公司東主、自由工作者、網店經營者、的士車主、佣金制從業員或專業人士，即使沒有每月固定糧單，也不代表一定不能申請按揭。
自僱人士按揭的主要難點，通常不是職業身份本身，而是收入是否可以透過稅單、銀行流水、財務報表、合約及業務紀錄清楚證明。貸款機構亦會考慮現有債務、供款能力、物業估值及信貸紀錄等因素。
簡單答案：自僱人士可以申請按揭，但應盡早整理個人及公司財務紀錄。文件愈完整、收入來源愈連貫，貸款機構便愈容易作出評估；最終成數、利率及批核條件仍按個別情況而定。
不同貸款機構的定義可能略有差異。一般而言，下列申請人未必能單靠固定月薪證明收入：
如果申請人由自己持有的公司每月支薪，銀行除了查看個人薪金紀錄，也可能審視公司營運年期、現金流、報稅紀錄及財務狀況。
受薪人士通常可提供糧單、強積金紀錄、僱主證明及出糧銀行紀錄。自僱人士的收入則可能因季節、項目進度或公司開支而波動，因此貸款機構需要更多資料判斷收入是否持續。
公司每月收入或銀行存款不能直接等同申請人的個人可用收入。貸款機構可能考慮：
因此，公司流水較高並不代表必然可取得較高按揭額。
若收入主要來自一次性項目、現金交易或不定期佣金，貸款機構可能要求較長時間的紀錄，或採用較保守的方法計算認可收入。
香港銀行常見的自僱人士文件要求包括商業登記、稅務文件、公司帳目，以及公司和個人銀行紀錄。不同機構及個案可能要求額外資料。
滙豐及恒生公布的按揭文件要求均顯示，自僱或非固定收入人士通常需要提供較長期的銀行紀錄、稅務及業務文件。實際要求仍由貸款機構按個案決定。
未確定自己的文件是否足夠？
你可以先整理最近六個月的個人及公司銀行紀錄、稅單、商業登記及物業資料，再交由 GICL 作初步文件檢視。初步評估不等同正式批核，實際條款以書面貸款文件為準。
銀行沒有一套適用於所有自僱人士的統一收入公式。常見做法可能包括參考過去一至兩年的應評稅收入、公司盈利、董事薪金、分紅，以及銀行帳戶的持續入帳紀錄。
貸款機構可能參考業務盈利、申請人的分配比例、稅務紀錄及個人提款紀錄。營業額通常不會全數當作個人收入。
若申請人有固定董事薪金，銀行可能要求出糧紀錄及公司帳目，以判斷薪金是否可持續。若收入主要來自分紅，亦可能需要公司盈利及派息紀錄支持。
貸款機構可能查看過去六至十二個月的收款紀錄、服務合約、發票、報稅紀錄及客戶穩定性，再計算平均或較保守的認可收入。
申請人不應只提交入帳較高的月份。提供完整而連續的紀錄，更能反映實際收入狀況。
「沒有稅單」可能代表不同情況，處理方法亦不相同。
如果申請人已依法報稅，只因免稅額、扣除項目或收入水平而沒有稅款，可提交評稅通知書，並配合銀行月結單、發票、合約及財務報表。
新成立公司未必已有完整的兩年帳目。申請人可先整理：
不過，文件較短或收入歷史不足，仍可能令貸款機構採用較保守的估算。
現金收入若缺乏發票、收據、銀行入帳及報稅紀錄，通常較難被核實。申請人應保留真實交易紀錄，並按法例履行報稅責任，不應虛報收入、隱瞞債務或製作不實文件。
部分持牌貸款機構可按個案考慮物業估值、申請目的、還款來源、債務及替代收入文件。但「毋須傳統糧單」不代表完全不需要審查，更不代表必然獲批。
利率、實際年利率、貸款額、年期、費用及提前還款安排，均應在申請前以書面確認。
自僱身份本身不等於按揭成數只得五至六成。成數會受到物業價值、用途、申請人財務狀況、貸款機構政策及是否符合按揭保險資格等因素影響。
截至本文更新日期，香港金融管理局的一般住宅物業按揭監管上限為七成，供款與入息比率上限一般為五成。不過，這些屬於監管上限，並不代表銀行必須批出最高成數。
符合資格的自僱人士仍可考慮按揭保險計劃。根據香港按證保險現行資料，個別物業價格範圍可申請最高八成按揭；八成以上至九成的部分則設有更嚴格條件，包括所有申請人須為固定受薪人士。
因此，自僱人士不應假設自己必然可取得九成按揭，應在簽署買賣合約前先確認資格及準備後備資金。
盡量避免所有業務收入、私人消費及公司開支混在同一帳戶，讓貸款機構更容易理解現金流。
包括銀行月結單、發票、合約及收據。不要只保留收入最高的月份。
