按揭比較 2026：單看利率就中伏？揭開銀行 vs 財務公司「樓宇按揭」5 大隱藏條款
按揭比較 2026：單看利率就中伏？揭開銀行 vs 財務公司「樓宇按揭」5 大隱藏條款
在 2026 年的今天，當您搜尋 按揭比較 或 樓宇按揭 時，第一眼看到的通常是 MoneyHero 或 mReferral 等大型比較網的精美表格：銀行 H+1.3%、現金回贈 1%… 這些數字看似吸引，但往往隱藏了魔鬼細節。 許多業主在簽約後才發現，原來所謂的「低息」伴隨著長達 2-3 年的罰息期，想轉按套現卻被高額罰款鎖死；又或者因經濟波動，銀行利用苛刻條款突然 Call Loan。作為業主，您需要的不是一個冷冰冰的利率數字，而是一個真正具備彈性的資金夥伴。本文將帶您深入合約背後，拆解銀行與財務公司（如 GICL）在條款上的關鍵差異。
文章目錄：
為何「按揭比較網」的數字不能盡信？
比較網站的商業模式通常依賴「成功轉介」的佣金。因此，它們傾向將「最低利率」和「最高回贈」放在最顯眼位置，以吸引點擊。然而，這些「最優惠 Offer」往往有嚴格的門檻：
1. 入息要求極高：僅適用於公務員或高收入專業人士。
2. 必須購買額外產品：如家居保險或開立出糧戶口。
3. 條款欠缺透明度：對於「提早還款罰息」或「遲供後果」往往輕描淡寫。
盲點一：罰息期 (Lock-in Period) 的鎖死代價
銀行做法： 絕大多數銀行按揭合約設有 2 至 3 年罰息期。若您在期間內因 樓宇加按套現 或賣樓而提早還款，需支付貸款額 1% – 3% 的罰息，並需全數退還現金回贈。 例子：借 500 萬，首年罰息 3% = 15 萬。這筆費用隨時高於您節省的利息。
GICL 優勢： 我們明白資金流轉的重要性。GICL 的按揭計劃極具彈性，部分方案 最短 3-6 個月後即可免罰息提早還款。這對於短線投資者、或只需短期 生意周轉 的老闆來說，是無可比擬的優勢。
盲點二：現金回贈 (Cash Rebate) 看得到吃不到？
根據 MoneyHero 及 mReferral 的資訊，2025-2026 年銀行現金回贈雖然看似回升，但細則卻更嚴苛 。
1. 門檻提高：許多銀行要求貸款額達 800 萬以上才享最高回贈。
2. 回贈扣減貸款額：金管局規定，若回贈超過 1%，整筆回贈需扣減貸款額。這意味著您實際借到手的錢變少了，變相增加了首期負擔。
3. 審批更嚴：為了送出回贈，銀行會對申請人的 TU 及入息證明進行「顯微鏡式」審查。
GICL 取態： 我們不玩弄回贈數字遊戲。GICL 專注於 銀行 vs 財務公司 的核心差異——批核率。我們提供 免入息證明 方案，直接評估物業價值，讓您省卻繁複文件，快速獲得資金。
盲點三：物業估價不足 (Under-valuation) 的上會陷阱
這是一個許多買家在簽臨約後才發現的痛點，特別是鍾情於市區舊樓的業主。
銀行的「樓齡歧視」與保守估價 在 2026 年的按揭市場，銀行對於 唐樓 或 高樓齡洋樓（例如 40-50 年以上）的態度極為保守。銀行在進行估價時，往往會因為樓齡高、無電梯或消防設施未升級，而大幅折讓估值，甚至直接拒批按揭（例如未能通過「75減樓齡」的審查）。
後果：業主經常面臨「估價不足」的困境，明明市價值 500 萬的樓，銀行只估 400 萬。中間的 100 萬差價，業主必須自己拿出真金白銀「抬錢上會」，否則隨時因資金不足而被迫撻訂。
GICL 專注地段與實用價值
