物業二按套現指南2026｜二按、轉按、加按按揭貸款的意思、利息等分別解碼。

不少香港業主都會希望透過物業抵押貸款套現，但面對「二按」、「轉按」、「加按」等按揭術語仍感陌生。雖然只是一字之差，但在利息、申請條件上有一定分別，一於由GICL環球信貸為您解碼。為了讓您作出精明的物業套現決定，下文將講解物業二按套現的基本意思、與轉按和加按的核心分別，再比較香港銀行、信貸公司樓宇按揭方案的利弊。

目錄：

1.二按、轉按、加按意思是什麼？

2.物業二按、轉按與加按貸款套現分別
及利弊分析比較

3.GICL環球信貸物業二按、轉按貸款套現
比銀行更快、簡易、靈活

二按、轉按、加按意思是什麼？

當物業升值，業主擁有一筆潛在的資產，即是物業淨值（Equity）。這是進行「二按」、「轉按」或「加按」進行按樓套現的好機會，由「紙上富貴」，變為套現實際的流動資金。

不論是旅遊享受、改善生活質素、子女教育，或買樓投資、整合卡數、樓宇維修、生意周轉、業務擴充、高息負債、突發意外、裝修家居等財務需要都可輕鬆應對。

物業二按貸款套現意思是什麼？

在了解物業「二按」前，要了解按揭及「一按」（英文： First Mortgage Loan）是什麼？按揭意思是指業主以物業作為抵押，將物業資產抵押給貸款人（銀行或貸款公司）名下，待還清貸款後，再將資產贖回。

而「一按」是物業的首次抵押貸款，不論是購置新造物業，或將已供滿的物業（現契樓）重按來套現，借款人每月還款，還款年期可拉長至25至30年，讓資金運用更為靈活。

物業「一按」貸款按揭成數上限為7成，但準業主或未能負擔剩下的3成。接下來，業主可透過申請按揭保險（按揭保費最高為貸款額5％），以達到9成按揭。而另一方法是申請樓宇「二按」，借高成數按揭。

想了解更多一按與二按的分別，可參看「一按與二按意思是什麼？兩者分別及例子一覽｜物業貸款套現錦囊」文章。

「二按」（英文：Second Mortgage Loan）意思是什麼？二按是在物業已承造一按的情況下，再向另一家貸款機構（通常是二按貸款公司或發展商）申請第二份抵押貸款。同理，業主可為該物業申請三按、四按，並抵押至不同財務機構，但現時已十分罕見。

以往物業按揭成數較低時，買家壓力大，物業二按貸款是協助上車的方法之一，用於增加按揭成數，但在按揭保險出現後，樓宇二按多數用來套現周轉。

物業二按套現例子

物業二按套現額度的計算與物業淨值息息相關，由物業的當前市值或估價，減去一按尚未償還的貸款餘額。舉一個簡單例子，假設物業現時估值為港幣1,000萬元，一按貸款還剩下400萬元未還清，那麼物業淨值就是600萬元。物業二按貸款的可套現額度，就是基於這600萬元淨值來進行計算和審批。

誰提供物業二按？

二按通常不是由銀行提供，原因在於二按物業按揭的清償順位。一按貸款的放貸者是第一債權人，擁有「優先受償權」。這代表萬一業主無法償還，物業被迫出售時（尤其是樓價下跌期間），賣出物業的款項，必需優先償還一按。在清還一按之後，若有餘額，才償還2按貸款，令物業二按貸款的放貸者無法收到欠款的風險更高。銀行基於審慎的風險管理原則，甚少提供樓宇二按。

而市場上的物業二按貸款多數由信貸公司或財務公司提供，為彌補其承受的額外風險，利息較高，還款期亦較短，而且在批核上着重物業價值及成數，而非嚴格入息審查。

GICL環球信貸作為一間上市的信貸公司，所提供的正規物業二按貸款，還款期長達180期，透過抵押物業，物業二按利息比私人貸款低。而且可借入比一按更高按揭成數，審批要求亦比銀行按揭低，審查時間又較短，詳情請看「物業二按貸款 樓按「套現易」（附二按計算機）」文章。