完整的帳目與稅務紀錄有助核實收入，也能減少補件時間。
若公司財務情況許可，可透過一致而真實的方式支付董事薪金或個人提款，避免臨近申請才突然製造大量入帳。
包括信用卡、私人貸款、汽車貸款、公司擔保及其他按揭。隱瞞債務可能影響審批及申請可信度。
按揭額通常會受到成交價、估值及貸款機構政策影響。估值不足時，申請人可能需要增加首期。
除了首期，亦應考慮印花稅、律師費、估價差額、裝修及可能出現的其他費用。
不要只比較名義利率，亦要查看實際年利率、手續費、估價費、法律費、提前還款費及貸款年期。
| 比較項目 | 銀行按揭 | 持牌貸款機構 |
|---|---|---|
| 文件要求 | 通常較標準化 | 可按個案考慮不同證明 |
| 利率及成本 | 一般較低 | 一般可能較高 |
| 收入評估 | 著重稅單、帳目及銀行流水 | 或會同時考慮物業及替代文件 |
| 批核方式 | 受銀行內部政策約束 | 個案彈性可能較大 |
| 適合情況 | 收入及文件較完整 | 傳統文件不足或情況較複雜 |
| 注意事項 | 估價及收入要求可能影響批核 | 必須比較實際年利率、費用及還款條款 |
貸款機構查閱或申報信貸資料的安排可能不同。申請人應在授權查閱信貸報告前，向相關機構書面確認是否會進行信貸查詢，以及查詢可能帶來的影響。
以下只屬一般示例，並非實際客戶個案或批核承諾。
申請人經營公司多年，每月由公司支付固定薪金，並有報稅紀錄及公司帳目。可提交董事薪金入帳、稅單、公司銀行月結單及財務報表，讓貸款機構同時評估個人收入與公司持續營運能力。
申請人收入來自多個項目，沒有固定僱主。可整理過去六至十二個月合約、發票、收款及報稅紀錄，清楚顯示收入來源及平均水平。
申請人暫時沒有完整的兩年帳目。可提供公司成立後的全部銀行流水、管理帳目、已簽訂合約及個人儲備，但貸款額及條件可能較保守，亦應準備較多首期作後備。
不一定。部分貸款機構會要求一至兩年稅務或財務紀錄，但所需年期及替代文件視乎申請人類型、公司營運時間和貸款機構政策。文件年期較短時，批核條件可能較保守。
可以提出申請。申請人可透過稅單、銀行流水、財務報表、發票、客戶合約及專業資格等資料證明收入，但最終是否接納由貸款機構決定。
通常不可以。貸款機構一般還會考慮公司開支、盈利、稅項、申請人的持股比例及可持續收入。
沒有單一答案。按揭成數取決於物業價值、用途、供款能力、信貸狀況、貸款機構政策及按揭保險資格。監管上限不等於實際批核成數。
不能一概而論。不同機構可能有不同的信貸查詢及資料申報安排。申請前應要求對方書面說明，不應只依賴口頭承諾。
重點是提高文件完整度，而不是刻意增加短期入帳。保持個人與公司帳目清晰、按時報稅、保存合約和發票、減少不必要債務，並在置業前預先評估供款能力。
如果你屬於公司東主、自由工作者或收入不固定人士，可以先準備以下基本資料：
想了解自己的文件是否足夠？
初步評估並不構成貸款要約或批核承諾。實際貸款額、息率、實際年利率、費用、年期及條款，須視乎物業估值、申請人狀況及正式審批結果。
GICL 環球信貸 的承諾：
✅ 免入息證明、免財務報表
✅ 最快 24 小時批核放款
✅ 彈性估價，接受高樓齡唐樓
✅ 提早還款免罰息（視乎合約條款）
✅ 不影響原有銀行信貸評級 (TU)
立即聯絡 GICL 環球信貸，體驗真正透明、靈活的樓宇按揭服務
📞 立即致電: 2111 0998
🌐 網上免費物業估價：https://gicl.com.hk/
GICL 環球信貸 | 持牌放債人牌照號碼: 82/2026, 0403/2025, 1916/2025 | 讓您的物業價值，為您極速套現
聲明： 本文只供一般資料參考，不構成財務、法律、稅務或貸款建議。貸款申請涉及利息、費用及物業被收回的風險，申請人應審閱正式貸款文件，並在有需要時尋求獨立專業意見。
忠告: 借錢梗要還，咪俾錢中介！GICL 環球信貸提醒你理性借貸，妥善管理個人財務。
資料來源
我們提供免費初步物業估價服務，請填寫下方表格，我們會盡快回覆你。
