持有已供滿的「現契樓」，代表你擁有一份完全沒有按揭負擔的資產。無論是退休人士希望提取流動資金、創業家需要大額資金周轉，抑或業主想為子女提供置業首期，現契套現都是將不動產價值轉化為靈活現金的熱門選擇。相比無抵押私人貸款，現契套現的利息更低、批核額度更大。本文為你全面解析 2026 年現契套現的關鍵要素。
「現契樓」是指業主已完全償還物業的所有按揭貸款，並已從銀行或貸款機構取回樓契正本、辦妥贖契手續的物業。業主擁有百分之百的完整業權，樓契由業主自行保管。
在日常用語中，「無按揭」可能僅指物業目前沒有未還清的貸款，但樓契可能仍存放在律師樓或原按揭機構；而「現契」則強調樓契正本已由業主持有。在申請融資時，金融機構必須核實完整的樓契正本方可辦理新按揭，因此現契樓在辦理套現時的法律程序最為直接。
為避免將不同物業融資概念混淆，業主應先根據現有按揭狀態挑選最適合的方案：
|
融資方案 |
適用條件 |
可套現金額計算方式 |
核心優勢 |
|
現契套現 |
物業已供滿，無任何按揭結欠，手持樓契正本 |
最新物業估值 × 批核按揭成數 |
利息低、額度大，可將完整業權直接變現 |
|
樓宇加按套現 |
物業仍有按揭，向原承按機構申請增加額度 |
(最新估值 × 成數) − 原按揭尚欠金額 |
免除轉按程序，直接在原機構增加借款額 |
|
轉按套現 |
物業仍有按揭，將按揭轉至新機構 |
(新機構估值 × 新成數) − 原按揭尚欠金額 |
可同時爭取新機構的現金回贈或較低利率 |
|
二按 |
物業尚有一按，向第三方機構申請第二筆按揭 |
視乎二按機構對剩餘可貸額度的評估金額 |
免除一按罰息期或不影響原有低息一按 |
如果你的物業目前仍未供滿（尚有按揭在身），將無法直接進行現契套現。此時應優先考慮加按或轉按套現；若想深入了解樓宇加按套現的具體操作與成數，可參考樓宇加按全攻略2026：套現流程、成數與利息。
銀行審批最長還款期通常採用「80 減申請人年齡」或「75 減申請人年齡」公式。例如 65 歲業主申請，最長年期僅為 10 至 15 年。年期較短會拉高每月供款額，若申請人入息未能通過供款與入息比率（DSR）測試，銀行便會調低最終批出的套現總額。
除了申請人年齡，銀行亦會以「75 減樓齡」計算。此外，單幢洋樓、村屋、唐樓等物業成交量較少，估價行給予的估值往往比大型屋苑保守，直接限制了可套現金額。
若估價行上門驗樓時發現僭建物，銀行通常會預估清拆工程費用並從估價中扣減，嚴重者甚至拒絕批核；而物業若有法律限制（釘契），亦須先釐清方可進行。
申請人的個人信貸評級（TU）及名下未清還的私人貸款、信用卡結欠，均會影響銀行的風險評估。信貸評級過低或負債比率偏高，可能導致批出的成數被拉低。
若申請人具備穩定入息證明（如稅單、糧單）並通過供款能力測試，一般銀行批出的最高現契套現成數可達 7 成。
對於缺乏固定月薪的退休人士，銀行通常改以「資產狀況」進行審批，此模式下的套現成數上限一般為5成。
根據金管局指引，若申請人名下已有其他未供滿的按揭物業，申請現契套現時的最高成數須相應扣減一成（例如由 7 成降至 6 成）。
若業主年紀較大或收入不足，可加入高收入且較年輕的直系親屬（如子女）作為按揭擔保人。銀行會以擔保人的年齡與入息合併計算，從而延長還款期至最高30年並提高可批額度。
無固定收入者可向銀行展示足夠覆蓋 12 至 24 個月供款的定期存款、股票或基金等資產儲備，增強銀行信心以爭取較高成數。
在估價前自行清拆違例僭建物，或及早處理物業的法律限制（如清還欠稅以解釘），可防止估值被大幅扣減。
必須確保樓契無缺頁、破損或遺失關鍵附件（如公契、轉讓契）。
注意： 若文件準備不齊全，會直接延誤銀行的「初步財務審批與信貸查核」環節，導致整個流程停滯。
業主提供物業地址及初步財務背景，由機構進行預估價並釐定初步方案。
提交完整文件與樓契副本，金融機構查閱信貸報告（TU），並安排測量師上門驗樓及進行正式估價。
審批通過後，業主簽署貸款確認信，隨後前往指定的律師樓交出樓契正本並簽署正式按揭契據。
律師樓將按揭契送往土地註冊處登記，並將扣除相關雜費後的貸款餘額過戶至業主指定戶口。
律師需負責核對整份樓契業權及處理土地註冊。費用一般按物業價值與樓契複雜程度計算，由數千至上萬港元不等。部分機構提供特定推廣可豁免或津貼律師費。
注意： 將所有律師費、手續費及雜費計算在內的「實際年利率（APR）」，才是比較不同融資方案真實成本的唯一標準。
若物業由多人聯名持有，申請現契套現時必須獲得所有聯名業主同意，且全體業主均須親自簽署法律文件。
若物業剛完成離婚業權轉讓或甩名手續，須確保土地註冊處已更新最新業權紀錄，律師會仔細審核轉讓契據的合規性。
遺產繼承物業須先辦妥「遺產承辦書」並完成業權變更登記，確保業權清晰後方可辦理套現。
未補地價的居屋受《房屋條例》轉讓限制，一般情況下不能自由向商業機構申請現契套現；除非因緊急醫療等特殊原因獲得房屋署署長特別批准。
獨立車位、工商舖及村屋均可辦理現契套現，惟其按揭成數與還款年期一般較住宅物業保守，且估價過程時間較長。
陳先生（66 歲，退休人士）持有一套已供滿的港島區私樓，最新估值為 HK$1,000 萬。因計劃擴展家族業務需要一筆資金，但無固定月薪證明。
核心分別在於物業原有的按揭狀態。現契套現適用於已完全供滿、零負債的物業；而加按則是向現有承按機構申請增加貸款額。想深入了解加按細節，可參閱樓宇加按全攻略2026：套現流程、成數與利息。
多數情況下，機構僅了解一般資金用途（如創業、投資、家族理財）。只要用途合法，金融機構不會對資金進行嚴格限制。
並非如此。若遺失樓契，業主可透過律師進行宣誓，並向土地註冊處申請補領「核證副本」。不過審批會較為嚴格，部分銀行審批標準較高，可考慮審批較靈活的財務機構。
不可以。未補地價居屋受轉讓限制，必須先補地價或取得房屋署書面批准後方可抵押。
申請時機構會查詢申請人的環聯（TU）報告，產生一次查詢紀錄。成功獲批後，只要按時供款，良好的還款紀錄反而有助維持穩健的信貸評級。
可以申請，但出租物業的按揭成數上限通常比自住物業保守，且須向機構提供合規的租約及租金收入證明。
想了解如何以現契物業向 GICL 申請快捷又簡單套現方案？
我們提供免費初步物業估價服務，請填寫下方表格，我們會盡快回覆你。
