最後更新：2026年8月
樓宇按揭是以物業作為抵押取得貸款。對買家而言，按揭主要用作支付樓價；對已持有物業的業主而言，則可透過一按、二按、加按或轉按，運用物業淨值取得資金。
2026年香港一般物業按揭最重要的兩個監管數字，是銀行按揭最高貸款與估值比率（LTV）70%，以及供款與入息比率（DSR）上限50%。 過往俗稱「加2厘壓力測試」的監管要求已於2024年2月暫停，但銀行仍會自行評估收入、負債、信貸紀錄及還款能力。
至於合資格住宅買家，透過按揭保險計劃，按揭成數可以高於一般銀行70%的監管上限；部分符合特定資格的個案最高可達90%。
如果業主不是買樓，而是想利用已有物業套現，就需要比較一按、二按、加按及轉按的成本、速度及對原有低息按揭的影響。
一般銀行住宅及非住宅物業按揭的監管 LTV 上限目前為 70%。符合按揭保險資格的住宅買家，部分個案可做到 80%甚至90%，但90%並非所有買家或所有物業都適用。
GICL環球信貸現行物業一按產品則列明，貸款額最高可達物業估值80%，實際批核須視乎物業估價及個案。
一按：貸款機構取得物業第一順位按揭權。
二按：保留原本一按，再以物業剩餘價值取得第二筆有抵押貸款。
加按：通常指向現有按揭機構增加貸款額。
轉按：清還原有按揭，再把第一按揭轉至另一間貸款機構。
如果原有一按息率吸引，又不希望整筆轉走，二按通常是其中一個可比較方案。但需要計算二按利率、費用、總貸款成數及原一按合約條款，而不是只比較每月供款。
不一定。銀行與持牌財務公司的信貸政策不同。部分財務公司會以物業估值及整體風險作較大比重評估，對自僱、收入文件不足、高樓齡或急需資金的個案可能較有彈性，但利率一般亦會高於銀行。
樓宇按揭（Mortgage）是一種有抵押貸款。
借款人以住宅、商舖、工廈、寫字樓、村屋、車位或其他可接受物業作為抵押，由銀行或持牌貸款機構提供資金。
如果借款人未能履行還款責任，貸款機構可按照貸款文件及法律程序行使抵押權，包括處置抵押物業以追討欠款。
因此，按揭與一般無抵押私人貸款最大的不同，是：
貸款額、利率及批核條件與物業本身的價值及產權高度相關。
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項目 |
2026參考 |
|---|---|
|
一般銀行物業按揭最高LTV |
70% |
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一般銀行物業按揭DSR上限 |
50% |
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+2%監管壓力測試 |
已暫停 |
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合資格住宅按揭保險 |
部分個案最高90% |
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GICL物業一按產品 |
最高估值80% |
官方資料來源：香港金融管理局（HKMA）、HKMC Insurance Limited，以及GICL公開產品資料。
需要注意，「最高成數」只代表制度或產品上限，不代表申請人一定可以借足。
實際貸款額通常會取決於：
物業估值；
樓契及產權；
物業種類及樓齡；
現有按揭結欠；
申請人收入或資產；
其他債務；
信貸紀錄；
貸款用途；
貸款機構內部風險政策。
香港金融管理局公布的數據顯示，負資產住宅按揭由2025年12月底的21,304宗下降至2026年3月底的11,424宗，涉及貸款總額約550.37億港元。
即是短短一季之內，負資產宗數下降約46%。
這個數字反映物業估值及按揭「水位」可以在短時間內明顯變化，因此打算轉按、加按或二按套現的業主，不宜單靠數年前買入價判斷可借金額。
另外，HKMA在2026年3月的金融穩定報告指出，2026年初新造住宅按揭的平均息率約為3.25%，較2025年9月約3.5%有所下降。
不過，實際 H按、P按、現金回贈及封頂息率會隨銀行及市場變動，申請時應以銀行最新正式報價為準。
這是最容易混淆的地方。
按照香港金融管理局現行宏觀審慎措施，一般住宅、商業及工業物業按揭的最高 LTV 均為 70%。
換句話說，一個估值 HK$8,000,000 的住宅，如果按70%計算：
