不少香港業主希望保留現有銀行按揭，同時運用物業尚餘價值套現，以應付生意周轉、家居裝修、教育開支、醫療需要或整合高息債務。物業二按是在原有第一順位按揭尚未清還的情況下，以同一物業申請第二筆抵押貸款。
二按可以增加資金彈性，但申請人需要同時承擔原有按揭及第二筆貸款的供款。因此，申請前不應只考慮可以借多少，亦要比較實際年利率、還款期、每月供款、總利息及提早還款條款。
本文集中講解物業二按的意思、申請條件、利息、按揭成數、可套現額計算、申請流程及主要風險，協助業主在申請前作出全面評估。
如希望保留現有銀行按揭並申請額外資金，可先了解GICL的物業二按貸款方案。
文章目錄：
物業二按，又稱樓宇二按或第二順位按揭，是指物業已經設有第一筆按揭，但業主在未清還該筆按揭的情況下，再以同一物業向另一間貸款機構申請第二筆抵押貸款。
原有承按機構通常擁有第一順位抵押權；二按貸款機構則屬第二順位債權人。如果借款人未能依期還款，而物業最終需要出售，所得款項一般會先處理第一順位按揭的結欠及相關費用，餘額才用作處理第二順位貸款。
由於二按貸款機構承擔的風險一般較高，二按利息通常亦會高於銀行的第一順位住宅按揭。借款人申請前應了解兩筆貸款合計後的每月供款及總利息負擔。
部分業主的原有按揭利率或條款較理想，不希望為套現而清還或轉移整筆按揭。二按可以在保留原有貸款的情況下，另行申請額外資金。
不過，保留原有按揭不代表整體借貸成本一定較低。業主仍須計算兩筆貸款合計後的每月供款、總利息及其他費用。
業主可能因生意入貨、公司營運、裝修、教育、醫療或其他突發開支而需要流動資金。二按是其中一種以物業作抵押的融資安排。
申請人應按實際需要決定貸款額，不宜因為物業仍有可用貸款空間而借取超過所需金額。
自僱人士、退休人士或收入文件不完整的申請人，未必能符合一般銀行的審批要求。部分持牌貸款機構會較着重物業估值、現有結欠及整體還款安排，但仍會按個別情況審批。
毋須提供部分常規收入文件，不代表貸款必然獲批。貸款機構仍可能要求身份、業權、債務、銀行紀錄及其他評估資料。
如果申請人考慮使用二按清還信用卡或其他高息貸款，必須比較新貸款的實際年利率、年期、費用及總還款額。
月供降低不代表總借貸成本一定下降。如果把短期債務延長為多年抵押貸款，總利息可能反而增加，物業亦會承受額外抵押風險。
物業二按可以套現多少，主要取決於物業最新估值、貸款機構願意批出的總貸款成數，以及原有按揭尚欠金額。
基本估算方式為：
理論可用貸款空間＝物業最新估值 × 可批總貸款成數－原有按揭結欠
這個公式只可用作初步估算。貸款機構仍會考慮物業狀況、業權、樓齡、地點、成交紀錄、申請人債務及還款能力。
假設物業最新估值為1,000萬元，原有銀行按揭尚欠400萬元，而貸款機構經審批後願意提供相等於物業估值70%的總貸款額：
300萬元只是示範結果，並非實際批核承諾。最終可借金額須視乎估價、物業種類、原有按揭、申請人財務狀況及貸款機構審批。
物業估價是決定二按貸款空間的重要因素。業主的購入價、裝修成本、地產代理估價或網上估價，不一定等同貸款機構採用的正式估值。
貸款機構會參考近期成交、樓齡、物業狀況、用途及市場流通性。若同區成交稀少、成交價波動或物業情況特殊，估價可能較為保守。
即使物業估值理想，如果原有按揭尚欠金額較高，可供第二筆貸款使用的物業淨值仍可能有限。
例如物業估值為800萬元，而原有按揭仍欠520萬元，即使貸款機構願意按估值70%計算，理論總貸款額亦只有560萬元，扣除原有結欠後，理論空間只有40萬元。
位置偏遠、成交量較低、用途特殊或買家群較小的物業，估價可能較為保守。貸款機構亦會考慮日後出售及回收貸款的難度。
