GICL環球信貸作為Listed company，提供的正規物業按揭，兼具成本效益及借貸彈性，助你輕鬆以不同物業（包括私樓、居屋、村屋、公屋）套現。下文將講解樓宇加按套現意思、與轉按、二按分別，比較物業加按利率、成數、回贈及優惠，包括豁免律師費，並附上加按計算機。

樓宇加按套現意思是什麼？

樓宇加按套現的意思是指向銀行再申請一次樓宇按揭加借，以得到額外貸款額，額外資金可支援買樓投資、生意周轉、裝修、子女教育等開支。業主持有現契物業（沒有按揭的物業），在現有銀行申請按揭套現現金，又或供樓人在現有進行樓按的銀行，再進行多一次樓宇加借，以套現資金用途，是為「加按」。

樓宇加按是按揭貸款的一種，因此申請的流程和程序大致上與申請樓宇按揭相似，都需要遵循金管局的指引，提交相關個人資料、入息證明等文件作審批，而且要達到「供款與入息比率」（DSR）要求，自住物業的上限為50%，非自用物業則為40%，所以審批需時。

此外，若樓宇加按套現的是聯名物業，在申請加按時便需要所有業主的同意，並一同申請。

銀行樓宇加按套現例子

若業主將單位抵押給銀行，並在5年後該單位升值，業主可以向同一間銀行申請樓宇加按或加借套現。假設5年前單位以500萬購入該單位，借了6成（即是300萬）。

現在單位價格已升至700萬，而700萬的6成是$420萬，而且現時尚餘約 250 萬元按揭未供。420萬元與250萬元之間相差了170萬元。如果業主申請樓宇加按貸款套現，銀行在不提高按揭成數的情況下，至少可以向業主借出第二筆按揭作套現之用：170萬。

銀行樓宇加按套現條件

• 加按物業估值上升：
  由銀行重新估價，當物業升值才有額外貸款額。

• 通過供款與入息比率的要求：
  每月供款不得超出月入40％至50%。而且要通過銀行入息要求及有穩定收入。

• 良好信貸紀錄：
  以免銀行拒批樓宇加按貸款

• 利息：
  銀行會參考市場走勢作調整

樓宇加按套現與轉按分別

加按與轉按最主要分別是過程中涉及的承按機構。

樓宇加按套現是指業主持有的現契物業，在現有銀行再次進行樓宇按揭加借，增加物業按揭抵押，套現更多現金，由同一承按機構處理。

而Refinancing則是將現有銀行或財務機構的物業按揭貸款，轉移至另一間財務機構，涉及不同的承按機構。

請注意，不是所有的加按和轉按利息都可以扣稅；若套現出的資金並非用於購買住宅，就不能扣稅。

樓宇加按套現及轉按各有好處

樓宇加按或加借套現適合小額套現或不想更改現有按揭條款的人；而Refinancing適合想爭取更佳貸款條件或增加貸款額的業主。

記得加按後罰息期會重新計算，不能立即轉按。

樓宇加按套現好處

• 樓宇加按套現利息較私人貸款低：
  然而，當市場處於加息期，或增加按揭利率

• 利用物業增值套現：
  靈活運用物業的資金用途

• 不用轉銀行：
  不用重新按揭，樓宇加按手續較簡單

• 樓宇加按套現沒有罰息期

樓宇轉按好處

• Refinancing的回贈優惠比加按高：
  主要原因是計算基礎不同，轉按回贈是基於整筆新貸款額，而加按的回贈只基於套現的金額

• 調整更優惠貸款條件：
  更低利率、延長還款期、增加貸款額，減低月供壓力

• 甩按保：
  節省按揭保費

•  剔除擔保人或聯名「甩名」：
  恢復首置身份，以更優惠條款貸款

物業加按套現與二按分別

加按與二按的主要分別是：物業加按套現只牽涉一間承按機構（通常是銀行）作樓宇加借，以得到額外的貸款額套現；而二按則則涉及兩間承按機構，故稱為「二按」。

二按是將現有按揭貸款，一般是由銀行進行的一按，轉至另一間財務機構重新申請按揭，進行二按，利率與貸款額都會有所改變。

由於風險較大，二按的利率一般比加按高，但同時按揭成數較高，因此Second Mortgage適合想借入更高成數，但未能通過按揭保險的業主。

而且二按申請手續簡單，以GICL環球信貸為例，免入息證明及壓力測試，最快15分鐘初步審批，過數時間短，適合急需資金周轉的人士。

GICL環球信貸樓宇按揭套現特點：

相對香港銀行機構的樓按加按或加借，GICL環球信貸提供的樓宇按揭服務包括二按、Refinancing等：

• －不限樓齡
• 還款期 長達240期
• 單一物業貸款額 高達過億
• 豁免律師費、估價費及手續費
• No stress test
• 申請流程簡單、彈性高
• 適合多種物業類型
• Early Repayment免罰息
• 即日審批樓宇按揭，最快第二個工作天取款

