二手樓按揭全攻略：成數、利率、流程及估價不足解決方法

二手樓按揭是以已落成、由二手市場轉售的物業作抵押的貸款。2026 年申請時，買家應先以銀行估價較低者計算可借金額；一般銀行按揭監管上限為樓價或估價的 70%，高成數按揭則須符合按揭保險計劃資格。金管局的 +2 厘利率壓力測試現已暫停，但銀行仍會按 DSR、信貸紀錄、物業狀況及估價作審批。簽好臨約才是挑戰的開始！面對 2026 年銀行審批變數，購買二手樓隨時因「估價不足」或「壓測卡關」而面臨撻訂風險。

本文提供最新二手樓按揭全攻略，詳細介紹最新按揭成數、完整流程與常見陷阱；還教您在銀行估價不足時如何迅速應對，確保資金鏈不斷，順利獲得心儀的安樂窩！

什麼是二手樓按揭？與一手樓按揭有什麼不同？

二手樓按揭定義

二手樓按揭是指買家以二手市場物業（即非由發展商首次出售的房產）作為抵押品，向金融機構申請的按揭貸款。此類貸款涵蓋範圍廣泛，包括全港各大私人屋苑、居屋、公屋、村屋、舊式唐樓及單幢式大廈等所有現樓物業。

二手樓按揭是金融機構提供的貸款，買家用二手市場物業作為抵押品。

一手樓 vs 二手樓按揭主要分別

二手樓按揭成數及最新規定 (2026)

自用住宅按揭成數

• 樓價 1,000 萬港元以下：銀行常規按揭最高可借 7 成。

• 樓價 1,000 萬至 1,500 萬港元：最高可借 6 至 7 成。

• 樓價 1,500 萬港元以上：最高限制在 5 至 6 成。

• 高成數按揭（HKMC 按保）：首置買家若申請按揭保險，1,500 萬港元以下的自用住宅，最高可借足 8 至 9 成。

投資 / 非自用按揭成數

• 按揭成數上限：若買樓目的為投資出租而非自住，按揭成數最高一刀切限制在 5 成。

• 供款能力計算：在評估您的供款入息比率時，該投資物業的預期租金收入，通常必須扣減 50% 來計算，審批標準極為嚴格。

樓齡對成數的影響

• 50 年樓齡以下：普遍能順利獲銀行批出足成數及最長 30 年的按揭年期。

• 50 年樓齡以上：針對高樓齡的唐樓、舊單幢樓，銀行普遍會採取「75 減樓齡」或「80 減樓齡」計算。一旦樓齡過高，銀行便會強行縮短還款年期或直接扣減按揭成數。

二手樓按揭利率水平

二手樓按揭申請流程 6 步曲

Step 1 — 物業估價

在簽署臨時買賣合約前後，買家應第一時間向銀行或財務機構為目標物業進行初步估價。此舉能確保業主開價與市場價值相符，防範因落差太大而出現「估價不足」的風險。

Step 2 — 比較銀行按揭計劃

市場上按揭產品眾多，買家應貨比三家。綜合比較各間銀行的 H按/P按息率、現金回贈成數、高息存款掛鉤戶口特點，選擇最符合個人理財目標的方案。

Step 3 — 提交申請及證明文件

落定簽約後，通常會同時向 3 至 4 間銀行遞交正式按揭申請。買家需要備妥以下基本證明文件：

• 臨時買賣合約

• 身份證副本

• 最近 3 個月的入息證明（如糧單、銀行過數紀錄）

• 最新年度的稅單或強積金（MPF）供款紀錄

Step 4 — 銀行審批 (壓力測試 / DSR 50%)

銀行會對申請人進行信貸架構審查。包括計算供款與入息比率（DSR 一般上限為 50%），並評估申請人在模擬加息環境下的還款能力（壓力測試），審批過程一般需要 2 至 4 星期。

Step 5 — 律師樓辦理買賣及按揭手續

銀行批出按揭合約後，買家簽署確認，銀行便會將按揭契據發送至買家委託的律師樓。律師樓會負責檢查物業業權（查契）、處理釐印費（印花稅）及準備最終的法律轉讓文件。

Step 6 — 簽署按揭契及放款

在交易成交日前約數天，買家需到律師樓簽署正式按揭契。成交當日，銀行會將貸款正式放款予律師樓，再由律師樓轉交業主代律師，完成整筆買賣交易，買家正式收匙做業主！

二手樓按揭常見伏位

估價不足點算？

當市況波動，銀行估價有機會低於實際成交價（例如買入價 600 萬，銀行只估到 550 萬）。這意味著按揭貸款額會變少，買家必須在短時間內自行「抬錢」補足差額，否則面臨撻訂危機。

