簽好臨約才是考驗的開始！面對 2026 年銀行審批變數，買二手樓隨時因「估價不足」或「壓測卡關」而陷入撻訂危機。

本文送上最新二手樓按揭全攻略，一文看清最新按揭成數、完整流程與常見伏位；更教您在銀行估價不足時如何火速救市，確保資金鏈不斷，順利穩奪心水安樂窩！

 

什麼是二手樓按揭？與一手樓按揭有什麼分別？

 

二手樓按揭定義

二手樓按揭是指買家以二手市場物業（即非由發展商首次出售的房產）作為抵押品，向金融機構申請的按揭貸款。其涵蓋範圍極廣，包括全港各大私人屋苑、居屋、公屋、村屋、舊式唐樓及單幢式大廈等所有現樓物業。

 

一手樓 vs 二手樓按揭主要分別

比較項目	一手樓按揭	二手樓按揭
交易時限	涉及樓花，可選即供或建期，成交期一般較長。	全屬現樓，簽臨約後 60-90 天內必須完成成交。
融資渠道	發展商常提供高成數二按或過渡性貸款。	無發展商支持，需自行尋找銀行或財務公司融資。
物業估價	以合約定價為準，銀行極少出現估價爭議。	價值由估價行評估，市況波動時較常「估價不足」。

 

二手樓按揭成數及最新規定 (2026)

 

自用住宅按揭成數

• 樓價 1,000 萬港元以下：銀行常規按揭最高可借 7 成。
• 樓價 1,000 萬至 1,500 萬港元：最高可借 6 至 7 成。
• 樓價 1,500 萬港元以上：最高限制在 5 至 6 成。
• 高成數按揭（HKMC 按保）：首置買家若申請按揭保險，1,500 萬港元以下的自用住宅，最高可借足 8 至 9 成。

 

投資 / 非自用按揭成數

• 按揭成數上限：若買樓目的為投資出租而非自住，按揭成數最高一刀切限制在 5 成。
• 供款能力計算：在評估您的供款入息比率時，該投資物業的預期租金收入，通常必須扣減 50% 來計算，審批標準極為嚴格。

 

樓齡對成數嘅影響

• 50 年樓齡以下：普遍能順利獲銀行批出足成數及最長 30 年的按揭年期。
• 50 年樓齡以上：針對高樓齡的唐樓、舊單幢樓，銀行普遍會採取「75 減樓齡」或「80 減樓齡」計算。一旦樓齡過高，銀行便會強行縮短還款年期或直接扣減按揭成數。

 

二手樓按揭利率水平

計劃種類	實際年利率參考	產品特點及適合人群
H 計劃 (HIBOR 計劃)	約 3.5% – 4%	隨拆息浮動並設封頂機制（約 P-2%）。利息相對較平，為目前市場主流選擇。
P 計劃 (最優惠利率計劃)	約 4% – 4.5%	以最優惠利率為準。波幅小、供款穩定，適合不想受拆息頻繁波動影響的買家。
固定利率計劃 (Fixed Rate)	按合約合規鎖定	首 1-3 年息率固定，其後轉回 H/P 按。無懼加息期，適合追求預算百分百精準的保守買家。

 

二手樓按揭申請流程 6 步曲

 

Step 1 — 物業估價

在簽署臨時買賣合約前後，買家應第一時間向銀行或財務機構為目標物業進行初步估價。此舉能確保業主開價與市場價值相符，防範因落差太大而出現「估價不足」的風險。

 

Step 2 — 比較銀行按揭計劃

市場上按揭產品眾多，買家應貨比三家。綜合比較各間銀行的 H按/P按息率、現金回贈成數、高息存款掛鉤戶口特點，選擇最符合個人理財目標的方案。

 

Step 3 — 提交申請及證明文件

落定簽約後，通常會同時向 3 至 4 間銀行遞交正式按揭申請。買家需要備妥以下基本證明文件：

• 臨時買賣合約
• 身份證副本
• 最近 3 個月的入息證明（如糧單、銀行過數紀錄）
• 最新年度的稅單或強積金（MPF）供款紀錄

 

Step 4 — 銀行審批 (壓力測試 / DSR 50%)

銀行會對申請人進行信貸架構審查。包括計算供款與入息比率（DSR 一般上限為 50%），並評估申請人在模擬加息環境下的還款能力（壓力測試），審批過程一般需要 2 至 4 星期。

 

Step 5 — 律師樓辦理買賣及按揭手續

銀行批出按揭合約後，買家簽署確認，銀行便會將按揭契據發送至買家委託的律師樓。律師樓會負責檢查物業業權（查契）、處理釐印費（印花稅）及準備最終的法律轉讓文件。

 