如果物業涉及僭建、維修令、釘契、用途限制、聯名業權、租約問題或文件不完整，可能影響估價、批核額度或申請結果。
嚴重失修、結構問題、滲水、非法改動或不符合批准圖則的物業，可能需要額外文件或專業報告，亦可能影響估價。
比較二按利息時，不應只看宣傳資料上的「年息」。申請人需要同時了解利息計算方法、實際年利率、還款年期、每期供款、總還款額及其他費用。
名義利率是計算貸款利息的基本利率，但未必包括手續費、行政費、法律費用或其他借貸成本。
兩個方案即使標示相同名義利率，實際成本亦可能因年期、還款方式及費用不同而有明顯差異。
實際年利率把利息及指定費用換算成年化成本，較適合用作比較不同貸款方案。
申請人應要求貸款機構清楚列出：
平息通常以原有貸款本金計算整段貸款期的利息；息隨本減則按照尚欠本金計算利息。
即使兩個方案標示相同年息，採用不同計算方法後，實際總利息亦可能不同。因此，不應只比較表面利率。
較長還款期一般可以降低每期供款，但可能增加整體利息支出。較短年期可能減少總利息，但每月供款壓力會較大。
申請人應按收入穩定程度、資金用途及預計清還時間選擇合適年期。
申請前應確認貸款是否設有：
所有安排均應以正式貸款合約為準。
除利息外，二按可能涉及：
GICL現行產品可能提供指定費用優惠，但優惠資格及實際條款須按個別申請及正式合約確認。
物業最新估值越高、原有按揭結欠越低，理論上可供第二筆貸款使用的物業淨值越多。
不過，網上估價只可作參考。正式貸款機構可能根據成交紀錄、物業狀況及風險政策採用不同估值。
貸款機構一般會考慮：
貸款機構亦可能考慮：
香港金融管理局對認可機構的物業按揭設有審慎監管措施。自2024年10月16日起，一般住宅、工商物業及獨立車位的貸款與估值比率上限為70%，供款與入息比率上限為50%，但措施適用範圍及例外應以金管局最新指引為準。
非銀行貸款機構會按其信貸政策及個別風險評估申請，實際成數不代表每名申請人均可獲批相同貸款額。
計算物業估值及原有按揭結欠後，如果沒有足夠貸款空間，貸款機構可能降低額度或未能批出第二筆貸款。
近期按揭供款、信用卡或其他貸款逾期，可能影響貸款機構對還款能力及風險的判斷。
如果正式估價低於業主預期，可批貸款空間亦會相應下降。估價不足不一定代表物業沒有市場價值，而是貸款機構採用的風險估值可能較保守。
僭建、釘契、維修令、用途不符、業權爭議、文件不完整或其他法律問題，均可能增加審批難度。
未能提供身份、業權、原有按揭結欠、資金用途或其他評估資料，可能延遲或影響申請。
即使物業仍有貸款空間，如果兩筆貸款合計後的供款壓力過高，或沒有合理還款來源，貸款機構仍可能降低額度或拒絕申請。
一般可能需要：
貸款機構可能要求：
視乎貸款機構及方案，可能需要：
部分GICL物業二按方案可以毋須提供常規糧單或稅單，但申請人仍須提交身份、業權及貸款評估所需資料，並接受個別審批。
申請人提供姓名、聯絡方法、物業地址、原有按揭結欠及所需貸款額，讓貸款機構進行初步評估。
貸款機構根據物業資料、近期市場成交、原有按揭及申請人基本情況，評估物業價值及貸款可行性。
初步估價並不等於正式批核。
如初步評估可行，貸款機構會提供建議貸款額、利率、實際年利率、還款期、每期供款及相關費用。
申請人應把正式條款與其他可行方案比較。
簽署前應仔細閱讀：
如對合約內容有疑問，應在簽署前尋求獨立法律或財務意見。
申請人接受條款並完成所需法律及文件程序後，貸款機構才會安排放款。
實際批核及放款時間須視乎文件完整程度、物業狀況、法律程序及個別審批結果。
