款周轉套現，往往需要進行「一按」或「二按」，有些業主選擇「一按」上會，甚至進行按揭保險，部分則「二按」從而獲得高成數按揭或套現。

「一按」與「二按」各有利弊，所以申請前要理解一按與二按意思及分別，本文會以例子說明兩者分別，讓業主做出精明的物業貸款選擇。

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目錄：

1.一按、二按意思是什麼？

2.一按與二按有什麼分別？

3.GICL環球信貸物業一按、二按貸款 比銀行更快、簡易、靈活

一按、二按意思是什麼？

要了解一按、二按的分別，第一步是要徹底了解一按是什麼，然後再學習二按的意思。

一按意思是什麼？

「一按」（英文：First Mortgage Loan）是物業的首次抵押貸款，樓契須存放在銀行或貸款機構內，因此一按業主不用一次全額付清樓價，將巨額費用分攤多年，每月還款。一按可以是新造的物業按揭作置業用途，或將已供滿的物業（現契樓）重按來套現，從而獲得可觀的流動資金，以作周轉之用。

由於一按物業已作抵押，若無法按時還款，業主可能會失去一按物業。銀行或貸款機構有權為收回一按貸款金額，而將該物業拍賣或出售。

根據金管局的指引下，一按物業按揭成數上限為7成，合資格買家配合按揭保險（按揭保費最高為貸款額5％），甚至可做到9成按揭。然而，按揭保險只適合首次置業人士，亦只能自住不能出租。不妨考慮GICL環球信貸的物業一按貸款，按揭成數高達8成，還款期長達240期，一按年息低至8%，即日審批，最快可於第二個工作天取款。

二按意思是什麼？

何謂二按？ 「二按」（英文： Second Mortgage Loan）是在原本已抵押的物業按揭（一按），申請第二筆抵押貸款。同理，業主可為該物業申請三按、四按，但由於利率及風險過高，實屬罕見。值得留意的是，申請二按前須取得一按銀行的同意，或需確保一定的「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）。

二按有兩個目的，第一是準業主補首期，若一按成數不足上會，又未能通過按揭保險，就由二按增加按揭成數（例如：一按7成＋二按2成）。第二是二按套現更多資金，在不用賣樓的情況下，可支援買樓投資、生意周轉、業務擴充、裝修、整合卡數、子女教育、醫療、高息負債、突發意外等開支。

二按多數由貸款公司批出，成功申請銀行二按的難度很高。當業主想在原有一按銀行申請二按，銀行會要求二按申請人提交穩定的入息證明，並通過「供款與入息比率」至少5成的要求，以確保還款能力，供款上要合併一按、二按每月供款及其他債務，當申請的收入沒有相應的上升，銀行就不會批出二按。

而GICL環球信貸的物業二按貸款還款期長達180期，透過抵押物業，利率比私人貸款低。而且可借入比一按更高按揭成數，審批要求亦比銀行一按及二按低，審查時間又較短。

一按與二按有什麼分別？

如上列表格所示，由於物業二按貸款的放貸者並非第一債權人，可能無法收到欠款，承受更高的風險，當樓價下跌，抵押物業出售後的價值或只能夠債還一按貸款，因此二按的利率往往較一按高，還款年期亦較長。

然而，由於二按不受金管局的按揭指引約束，因為申請二按的業主可在毋須繳付「按揭保費」的情況下，獲得額外的按揭成數，亦不用通過「供款與入息比率」，所以申請審批較為寬鬆，速度更快，部分計劃更可先息後本，彈性更高。

至於一按、二按、加按及轉按分別，可參看樓宇按揭文章。

一按、二按例子

1. 補一按首期

買家趙先生想購入一層樓價900萬的物業，他本來有280萬金支付首期，加上銀行批出7成即是630萬的一按按揭，理應足夠，但由於他的收入不足以達到「供款與入息比率」5成的標準，只能借較低成數的按揭。

若銀行只能提供450萬的首期，這時他尚欠的180萬，就需要「二按」作為幫補首期之用。

2. 物業二按套現

中小企老闆羅先生將仍在按揭當中市場估值達800萬的私人物業到銀行加按，但銀行審批時間長，又要提供入息審查、財務報告等文件。後來，他得知GICL環球信貸的物業貸款服務，就提交物業二按貸款申請，15分鐘初步審批，並於3天後經套現，為生意周轉。

GICL環球信貸物業一按、二按貸款特點
比銀行更快、簡易、靈活

GICL環球信貸提供物業一按及二按套現方案，業主不用賣樓，就可釋放「磚頭」資產的價值。

• •  最快15分鐘初步審批，現金到手時間短
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• •  不限樓齡和業主年齡

• • 申請簡單：免入息證明及壓力測試等，
    適合入息證明不足、信貸評級稍低、自僱人士、中小企老闆、需要短期資金周轉的人士等

• •  單一一按貸款成功個案：套現金額最高可達過億

• • 循環備用額，彈性較大

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• • 一按還款期 長達240期

• • 特選客戶毋須律師費、物業估價費及手續費

 一按、二按物業種類廣泛

一按、二按物業不限種類及樓齡，包括：

住宅物業：傳統私樓、新盤單位、已補地價居屋、村屋、唐樓、舊樓等

非住宅物業：工廈、商舖、寫字樓、車位及地皮等

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