樓市低迷不想賤賣？業主必讀：2026「樓宇加按」套現全攻略 | GICL
樓市低迷不想賤賣？業主必讀：2026「 樓宇加按 」套現全攻略
踏入 2026 年，香港樓市雖然出現「築底」跡象，但整體樓價與高峰期相比仍有距離。對於急需 資金周轉 的業主來說，現在是一個極其尷尬的時刻：賣樓套現，隨時要蝕讓離場，甚至變成負資產；不賣樓，手頭現金流又日益緊絀，難以應付生意或生活開支 。
在這種「想守但守唔住」的困局下，「 樓宇加按 」(Refinancing) 成為了許多聰明業主的救生圈。透過將物業的剩餘價值「再融資」，您可以在保留業權、等待樓市反彈的同時，獲取即時的流動資金。本文將為您全面拆解 2026 年最新的 樓宇加按 策略，助您在逆市中靈活調動資產。
文章目錄：
樓價低水不想「賤賣」？業主的兩難局面
根據市場最新數據，雖然 2025 年尾一手成交量回升，但二手樓價仍處於調整期。不少在 2019-2021 年高位入市的業主，現時賬面可能錄得 15-20% 的跌幅 。
如果您現在急需一筆資金（例如 $100-$200 萬）作 生意周轉 或清還高息債務，選擇「賣樓」往往是最下策：
1.蝕讓離場：直接損失首期及多年供款。
2.交易成本高：需支付佣金、律師費等，實際套現金額大打折扣。
3.失去資產增值權：一旦 2026 下半年美國減息帶動樓價回升 ，您將無法享受資產升值的紅利。
相反，透過 樓宇按揭 再融資（即加按），您可以繼續持有物業，只需利用物業的「剩餘價值」借貸，真正做到「財息兼收」。
甚麼是「 樓宇加按 」？與「轉按」有何分別？
甚麼是「 樓宇加按 」？與「轉按」有何分別？
| 比較項目 | 樓宇加按 (Top-up Mortgage) | 轉按 (Mortgage Transfer) |
|---|---|---|
| 定義 | 在原有按揭銀行或新機構，增加貸款額度。 | 將整筆按揭貸款轉移至另一間銀行 |
| 主要目的 | 套現資金 (Cash Out)。 | 賺取現金回贈 (Rebate) 或降低息率。 |
| 適用情況 | 物業已升值，或已償還大部份本金，尚有「水位」可借。 | 原有按揭罰息期已過，且新銀行提供更優惠利率。 |
| 2026 趨勢 | 由於銀行收緊信貸，單純向原銀行「加按」難度增加，不少業主轉向 GICL 等機構申請二按式加按。 | 由於銀行削減回贈，轉按誘因減少。 |
專家提示：如果您的原銀行按揭利率極低（例如當年的 H+1.3%），轉按可能會令您失去這個低息優勢。此時，選擇保留原按揭，額外向 GICL 申請 樓宇二按 作為「加按」部分，可能是更精明的數學計算。
逆市套現策略：銀行 vs GICL 加按方案比較
在樓市低迷時期，銀行對於 物業估價 會變得異常保守。這意味著，即使您想加按，銀行批出的額度可能遠低於您的預期，甚至因為「估價不足」而拒絕申請 。
相比之下，GICL 環球信貸的 樓宇按揭 方案提供更大的彈性：
逆市套現策略：銀行 vs GICL 加按方案比較
| 比較維度 | 傳統銀行 (Banks) | GICL 環球信貸 |
|---|---|---|
| 物業估價 | 保守（通常低於市價 5-10%），受即時成交影響大。 | 進取彈性，參考長遠價值及物業潛力。 |
| 入息審查 | 極嚴格，需通過壓力測試 (即使加按亦需重做壓測)。 | 免入息證明，主要考慮物業淨值。 |
| TU 影響 | 加按貸款紀錄會上報 TU，影響信貸評級。 | 不入 TU，隱形借貸，不影響原有銀行評級。 |