HK$8,000,000 × 70% = HK$5,600,000
這是銀行監管框架下的基本上限。
HKMC Insurance Limited的按揭保險計劃，會為銀行承擔部分超過一般70% LTV的風險。
符合資格的住宅買家，按物業價值、是否持有其他香港住宅、收入形式及其他條件，部分個案可以申請：
80%按揭；
或最高90%按揭。
因此比較準確的寫法是：
銀行一般監管LTV上限為70%；合資格住宅買家透過按揭保險，最高按揭成數可以進一步提高。
而不是簡單寫成「銀行最高九成」。
香港金融管理局已於2024年2月暫停過往假設按揭利率上升200個基點的監管壓力測試要求。
但是「取消壓力測試」並不等於銀行不再審查還款能力。
現時銀行仍會考慮：
每月收入；
每月按揭供款；
信用卡及私人貸款；
其他按揭；
DSR；
工作及收入穩定性；
信貸紀錄；
資產及負債。
現行一般物業按揭的 DSR 上限為 50%。
HKMA亦指出，銀行評估按揭還款能力主要可採用：
DSR-based lending：以穩定收入及債務計算還款能力。
或者：
Net worth-based lending：對未能提供固定收入的人士，以淨資產及負債情況評估。
所以「自僱人士一定不能向銀行申請按揭」並不準確。
一按是物業上的第一順位按揭。
它不只代表「已供滿樓再借錢」。
以下情況都可能形成一按：
買樓時向銀行借款；
已供滿物業重新抵押；
現契物業套現；
將其他銀行的一按轉至新貸款機構。
第一按揭權人一般在抵押權次序上排在其後的二按之前。
一按通常較適合：
沒有現有按揭的物業；
已供滿物業；
打算整筆轉走舊按揭；
需要較大筆套現；
希望把多項較高息債務重新整合的人士。
GICL現行物業一按資料列明：
貸款額最高可達物業估值80%；
年息低至8%；
還款期最長240期；
可提供免傳統入息證明方案；
最快15分鐘取得初步審批結果；
最快24小時安排套現。
以上均屬產品上限或最快情況，實際批核、息率、貸款額及放款時間須視乎個別物業及審批結果。
內部連結：GICL樓宇一按服務
二按是在物業已有第一按揭的情況下，再設立第二順位按揭取得額外貸款。
例如：
物業估值：HK$8,000,000
銀行一按尚欠：HK$3,000,000
貸款機構接受總LTV：80%
如果單純以估值及結欠示範：
HK$8,000,000 × 80%
= HK$6,400,000
再扣除：
HK$3,000,000一按結欠
理論剩餘空間約：
HK$3,400,000
實際二按額仍要視乎估價、利率、法律文件及貸款機構審批。
二按最大的作用，是不用把原有低息第一按揭整筆轉走。
例如原銀行按揭條件仍然吸引，但業主突然需要：
生意周轉；
裝修；
繳交稅款；
短期資金；
整合其他高成本負債；
就可以比較二按與整筆轉按哪一個總成本較低。
不能一概而論。
第一按揭文件可能包含有關進一步抵押、轉讓或增加產權負擔的條款，而第二按揭亦涉及法律文件及登記。
因此，申請前應由貸款機構及代表律師檢查原一按條款和產權狀況。
內部連結：GICL樓宇二按服務
加按通常指在原有按揭基礎上向現有貸款機構增加貸款額。
例如：
5年前購入物業時：
樓價：HK$6,000,000
現有按揭結欠：HK$3,000,000
現時物業重新估值：
物業升值及供款減少本金後，便可能出現可再借的「按揭水位」。
最簡單的分法：
向原有按揭機構增加貸款 → 加按
保留一按，再由另一筆第二順位抵押取得資金 → 二按
兩者都可以達到套現效果，但利率、文件、法律費及批核速度可以完全不同。
轉按是清還原有按揭，並將貸款轉到另一間貸款機構。
最常見原因包括：
原有按揭罰息期已過；
新銀行利率較好；
希望取得現金回贈；
物業升值後套現；
希望延長還款期；
整合現有債務；
原銀行不願意提供足夠加按額。
計算轉按是否值得時，需要比較：
新按揭節省的利息
減去：
原銀行罰息；
現金回贈 clawback；
律師費；
估價及相關費用；
新貸款的總利息；
其他行政費用。
只有淨節省為正數，才真正屬於「慳息」。
內部連結：GICL轉按全攻略2026
|
情況 |
較值得比較的方案 |
|---|---|
|
買入物業 |
銀行一按／合資格按揭保險 |
|
已供滿物業，需要大筆套現 |
一按 |
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想保留現有低息銀行按揭 |