二按不會消除原有按揭。申請人需要同時支付原有按揭及第二筆貸款，總供款負擔會增加。
由於第二順位貸款的風險一般較高，二按利率通常高於銀行第一順位按揭。短期資金需要若延長多年償還，總利息可能顯著增加。
如果物業估值下跌，業主的資產淨值會減少。出售物業所得款項可能需要先處理兩筆按揭及相關費用。
未能依期還款可能引致遲還費用、額外利息、法律程序，以及抵押物業權益受到影響。
獲批金額不等於應該借取的金額。申請人應按實際資金需要借貸，避免因取得較高額度而增加不必要的利息負擔。
以物業抵押處理短期卡數或消費開支，可能把原本的短期債務延長為多年貸款。申請前應制訂清晰的還款及退出計劃。
可能接受個別評估的住宅物業包括：
部分貸款機構亦會評估：
以下物業可能需要額外文件、批准或法律意見：
趙小姐本身樓宇按揭的一按按揭成數達60%，為清還卡數，到一間財務公司將物業「二按」進一步套現，以加大貸款額。一按利息為2.9%，但二按利率達32%，平均利息達21%。由於她的入息及物業估價不足，銀行未能批核她的轉按申請。
後來，她經朋友介紹到 GICL 環球信貸，提交物業轉按貸款申請，15分鐘初步審批，於2天後套現，延長還款期，亦減低每月供款及利率，一解燃眉之急。
環球信貸為業主提供的按揭轉按服務，為客戶節省原本一按及非正規財務公司物業二按貸款的高利息，並因應物業升值提高按揭成數。
而且會為申請人的轉按物業進行估價及計算優惠，幫您簡單應急套現周轉，想了解更多可參看「物業轉按貸款套現比較：利率、好處、回贈優惠一覽，GICL 環球信貸豁免律師費（附轉按計算機）」文章。
GICL為希望保留現有按揭並套現的業主提供物業二按評估。現行產品資料列出的方案特點包括：
所有產品特點、優惠、利率、貸款額、還款期及批核時間均受個別審批及正式合約條款約束。
申請人應以正式貸款文件所載的貸款額、實際年利率、每期供款、總還款額及費用為準。
二按正是在原有按揭尚未清還的情況下申請第二筆抵押貸款。不過，是否可行仍須視乎物業估值、原有結欠、業權、貸款合約及貸款機構審批。
原有樓契通常由第一順位承按機構保管。第二順位貸款所需的法律及登記安排，應由貸款機構及相關法律文件確認。
自僱人士及退休人士可以提交申請。部分方案較着重物業價值及整體還款安排，但申請人仍須提供評估所需資料，最終結果視乎個別審批。
視乎貸款機構及產品而定。部分財務公司方案可以毋須常規糧單或稅單，但不代表完全毋須提供財務或還款資料。
不一定。實際成本取決於利率、年期、費用及還款方式。比較時應以實際年利率及總還款額為準。
沒有適用於所有申請人的固定答案。貸款機構會考慮物業估值、原有按揭結欠、物業種類、申請人情況及內部信貸政策。
二按一般是另一筆獨立貸款，不會自動改變原有貸款條款。不過，申請人應檢查原有按揭合約及第二筆貸款文件。
一般可以安排出售，但出售時需要處理第一順位及第二順位貸款的贖回和解除抵押程序。實際安排應提前向貸款機構及律師查詢。
二按可以作為債務整合方案之一，但需要把原有卡數成本與二按的實際年利率、年期、費用及總還款額比較。
以物業抵押清還無抵押債務亦會增加物業承擔的風險。
提交申請前，建議確認：
本文旨在協助香港業主了解物業二按的基本結構、成本、估價、申請條件及風險。
內容參考：
所有計算及案例只供說明，不代表貸款承諾。產品利率、成數、費用及審批要求可能隨市場、物業狀況及個別申請而改變。
文章應在相關監管措施、產品條款或申請要求出現重大變動時重新審閱。更新日期只應在內容經過實質核實及修改後更改。
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