估價不足是指銀行估價低於實際成交價，導致貸款額減少。

• 解決方法：買家可第一時間多找幾間銀行重新估價，或嘗試申請按揭保險提高成數。若時間迫在眉睫，最快的方法是向 GICL 等財務公司申請一按或二按。

樓齡太舊銀行不批點算？

市區不少地段優越的舊單幢樓、村屋或唐樓，樓齡往往已超過 50 年。傳統銀行對高樓齡物業審批極度保守，常會採取「減成數」或「大幅縮短還款年期」的硬性限制，令買家月供壓力飆升。

傳統銀行常以「75 減樓齡」或「75 減借款人年齡」作內部按揭年期參考，令部分高樓齡物業的還款期縮短、每月供款提高；不過，這並非金管局硬性規定，最終批核仍由個別銀行按整體風險作商業判斷。詳見政府對按揭年期計算的說明。

樓齡過高時，銀行通常採取減成數或縮短還款年期等限制措施。

• 解決方法：銀行不做，GICL 做！GICL 擁有豐富的舊樓融資經驗，我們的物業按揭方案完全不設樓齡限制。不論物業多老舊，均會以務實態度進行市價評估，助您順利過契上車。

入息證明不足點算？

如果您是中小企老闆、自僱人士、自由工作者，或者是收入不固定的全佣金制 Sale，往往無法提供銀行要求的「完美」三個月糧單、強積金紀錄或稅單，在銀行壓測關卡極易被拒。

• 自僱人士、公司董事、佣金制或收入結構較複雜的買家，未必因「沒有固定月薪」而失去按揭機會；重點在於能否以報稅紀錄、銀行流水、公司財務資料、合約收入及資產證明，清晰展示持續而穩定的還款能力。金管局的按揭指引亦以債務供款與收入比例作為風險管理框架之一。

對自僱人士、公司股東、佣金制或收入不規則的買家而言，按揭關鍵亦不在於「有沒有固定月薪」，而在於能否以報稅表、銀行流水、公司財務資料及資產證明，建立清晰的還款能力證據。值得留意的是，金管局已自 2024 年 2 月 28 日起暫停按揭利率上調 2 厘的壓力測試要求；實際批核仍須按銀行的收入、債務、估值及物業風險評估而定。金管局現行按揭審慎監管措施

• 解決方法：GICL 設有專門的免入息證明方案。我們不看死板的收入文件，而是靈活評估物業本身的潛在價值，即使您缺乏常規糧單，一樣能夠輕鬆獲批大額按揭。

信貸紀錄有瑕疵點算？

人生總有財務周轉不靈的時候，如果過去曾遲還卡數或有私人貸款未清，TU（個人信貸評級）極可能已跌至 D 級或以下。傳統銀行對此審查極嚴，只要信貸紀錄稍有瑕疵，按揭申請通常直接石沉大海。

TU 是指個人信貸評級系統，用於評估個人信用狀況。

相比之下，財務公司的審批則彈性得多，不僅提供不設硬性限制的 DSR（供款與入息比率）上限，其按揭利率亦會根據個別客戶的實際情況與個案風險而定。

• 解決方法：GICL 擁有獨立且人性化的審批機制，不單純依賴 TU 評級。即使您的信貸紀錄未如理想，我們仍能依據物業現值，為您量身打造適合的一按或二按方案。

二手樓按揭 vs 一手樓按揭 — 邊種較抵？

二手樓按揭費用一覽

印花稅 (從價印花稅 AVD)

印花稅（從價印花稅，AVD）是買樓開支中佔比最大的一筆雜費。所有置業人士均須向稅務局繳交從價印花稅（AVD）。目前本港首置居民可享有較低的「第二標準稅率」，實際稅費將根據物業的最終成交價按比例計算。

律師費

二手樓買賣及按揭必須經由法律途徑辦理。律師負責的範疇極廣，包括代為查閱物業業權（查契）、處理買賣合約、簽訂按揭契及清還前業主按揭（贖契）等。常規住宅法律費用由數千至萬多元港幣不等。

估價費

金融機構在批出按揭貸款前，必須委託獨立專業估價行對目標二手樓進行市值評估。傳統銀行普遍會向買家收取估價費用；而向 GICL 申請按揭，我們承諾為業主提供物業估價費用全免優惠，幫您慳到盡。

經紀佣金

若二手樓是透過地產代理引薦及促成交易，買家與賣家兩方均需各自向地產代理支付中介佣金。雖然佣金比率並非硬性法規，但現時香港物業市場的常規習慣通常為成交樓價的 1%。

火險

不論向銀行還是財務公司申請按揭，借貸機構都會硬性要求買家必須為物業購買樓宇結構保險（俗稱「火險」），以保障因火災、颱風等意外造成的建築結構損毀。保費一般按物業的重建成本或按揭貸款總額的特定百分比按年收取。

按揭保險費 (高成數按揭適用)