二按 |
|
原銀行願意增加貸款額 |
加按 |
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罰息期已過，希望更換貸款機構 |
轉按 |
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希望整合一按及高息二按 |
合併轉按 |
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自僱／傳統收入文件不足 |
銀行淨資產審批或持牌財務公司 |
|
極短時間需要資金 |
比較持牌財務公司的有抵押方案 |
「較值得比較」並不等於任何個案的必然最佳方案。
真正需要比較的是：
APR + 費用 + 還款期 + 罰息條款 + 總還款額 + 套現需求。
如果原有銀行一按條件仍然非常吸引，整筆轉按可能令全部貸款失去低息條件。
這時可以同時比較：
方案A：二按
保留原有一按，只為所需資金額支付二按利息。
方案B：整筆轉按
將一按及其他債務合併，重新計算每月供款及總成本。
不能只比較「月供降低了多少」，還應比較整個貸款期的利息。
這種情況可比較：
原銀行加按；
轉到新銀行；
持牌財務公司轉按。
例如物業由600萬元升至800萬元，不代表一定可以把200萬元升值「全數套現」。
真正計算公式是：
可接受估值 × 可批LTV − 現有貸款結欠
所得數字才是理論套現空間。
銀行並非完全不能接受自僱人士，但通常需要較完整的收入、資產或財務資料。
如果時間非常短，可以同時比較持牌財務公司的物業抵押方案。
GICL公開產品資料顯示，合資格物業一按個案可：
免傳統入息證明；
最快15分鐘初步審批；
最快24小時安排取款。
如果選擇較高成本的快速融資，更應事先設定：
使用資金多久、何時還款、是否可以轉回較低成本銀行貸款。
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比較 |
銀行 |
持牌財務公司／GICL |
|---|---|---|
|
主要監管 |
HKMA銀行監管框架 |
《放債人條例》及牌照條件 |
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一般物業LTV |
最高70% |
按產品及風險政策 |
|
高成數住宅 |
合資格按保可達80%／90% |
GICL一按最高估值80% |
|
還款能力審查 |
DSR或淨資產評估 |
按機構及產品 |
|
傳統入息文件 |
通常需要相關證明 |
GICL有免傳統入息證明方案 |
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批核速度 |
視銀行及個案 |
GICL最快15分鐘初步審批 |
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最快放款 |
視銀行流程 |
GICL最快24小時安排 |
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利率 |
一般較低 |
一般較銀行高 |
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GICL一按最低年息 |
— |
低至8% |
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GICL一按最長年期 |
— |
240期 |
|
特殊物業 |
視銀行政策 |
GICL列明接受多種物業 |
有。
香港《放債人條例》現時禁止以超過 年息48% 的實際利率放貸。
年息高於 36%但不超過48% 的貸款，則會被推定屬敲詐性交易，法庭可按情況重新審視。
因此比較財務公司貸款時，不應只看「月息」或宣傳息率，而應要求了解：
實際年利率；
利息總額；
律師費；
手續費；
估價費；
提早還款安排；
逾期費用；
總還款額。
不能簡單理解為任何未補地價居屋都可以自由抵押。
根據2026年8月起適用於持牌放債人的牌照條件，在接受房委會資助出售單位作為抵押前，貸款機構需要取得適用的文件，例如：
已繳清解除轉讓限制所需補價的書面確認；或
房屋署署長批准抵押或押記的書面批准。