真實案例：守住一層樓，換來百萬周轉資金
個案背景：
陳先生在荃灣持有一層 30 年樓齡的洋樓，2018 年購入價 $600 萬，現時銀行估價跌至 $520 萬。尚欠銀行按揭 $250 萬。
陳先生經營的貿易公司因航運延誤急需 $150 萬周轉，否則面臨違約罰款。
遇到的困難：
他嘗試向原按揭銀行申請 樓宇加按，銀行回應指由於樓價下跌，加上陳先生公司去年的財務報表顯示虧損，未能通過壓力測試，拒絕批出貸款。若此時賣樓，扣除按揭及雜費，陳先生幾乎「得個桔」，且失去自住居所。
GICL 解決方案：
陳先生轉向 GICL 諮詢。我們評估物業狀況良好，雖然銀行估價保守，但 GICL 認可其市區地段價值。
我們為陳先生批出 樓宇二按 貸款 $160 萬。
估值計算：GICL 估值 $550 萬 x 75% 按揭成數 = $412.5 萬。扣除一按 $250 萬，可用額度達 $162.5 萬。
結果：陳先生成功獲取資金解決公司危機，且無需賣樓，繼續與家人同住。隨著 2026 年初訂單回升，他計劃在年底提早清還 GICL 貸款。
2026 按揭利率走勢預測與入市時機
展望 2026 年，市場普遍預期美國聯儲局將繼續減息步伐，這對香港的 樓宇按揭 市場是重大利好 。
供款負擔減輕：隨著 HIBOR (銀行同業拆息) 回落，H 按封頂位有望下調，直接減輕業主的每月供款壓力 。
資產價格回升：減息通常是樓價反彈的催化劑。現時進行 加按套現，等於鎖定目前的低息環境及資產價值。當樓價回升後，您的槓桿比率 (Loan-to-Value Ratio) 會自然下降，屆時可更容易轉回銀行低息按揭 。
GICL 專家建議：
不要等到樓價完全反彈才行動。現時利用 GICL 的彈性方案獲取資金，既能解決眼前的周轉需求，又能保留物業以待升值，是「進可攻、退可守」的最佳策略。
常見問題 FAQ
常見問題 FAQ
Q1：樓價下跌，我還能申請加按嗎？
A： 絕對可以。雖然銀行可能因估價不足而拒絕，但 GICL 採用更靈活的估價標準，只要您的物業尚有淨值，我們都能提供 物業套現 方案。
Q2：申請 GICL 的加按，會否被原有銀行發現並 Call Loan？
A： 不會。GICL 的二按服務完全獨立運作，我們不會主動通知您的一按銀行。
Q3：加按套現的資金有用途限制嗎？
A： GICL 的貸款不設用途限制。您可以將資金用於 生意周轉、裝修、子女升學，甚至用於購買另一項投資產品。
Q4：申請流程需要多久？
A： 文件齊全下，我們承諾 24 小時 內完成初步批核，最快 3 個工作天放款。相比銀行長達 1-2 個月的審批期，更能配合業主的緊急需求。
立即行動：別讓資金缺口逼您賤賣心愛物業！
GICL 的承諾：
✅ 免入息證明、免財務報表
✅ 最快 24 小時批核放款
✅ 備用信貸額 — 批左唔用唔計息
✅ 提早還款免罰息（視乎合約條款）
✅ 不影響銀行信貸評級
別讓資金缺口逼您賤賣心愛物業！立即聯絡 GICL 環球信貸，免費評估您的 樓宇加按 額度 👉WhatsApp GICL！
📞 立即致電: 2111 0998
🌐 網上申請：https://gicl.com.hk/
GICL 環球信貸 | 持牌放債人牌照號碼: 0070/2025, 0403/2025, 1916/2025 | 讓您的物業價值，為您的夢想加速
聲明： 本文所載案例均經客戶同意分享，部分細節已作匿名處理以保障私隱。借定唔借？還得到先好借！GICL 環球信貸提醒你理性借貸，妥善管理個人財務。