何謂「轉按」？

「轉按」（英文：Refinancing）是指業主將現有銀行或貸款機構進行的樓宇按揭貸款，轉移至另一間貸款機構，主因是節省利息開支及套現更多資金，或獲得回贈優惠。

不論一按或二按，都有機會轉按至其他貸款機構，本質是由新貸款取代舊貸款，重新設定利息、年期及供款安排。

物業轉按分兩類

平手轉按：將未供完的貸款額，轉至其他貸款機構，作減息及獲取優惠或現金回贈之用。

轉按套現：將整個物業的按揭轉移至貸款機構，扣除已債還的貸款餘額，可套現物業升值的貸款額，並可能獲得減息、優惠或現金回贈。

物業二按與轉按在按揭的過程中都牽涉不同的貸款機構，但套現的方法有很大分別。二按是在原有按揭加借一筆，涉及兩筆貸款，而轉按是將一按或二按按揭轉移到新的貸款機構，好處是風險較低。因此，轉按利率一般比二按低。

樓宇轉按套現例子

趙小姐本身樓宇按揭的一按按揭成數達60%，為清還卡數，到一間財務公司將物業「二按」進一步套現，以加大貸款額。一按利息為2.9%，但二按利率達32%，平均利息達21%。由於她的入息及物業估價不足，銀行未能批核她的轉按申請。

後來，她經朋友介紹到GICL環球信貸，提交物業轉按貸款申請，15分鐘初步審批，於2天後套現，延長還款期，亦減低每月供款及利率，一解燃眉之急。

環球信貸為業主提供的按揭轉按服務，為客戶節省原本一按及非正規財務公司物業二按貸款的高利息，並因應物業升值提高按揭成數。

而且會為申請人的轉按物業進行估價及計算優惠，幫您簡單應急套現周轉，想了解更多可參看「物業轉按貸款套現比較：利率、好處、回贈優惠一覽，GICL環球信貸豁免律師費（附轉按計算機）」文章。

什麼是物業加按？

加按（英文：Top-up Mortgage/Mortgage Further Advance）意思是為已按物業或現契物業（沒有按揭的物業），在原本銀行重新申請按揭加借，從而套現額外的貸款額。

與物業二按和轉按最大的分別是，加按套現只涉及一間承按機構，即是在現有銀行將物業升值的部分抵押來套現周轉。

銀行樓宇加按套現例子

若業主在銀行為物業進行一按按揭，5年後該物業升值，就可向同一間銀行申請物業加按套現。

假設5年前業主以港幣500萬元購入該物業，借了60%（即是300萬元）。現在該物業價格已升至港幣700萬元，而700萬元的60%是420萬元，而且現時尚餘約 250 萬元按揭未供。420萬元與250萬元之間相差了170萬元。

如果業主申請樓宇加按貸款套現，銀行在不提高按揭成數的情況下，至少可以向業主借出 170萬元 按揭作套現之用。

至於一按、二按、轉按及加按分別，可參看樓宇按揭文章。

物業二按、轉按與加按貸款套現分別
及利弊分析比較

二按、轉按及加按各有利弊

二按雖然利息較高、還款年期較短，但審批時間短，門檻低，適合急需資金周轉，但未通過銀行審批的業主申請。而且二按是獨立的貸款，不會影響原有的貸款。因此，若您多年前有低息的一按，用二按就可以保留，而轉按及加按則可能要放棄。

而轉按適合罰息期已過，尋求更低利息及優惠，或想利用物業升值套現的業主。

由於加按只能夠透過銀行申請，申請難度最高，但適合入息穩定、嫌轉按手續繁複，只想簡單快捷在原行申請，而且不介意優惠或回贈的業主。

記得，轉按的限制是有一定時間的罰息期，以銀行為例，罰息期2至3年，太早轉按會被罰息。

GICL環球信貸物業二按、轉按貸款套現
比銀行更快、簡易、靈活

GICL環球信貸提供物業二按及轉按套現貸款，業主不用賣樓，就可釋放資產的潛在價值。

相對銀行的轉按或加按，GICL環球信貸的二按及轉按貸款，審批要求較低，免卻繁複文件，審查時間亦較短，助您極速完成周轉套現，實現財務目標。

• •  最快15分鐘初步審批，現金到手時間短
    部分案例由物業估價到過數可望數天內完成

• •  不限樓齡

• • 申請流程簡單：免入息證明及壓力測試等，
    適合入息證明不足、信貸評級稍低、自僱人士、中小企老闆、需要短期資金周轉的人士等

• •  單一貸款成功個案：套現金額 高達過億

• • 循環備用額，彈性較大

• •  提早還款 免罰息

• • 還款期 長達240期

• • 特選客戶毋須律師費、物業估價費及手續費

二按及轉按物業種類廣泛

二按、轉按物業不限種類及樓齡，包括：

住宅物業：傳統私樓、新盤單位、已補地價居屋、村屋、唐樓、舊樓等

非住宅物業：工廈、商舖、寫字樓、車位及地皮等

火速申請，獲取專屬最優惠利率的物業二按或轉按貸款方案！