如果您希望借盡 8 至 9 成的高成數按揭以減輕首期壓力，就必須通過按揭保險公司（HKMC）審批並支付按保費用。保費多寡視乎按揭成數及還款年期而定，買家可選擇在成交時一筆過支付，或選擇將保費計入按揭貸款內每月攤還。

銀行二手樓按揭被拒？GICL 替代方案

銀行唔批，絕對不代表要無奈撻訂！GICL 環球信貸作為您強大的後盾，提供靈活多變的特快物業融資替代方案，助您化險為夷，順利過渡每一個置業或周轉關卡。

GICL 一按方案 — 不設樓齡限制、免壓力測試

看中市區核心地段的優質高樓齡唐樓、單幢舊樓或村屋，卻被傳統銀行因「樓齡過大」拒諸門外？或者是自僱人士無法通過死板的壓力測試？

• 我們的優勢：GICL 一按服務完全不設物業樓齡限制，審批時不設硬性壓力測試門檻。我們以務實的態度評估物業市場潛力，為您度身訂造高成數一按，自僱、自由工作者一樣輕鬆批足。

GICL 二按方案 — 補足首期 / 估價差額

簽好臨約後遭遇銀行「估價不足」，貸款額度大縮水，一時間無法籌集數十萬甚至上百萬的額外首期，隨時面臨撻訂人財兩失？

• 我們的優勢：您毋須動用或轉移原有的銀行一按。GICL 二按方案專為「救市」而設，最快 15 分鐘極速初步批核，24 小時內放款，專門幫您補足首期或估價差額，助您在成交期前火速補倉。

GICL 加按套現方案 — 二手樓買入後再套現裝修

買二手樓往往需要預留大筆資金進行全屋翻新、水電重鋪。很多買家在支付首期、印花稅和經紀佣金後，往往發現現金流所剩無幾，裝修預算捉襟見肘。

• 我們的優勢：在二手樓順利買入並持有後，不論您是想重新活化固定資產，還是需要資金為新居進行豪華裝修，都可以透過 GICL 加按套現方案，利用物業的剩餘價值起出大筆流動資金。

二手樓按揭常見問題 (FAQ)

二手樓按揭最長還款年期幾長？

在 2026 年最新按揭指引下，二手私樓的最長按揭還款年期為 30 年。不過，傳統銀行審批時會嚴格執行「75 減樓齡」或「75 減人齡」（部分銀行可放寬至 80 減）的公式。例如，若購買的二手樓樓齡已達 50 年，最長還款期可能被強行縮短至 25 年（75 – 50）。

居屋 / 公屋二手樓可以承造按揭嗎？

可以。受惠於房屋委員會放寬的資助房屋政策，未補地價的二手居屋、公屋及綠置居，其政府按揭擔保期已大幅延長至 50 年，最長還款期亦同步增至 30 年。這讓高樓齡的二手居屋在市場上極易獲批高成數按揭（綠表最高 95%、白表最高 90%）。

二手樓按揭點解會估價不足？

• 市況波動：當樓市正處於下行週期，估價行的數據調整往往快於實際成交的滯後紀錄。

• 業主開價過高：原業主叫價過於進取，大幅偏離鄰近屋苑同類單位的近期造價。

• 物業存在特殊瑕疵：如物業曾發生過意外（凶宅）、屋宇署發出過未釘契的僭建令，或屬於極難估價的非標準特色戶。

二手樓買入後可以即時加按嗎？

傳統銀行對新買入的物業有較嚴格的限制，一般會設有 1 至 2 年的罰息期，且短期內未必接受即時重新估價增貸。但如果您向 GICL 申請加按套現則不受此限。只要買入後市況配合，或您在首期付出了較多現金，GICL 可即時為您重做物業估價，特快榨出流動現金作周轉之用。

首期不足可否申請二手樓二按？

可以。 當您買入二手樓時，若傳統銀行批出的按揭成數未能滿足您的預算，而您又無法支付餘下的首期差額，即可申請 GICL 二手樓二按方案。二按能依託於現有的一按之上，為您補足 1 至 2 成的首期缺口，且毋須驚動一按銀行。

二手村屋 / 唐樓可以申請按揭嗎？

可以，但傳統銀行的審批門檻極高。銀行對村屋常因路權或滿意紙等法律問題而扣減成數；對唐樓則因樓齡普遍超越 50 年、無電梯、多僭建而直接拒批。GICL 則採取靈活彈性的審批準則，我們不設樓齡限制，村屋及唐樓均享有同樣特快的物業估價與批核流程。

想了解你嘅二手樓按揭方案？立即聯絡 GICL

買二手樓時間就是金錢，偏偏傳統銀行審批慢如蝸牛。萬一臨門一腳遇上估價不足、壓力測試卡關，分秒都有撻訂流產的危機！GICL 環球信貸深明您的顧慮，特設彈性、特快的二手樓物業融資方案，隨時做您最堅實的置業後盾。

[ 立即進行網上特快物業估價 ]

致電物業按揭專線：2111 0998