因此任何未補價資助房屋個案，都應先確認房屋政策、按揭批准及法律文件。
一般按揭預先評估可自行準備：
所有業主資料；
工作資料；
總外債金額；
物業完整地址；
現有租金資料 (如物業出租)；
最新貸款結欠；
樓契及相關產權背景資料。
糧單；
銀行月結單；
稅單；
僱傭證明；
自僱人士財務資料；
資產及負債證明
現有銀行還款表 (若申請轉按)
不同銀行及貸款機構要求不同，並沒有「所有銀行必須提交三年稅單」這類統一規定。
現行HKMA一般物業按揭LTV上限為70%。合資格住宅買家透過HKMC Insurance Limited的按揭保險計劃，可以申請高於70%的按揭；部分符合指定條件的個案最高可達90%。
過往假設按揭利率上升200基點的監管壓力測試要求已於2024年2月暫停。但銀行仍會評估DSR、收入、負債、信貸及整體還款能力。
一按是物業上的第一順位按揭，可用於買樓、現契物業套現或轉按。第一按揭權人在抵押順位上通常優先於其後的二按。
二按是在已有第一按揭的物業上再建立第二順位有抵押貸款。優點是可以保留原有一按，但二按利率及總成本一般較銀行第一按揭高。
加按通常是向現有按揭機構增加貸款；二按則是在第一按揭保留的情況下增加另一個較後順位的抵押貸款。
如果罰息期已過、新按揭總成本較低、物業升值有套現空間，或者需要整合債務，可以比較轉按。但應把律師費、罰息及回贈退還等成本一併計算。
不是。HKMA指出銀行除DSR收入審批外，亦可採用淨資產方式評估部分未能提供固定收入證明的人士。最終仍取決於銀行信貸政策。
要視乎業權形式、擬抵押的是整個物業還是個別業權份額，以及貸款機構政策。涉及聯名、共同擁有或不分割份數的個案，應先由律師查閱土地註冊及產權文件，不能單憑「持有一半業權」判斷一定可單方面按揭。
不應作此保證。物業按揭涉及法律文件及土地註冊，而第一按揭文件亦可能限制額外抵押。申請二按前應由貸款機構及律師確認原有一按條款。
按照GICL目前公開產品資料，物業一按貸款額最高可達物業估值80%，年息低至8%，最長還款期240期。實際貸款額、息率及批核條件視乎物業估價及個別審批。
目前公開產品資料列出的物業類型包括私人住宅、唐樓、村屋、已符合相關抵押條件的資助房屋、工廈、商舖、寫字樓、車位及其他合資格物業。
不要只比較「可以借幾多」。
最重要應同時比較：
實際年利率、總還款額、還款期、按揭成數、律師及其他費用、提早還款條款，以及日後能否轉回成本較低的銀行貸款。
確定需要一按、二按、加按還是轉按
先取得最新物業估價
查清現有按揭結欠
查看銀行罰息期
計算可用按揭水位
比較實際年利率而非只看月息
計算總利息及總還款額
查看律師費、估價費及其他費用
查看提早還款安排
二按前查看原一按條款
聯名物業先確認產權及簽署要求
資助房屋先確認政府抵押批准
確認貸款機構持有有效放債人牌照
為短期融資預先設定退出／轉回銀行計劃
沒有一種按揭適合所有業主。
如果目標是買樓及長期低成本融資，通常應先比較銀行一按及合資格按揭保險。
如果已有非常低息的一按，又只需要額外一筆資金，則可以比較二按。
如果原貸款機構願意按最新估價增加貸款，則可以研究加按。
如果原有按揭罰息期已過，而市場上有更合適的息率、回贈或套現條件，就可以計算轉按是否真正降低總成本。
至於銀行渠道未能滿足需要、自僱收入文件不足、物業類型特殊或資金需求非常急的業主，可以比較持牌財務公司的有抵押貸款方案，但應清楚了解實際年利率、總還款額及退出安排。
GICL環球信貸目前提供一按、二按及轉按等物業貸款方案，物業一按最高可達估值80%，年息低至8%，並設有免傳統入息證明及快速初步審批方案。
所有貸款均涉及利息及財務承擔。最高貸款額、最低息率及最快批核時間均不代表所有申請均可獲得相同條件，實際條款以正式審批及貸款文件為準。
香港金融管理局（HKMA）：物業按揭LTV及DSR監管要求
香港金融管理局：住宅按揭及負資產統計
HKMC Insurance Limited：Mortgage Insurance Programme
公司註冊處：持牌放債人牌照條件及《放債人條例》資料
GICL環球信貸：物業一按及二按公開產品資料
資料截至2026年8月。銀行、按揭保險及貸款產品條件會不時更新，正式申請時應以相關機構最新公布及個別審批為準。
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