GICL 明白即使是舊樓，只要位處市區優質地段（如灣仔、油尖旺），其居住與租務需求依然強勁。 彈性樓齡限制：我們對樓齡的包容度遠高於銀行，不會單純因為樓齡高就大幅壓低估價。
貼市批核：GICL 的專業團隊會參考同區實際成交及物業狀況作獨立評估，往往能批出比銀行更貼近市價的貸款額，助您解決首期不足的難題，順利完成交易。
盲點四：壓力測試 (Stress Test) 與入息審查的隱形門檻
很多業主在 按揭比較 時只看表面的低利率，卻忽略了自己是否真的能拿到這張「入場券」。
銀行的「顯微鏡式」審查 銀行必須嚴格執行金管局的監管指引。這意味著，無論您現在供款能力多強，銀行都必須假設未來加息 2 厘後，您的供款與入息比率 (DTI) 仍不超標。此外，對於 自僱人士 或 退休長者，銀行要求極為苛刻：
1. 文件繁瑣：必須提供最近 2 年的稅單及經審計財務報告，缺一不可。
2. 收入打折：非固定收入（如佣金、花紅）往往被視為不穩定收入，計算時會大打折扣。
3. 拒批風險：只要其中一項文件不符合「完美標準」，申請隨時被拒，令您大失預算。
GICL 的「免入息、免壓測」通道 GICL 作為持牌放債人，審批邏輯與銀行截然不同。我們專注於 物業套現 的核心——資產淨值。
免壓力測試：我們不需要假設未來加息環境，只看您目前的還款誠意與物業價值。
免入息證明：即使您是現金出糧、無稅單的自僱人士，甚至是已退休但持有物業的長者，只要物業價值足夠，我們一樣批出貸款。這條「綠色通道」是傳統銀行無法提供的，助您繞過繁瑣文件，快速獲取資金。
總結：真正的比較，應看「靈活度」而非單看「最低息」
綜合以上 5 大隱藏條款，我們可以看到一個清晰的圖畫： 銀行按揭：適合收入極度穩定、未來 3 年不打算變賣物業、且能通過嚴格壓測的人。雖然名義利率低，但「鎖死度」極高。
GICL 按揭：適合自僱人士、中小企老闆、或需要短期資金周轉的業主。雖然利率稍高於銀行，但換來的是 免罰息、免入息審查、高彈性 的資金自由。 在做 按揭比較 2026 時，請緊記：最平的，未必是最適合您的。
常見問題 FAQ
常見問題 FAQ
Q1：GICL 的按揭利率大約是多少？
A： 由於我們提供的是個人化 免入息方案，利率會視乎物業質素及貸款成數而定。雖然高於銀行的 P 按，但極具競爭力，且無隱藏手續費。建議直接聯絡我們作免費報價。
Q2：如果我在罰息期內想轉按走，GICL 會罰款嗎？
A： 視乎合約條款。GICL 提供多種方案，部分設有極短罰息期（如 3 個月），甚至免罰息。我們鼓勵客戶在申請時說明資金用途（如短炒或過渡性貸款），以便我們為您安排最靈活的條款。
Q3：申請 GICL 按揭會影響我在銀行的信貸評級 (TU) 嗎？
A： 不會。GICL 的按揭貸款紀錄不會上報至環聯 (TU)。這意味著您的信貸評級不受影響，這對於希望保持良好 TU 以備日後向銀行申請其他貸款的業主來說，是一個極大的優勢。
立即行動：別被表面的低息數字蒙蔽！
GICL 的承諾：
✅ 免入息證明、免財務報表
✅ 最快 24 小時批核放款
✅ 彈性估價，接受高樓齡唐樓
✅ 提早還款免罰息（視乎合約條款）
✅ 不影響銀行信貸評級
立即聯絡 GICL 環球信貸，體驗真正透明、靈活的 樓宇按揭 服務 👉WhatsApp GICL！
📞 立即致電: 2111 0998
🌐 網上申請：https://gicl.com.hk/
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