Step 6 — 簽署按揭契及放款

在交易成交日前約數天，買家需到律師樓簽署正式按揭契。成交當日，銀行會將貸款正式放款予律師樓，再由律師樓轉交業主代律師，完成整筆買賣交易，買家正式收匙做業主！

 

二手樓按揭常見伏位

 

估價不足點算？

當市況波動，銀行估價有機會低於實際成交價（例如買入價 600 萬，銀行只估到 550 萬）。這意味著按揭貸款額會變少，買家必須在短時間內自行「抬錢」補足差額，否則面臨撻訂危機。

• 解決方法：買家可第一時間多找幾間銀行重新估價，或嘗試申請按揭保險提高成數。若時間迫在眉睫，最快的方法是向 GICL 等財務公司申請一按或二按。

 

樓齡太舊銀行不批點算？

市區不少地段優越的舊單幢樓、村屋或唐樓，樓齡往往已超過 50 年。傳統銀行對高樓齡物業審批極度保守，常會採取「減成數」或「大幅縮短還款年期」的硬性限制，令買家月供壓力飆升。

• 解決方法：銀行不做，GICL 做！GICL 擁有豐富的舊樓融資經驗，我們的物業按揭方案完全不設樓齡限制。不論物業多老舊，均會以務實態度進行市價評估，助您順利過契上車。

 

入息證明不足點算？

如果您是中小企老闆、自僱人士、自由工作者，或者是收入不固定的全佣金制 Sale，往往無法提供銀行要求的「完美」三個月糧單、強積金紀錄或稅單，在銀行壓測關卡極易被拒。

• 解決方法：GICL 設有專門的免入息證明方案。我們不看死板的收入文件，而是靈活評估物業本身的潛在價值，即使您缺乏常規糧單，一樣能夠輕鬆獲批大額按揭。

 

信貸紀錄有瑕疵點算？

人生總有財務周轉不靈的時候，如果過去曾遲還卡數或有私人貸款未清，TU（個人信貸評級）極可能已跌至 D 級或以下。傳統銀行對此審查極嚴，只要信貸紀錄稍有瑕疵，按揭申請通常直接石沉大海。

相比之下，財務公司的審批則彈性得多，不僅提供不設硬性限制的 DSR（供款與入息比率）上限，其按揭利率亦會根據個別客戶的實際情況與個案風險而定。

• 解決方法：GICL 擁有獨立且人性化的審批機制，不單純依賴 TU 評級。即使您的信貸紀錄未如理想，我們仍能依據物業現值，為您量身打造適合的一按或二按方案。

 

二手樓按揭 vs 一手樓按揭 — 邊種較抵？

比較項目	一手樓按揭	二手樓按揭
按揭成數	首期靈活，發展商常提供高達 8-9 成按揭，上車門檻低。	受常規按保限制，若遇上市況波動、估價不足需補首期。
按揭利率	首數年設特惠息率，但若選用「呼吸按」後期息率會飆升。	全期均享穩定的市場 H 按或 P 按，利息開支易預算。
發展商優惠	極豐富，常備大額現金回贈、送家具禮券或直接減樓價。	沒有發展商優惠，買家僅享基本的銀行按揭回贈。
印花稅處理	發展商常提供「代繳印花稅」，減輕即時現金流壓力。	買家必須在簽約後，真金白銀即時自付全數印花稅項。
入伙時間	若買樓花需時數年，可能要面臨「既供樓、又交租」雙重負擔。	即買即住或即放租，辦妥按揭過契（約60-90天）即可收樓。

 

二手樓按揭費用一覽

 

印花稅 (從價印花稅 AVD)

這是買樓開支中佔比最大的一筆雜費。所有置業人士均須向稅務局繳交從價印花稅（AVD）。目前本港首置居民可享有較低的「第二標準稅率」，實際稅費將根據物業的最終成交價按比例計算。

 

律師費

二手樓買賣及按揭必須經由法律途徑辦理。律師負責的範疇極廣，包括代為查閱物業業權（查契）、處理買賣合約、簽訂按揭契及清還前業主按揭（贖契）等。常規住宅法律費用由數千至萬多元港幣不等。

 

估價費

金融機構在批出按揭貸款前，必須委託獨立專業估價行對目標二手樓進行市值評估。傳統銀行普遍會向買家收取估價費用；而向 GICL 申請按揭，我們承諾為業主提供物業估價費用全免優惠，幫您慳到盡。

 

經紀佣金

若二手樓是透過地產代理引薦及促成交易，買家與賣家兩方均需各自向地產代理支付中介佣金。雖然佣金比率並非硬性法規，但現時香港物業市場的常規習慣通常為成交樓價的 1%。

 

火險

不論向銀行還是財務公司申請按揭，借貸機構都會硬性要求買家必須為物業購買樓宇結構保險（俗稱「火險」），以保障因火災、颱風等意外造成的建築結構損毀。保費一般按物業的重建成本或按揭貸款總額的特定百分比按年收取。