火速申請，由GICL環球信貸為您爭取專屬最優惠利率的樓按方案！

物業加按套現利息

多數銀行的物業加按利息比首按高，並提供P按（最優惠利率）及H按（銀行同業拆息），兩者利率均浮動。

「H按」利息隨市場變動，減息快但波動較大；而「P按」利息較穩定，但減息較慢。在加息期，「H按」會比「P按」更優惠；在減息期，則可選擇「P按」。

根據2025年9月數據，P按銀行利率約P-1.75%至P-2.1%；H按利率約H+1.3%至H+1.6%，P -1.75%至P-2.1%封頂。

當樓宇按揭利息上升，就適合物業加按或加借套現，以保持現有的低息按揭。相反，當按揭利率下降，可考慮在現有銀行轉按揭計劃，或將現有按揭轉按至另一財務機構。

若未能在現有銀行進行物業加按套現或改變按揭計劃，不妨Refinancing到GICL環球信貸，利息比私人貸款低，No stress test，並省卻審查時間，快速轉按套現。

物業加按套現成數

物業加按或加借套現的成數取決於物業的現估價、尚欠的貸款餘額及現有的按揭成數，還款期可達25至30年。

根據《施政報告2024》，住宅及非住宅物業（如工商舖、車位）按揭成數，不論物業價值、是否自用或公司持有、以及買家是否首置，上限一律為7成。

而Refinancing至GICL環球信貸，按揭成數高達7成，審批要求銀行按揭低，審查時間亦較短。

加按或轉按套現物業類型

私樓、唐樓、已補地價公屋／居屋、村屋、工廈、商舖、寫字樓，以及車位、地皮等物業皆可進行加按或加借套現。此外，這些物業按揭亦可申請GICL環球信貸轉按服務，無樓齡限制，可作靈活現金周轉。而私樓與居屋等其他物業的轉按利率和成數有所差異，需依物業類型分別申請。

村屋和唐樓加按或轉按套現特點

可申請較高成數，唐樓的按揭成數上限為9成，而村屋按揭加按成數上限一般為8成，但需要嚴格審核業權、合規性及物業質量而有所調整，實際批核加按或轉按成數約6成。

居屋加按與公屋加按套現利息、特點

居屋或公屋是否可以加按？綠表或白表居屋、公屋可進行加按，可選擇H按或P按，但建議在申請加按或Refinancing時，應先向房屋署查詢是否合資格。

未補地價居屋加按或轉按

未補地價居屋（綠表居屋、白表居屋、綠表二手、白居二）或公屋不能加按或轉按套現，除非得到房署同意書，才能參加免補地價重新按揭加按計劃或轉按。

居屋加按的手續是要先申請房署同意書，一般因業主家中有紅白事或經濟困難（如籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、支付贍養費、生意財困）、業權轉變等，房署才會同意。即使居屋加按獲批，加按的金額只能應付相關開支。居屋加按的批准有效時間為獲批日起計6個月。

然而，綠表可將按揭餘額作加按或Refinancing，作減息和賺取加按或轉按回贈優惠、費用豁免（包括律師費）之用。

居屋按揭成數自2024年3月1日起，政府擔保期延長至50年，故綠表一手居屋最高都可做95%，還款期最長30年。不過，當擔保期已過，居屋加按或轉按套現批核方法就和私樓相同，惟分別在於已過擔保期的居屋不能加擔保人，即代表業主本人必須要有足夠能力通過供款與入息比率要求。

已補地價居屋加按或轉按套現

已補地價居屋可視為私樓般進行按揭保險，作居屋加按套現或轉按「甩按保」，事先無需獲得房署批准。居屋按揭成數不多於6成，可以於公開市場放租。

GICL環球信貸對已補地價居屋Refinancing套現的做法和私樓的利率、成數與還款期相似。

此外，GICL環球信貸為未補地價的居屋業主提供HOS Loan，這是為居屋業主而設的私人貸款（居屋業主私人貸款），最快5小時特快批核，免去繁複文件審查，貸款額高達150萬元，還款期長達120期，按揭利息比私人貸款低，免壓力測試，毋須抵押樓契、上律師樓。

物業加按與轉按套現回贈優惠

在樓價上升時加按，貸款額度空間會提高，亦有機會得到回贈或優惠。市面上的銀行向私樓、居屋業主等申請人提供物業加按回贈優惠約0.3％至1％，在同一百分比的話，Refinancing的金額會比加按大，因轉按的現金回贈是以整筆新貸款計算，而物業加按的回贈僅用套現的部份計算。

不過，申請銀行的物業加按或轉按要求較高，難以申請。而且，現時金管局對物業按揭現金回贈有嚴格規限，若加按或轉按現金回贈超過1%，需從貸款額內扣除。

而GICL環球信貸的轉按服務，介紹及委託轉按律師，並提供豁免律師費、估價費、手續費的優惠，從而減輕客戶的轉按成本。轉按申請人應向環球信貸查詢具體的優惠細節。

物業加按或轉按套現的的常見問題

轉按程序或手續是否需要經由律師樓辦理？

環球信貸集團有限公司委託位於香港中環區具規模的律師樓辦理按揭貸款，保證客戶獲得可靠的轉按服務。

轉按期間能否出售物業？

業主可隨時自由出售已抵押物業，不需要事先得到環球信貸集團有限公司同意。

轉按申請程序是什麼？

可於環球信貸集團有限公司網站填寫申請表格/WhatsApp/Wechat/致電查詢熱線，留下個人及物業基本資料，稍後會有專人回覆初步獲批結果，若客戶接受條款，可遞交文件正式辦理轉按申請。