物業估價 不足如何解決？ 短期貸款助你渡過上會難關

在香港打拼多年,由剛出社會開始一點一滴儲蓄,加班、省吃儉用十幾二十年,終於儲夠首期準備上車。當你滿懷期待簽下臨時買賣合約,以為置業夢即將成真,卻在最關鍵的上會階段遇上晴天霹靂——銀行 物業估價 不足、按揭壓力測試不合格,甚至審批時間過長,令你面臨「補錢上會或撻訂」的兩難困局。

這種情況並非個別例子。不少首次置業人士已用盡積蓄支付首期,根本無法在短時間內再籌集額外數十萬甚至過百萬資金。此時,選擇合適的按揭公司並了解短期按揭貸款方案,可能就是保住心儀單位的關鍵。

物業估價 是什麼?為何會出現估價不足?

物業估價是銀行或估價行根據近期成交價、樓齡、地段、面積及市況等因素,為單位評估的「市場合理價值」。這個估值直接影響銀行願意批出的按揭貸款金額——即使你與業主談妥成交價,銀行也會以「成交價」與「物業估價」兩者中較低的一個來計算按揭成數。

估價不足的常見原因包括:

• 樓市急升急跌,估價數據滯後

• 屋苑成交疏落,缺乏近期參考

• 特色單位或凶宅等負面因素

• 新盤開價偏高,銀行審慎評估

• 個別銀行風險取態較保守

估價不足實例:荃景花園買家需額外支付多少?撻訂損失有幾大?

讓我們以實際案例說明估價不足的影響。假設一位準買家計劃購入荃景花園1期3座中層單位,成交價600萬元,原本計劃申請八成按揭,只需支付120萬元首期,其餘480萬由銀行承造按揭貸款。

情況一:估價足夠

若銀行估值同為600萬元,八成按揭批出480萬元,買家只需準備120萬首期及基本雜費即可上會。

情況二:估價不足

若銀行因成交參考不足或對屋苑前景審慎,只估值520萬元,八成按揭最多批出416萬元(520萬 × 80%)。買家需自付金額變成:600萬 − 416萬 = 184萬元,比原本預計多出64萬元現金缺口。

對於已將多年積蓄投放在首期的首次置業人士,這筆突如其來的64萬元往往難以短時間籌集。若無法在限期內補足差額,就要面對撻訂,損失5%至10%訂金(即30萬至60萬元),甚至被發展商追討差價,嚴重個案更可能被入稟追討及面臨破產風險。

按揭壓力測試不過與審批延誤的雙重困局

除了物業估價不足,銀行批核按揭時還會進行壓力測試,確保供款佔入息比率符合金管局規定,並按較高利率測試還款能力。若收入不穩、負債較高或從事自僱行業,被拒批並不罕見。

加上部分銀行審批時間較長,由提交文件到正式批核可能需時數星期。一旦接近上會日才發現貸款批不足或未獲批,買家已沒時間轉往其他銀行重新申請,只能眼睜睜看著心儀單位失去,或賠上大筆訂金。

這些情況令已簽臨約的準業主陷入巨大壓力:既擔心失去辛苦儲蓄換來的上車機會,又害怕撻訂蝕掉多年積蓄。

樓齡過高實例:唐樓買家遭銀行拒批按揭怎麼辦?

樓齡問題同樣是銀行拒批按揭的常見原因。假設一位買家看中油麻地某幢唐樓單位,業主開價380萬元,買家原本計劃申請八成按揭貸款,即304萬元,自付76萬元首期。

然而,該唐樓樓齡已達70年,銀行評估後認為物業剩餘可用年期過短,按揭還款期難以批足25至30年。根據一般銀行準則,「75年減樓齡」或「80年減樓齡」會影響最長還款期,樓齡70年的唐樓最多只能批5至10年還款期,每月供款壓力大增,買家難以通過壓力測試。

最終銀行只願意批出五成按揭,即190萬元,買家需自付金額變成380萬 − 190萬 = 190萬元,比原計劃多出114萬元,這筆額外資金幾乎不可能在短時間內籌集,最後只能選擇放棄心儀單位或另覓資金來源。

在這種情況下,向專業按揭公司申請短期按揭貸款可達最高八成,不受傳統銀行樓齡限制所約束,為買家提供靈活的融資方案,先完成交易,日後再作財務安排。

按揭公司短期貸款如何解決估價不足上會問題?

當遇上物業估價不足、按揭批核不足或時間緊迫,向專業按揭公司申請短期按揭貸款可以是有效的應急方案。這類短期貸款的最大優勢是「快速」與「靈活」:

審批優勢:

• 批核流程較傳統銀行簡單快捷

• 著重物業本身抵押價值,不過分側重入息證明

• 可在數天內批出貸款,填補資金缺口

• 幫助買家如期上會,避免撻訂損失

實際應用:

以前述600萬元單位為例,銀行只批416萬元按揭貸款,買家除原本120萬首期外,還需額外64萬元才能上會。若短期內難從親友籌款,可考慮向按揭公司申請短期過渡性融資,先在限期前成功上會;待日後收入及文件安排妥當,再考慮轉按回銀行,降低長期供款利息。

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在這些關鍵時刻,選擇一間真正了解置業壓力的按揭公司至關重要。GICL環球信貸多年來專注處理物業估價相關個案,深明首次置業人士面對估價不足與按揭壓力測試的無助感。

透過靈活的短期按揭貸款方案和簡化批核流程,GICL能在最短時間內為客戶提供所需過渡資金,協助準業主如期上會,保住得來不易的安樂窩。當你正為物業估價不足而徬徨,知道有一個懂你需要、願意與你並肩尋找出路的專業按揭公司夥伴,就是最大的安心。