 

按揭保險費 (高成數按揭適用)

如果您希望借盡 8 至 9 成的高成數按揭以減輕首期壓力，就必須通過按揭保險公司（HKMC）審批並支付按保費用。保費多寡視乎按揭成數及還款年期而定，買家可選擇在成交時一筆過支付，或選擇將保費計入按揭貸款內每月攤還。

 

銀行二手樓按揭被拒？GICL 替代方案

銀行唔批，絕對不代表要無奈撻訂！GICL 環球信貸作為您強大的後盾，提供靈活多變的特快物業融資替代方案，助您化險為夷，順利過渡每一個置業或周轉關卡。

 

GICL 一按方案 — 不設樓齡限制、免壓力測試

看中市區核心地段的優質高樓齡唐樓、單幢舊樓或村屋，卻被傳統銀行因「樓齡過大」拒諸門外？或者是自僱人士無法通過死板的壓力測試？

• 我們的優勢：GICL 一按服務完全不設物業樓齡限制，審批時不設硬性壓力測試門檻。我們以務實的態度評估物業市場潛力，為您度身訂造高成數一按，自僱、自由工作者一樣輕鬆批足。

 

GICL 二按方案 — 補足首期 / 估價差額

簽好臨約後遭遇銀行「估價不足」，貸款額度大縮水，一時間無法籌集數十萬甚至上百萬的額外首期，隨時面臨撻訂人財兩失？

• 我們的優勢：您毋須動用或轉移原有的銀行一按。GICL 二按方案專為「救市」而設，最快 15 分鐘極速初步批核，24 小時內放款，專門幫您補足首期或估價差額，助您在成交期前火速補倉。

 

GICL 加按套現方案 — 二手樓買入後再套現裝修

買二手樓往往需要預留大筆資金進行全屋翻新、水電重鋪。很多買家在支付首期、印花稅和經紀佣金後，往往發現現金流所剩無幾，裝修預算捉襟見肘。

• 我們的優勢：在二手樓順利買入並持有後，不論您是想重新活化固定資產，還是需要資金為新居進行豪華裝修，都可以透過 GICL 加按套現方案，利用物業的剩餘價值起出大筆流動資金。

 

二手樓按揭常見問題 (FAQ)

 

二手樓按揭最長還款年期幾長？

在 2026 年最新按揭指引下，二手私樓的最長按揭還款年期為 30 年。不過，傳統銀行審批時會嚴格執行「75 減樓齡」或「75 減人齡」（部分銀行可放寬至 80 減）的公式。例如，若購買的二手樓樓齡已達 50 年，最長還款期可能被強行縮短至 25 年（75 – 50）。

 

居屋 / 公屋二手樓可以承造按揭嗎？

可以。 受惠於房屋委員會放寬的資助房屋政策，未補地價的二手居屋、公屋及綠置居，其政府按揭擔保期已大幅延長至 50 年，最長還款期亦同步增至 30 年。這讓高樓齡的二手居屋在市場上極易獲批高成數按揭（綠表最高 95%、白表最高 90%）。

 

二手樓按揭點解會估價不足？

• 市況波動：當樓市正處於下行週期，估價行的數據調整往往快於實際成交的滯後紀錄。
• 業主開價過高：原業主叫價過於進取，大幅偏離鄰近屋苑同類單位的近期造價。
• 物業存在特殊瑕疵：如物業曾發生過意外（凶宅）、屋宇署發出過未釘契的僭建令，或屬於極難估價的非標準特色戶。

 

二手樓買入後可以即時加按嗎？

傳統銀行對新買入的物業有較嚴格的限制，一般會設有 1 至 2 年的罰息期，且短期內未必接受即時重新估價增貸。但如果您向 GICL 申請加按套現則不受此限。只要買入後市況配合，或您在首期付出了較多現金，GICL 可即時為您重做物業估價，特快榨出流動現金作周轉之用。

 

首期不足可否申請二手樓二按？

可以。 當您買入二手樓時，若傳統銀行批出的按揭成數未能滿足您的預算，而您又無法支付餘下的首期差額，即可申請 GICL 二手樓二按方案。二按能依託於現有的一按之上，為您補足 1 至 2 成的首期缺口，且毋須驚動一按銀行。

 

二手村屋 / 唐樓可以申請按揭嗎？

可以，但傳統銀行的審批門檻極高。銀行對村屋常因路權或滿意紙等法律問題而扣減成數；對唐樓則因樓齡普遍超越 50 年、無電梯、多僭建而直接拒批。GICL 則採取靈活彈性的審批準則，我們不設樓齡限制，村屋及唐樓均享有同樣特快的物業估價與批核流程。

 

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