中小企按揭指南2026：利用物業按揭及物業貸款籌措營運資金難

中小企按揭，是本文對「利用公司、企業東主或股東名下合資格物業作抵押，籌措企業營運資金」的統稱。這類物業按揭或有抵押物業貸款，可涉及一按、加按、轉按套現或二按；實際安排取決於物業業權、現有按揭、借款架構及還款能力。

面對客戶延遲付款、季節性入貨、租金及薪金支出，企業可比較物業貸款、銀行企業貸款及政府相關融資計劃。但有物業不代表一定獲批，亦不代表借款必然適合。未能還款可能導致抵押物業被處置，提供個人擔保的人士亦可能面對追討。

本文所說的「物業貸款」，限於以物業作抵押的融資，不包括單憑持有物業而申請的無抵押貸款。不同貸款機構對產品名稱可能有不同用法，應以正式文件的抵押及還款安排為準。

本文公開資料核對日期：2026年10月4日。本文提供一般資訊，不構成個別貸款報價、法律或財務意見。GICL產品資格、文件要求及條款須按個案另行確認。

中小企物業按揭重點一覽

常見問題	直接答案
中小企按揭是甚麼？	以合資格物業作抵押，申請供企業營運或周轉使用的貸款；本文用語不代表某項政府計劃。
一定要用公司名下物業嗎？	不一定。東主或股東私人持有的物業亦可提出評估，但須確認借款人、抵押人及資金投入公司的安排。
物業已有銀行按揭可以申請嗎？	可提出評估，但須核對估值、結餘、原按揭契約、所需銀行同意及抵押權次序。

物業貸款可以借多少？	沒有適用於所有個案的統一成數；須按物業及借款人資料取得個別書面報價。
最大風險是甚麼？	抵押物業可能被處置，個人擔保亦可能帶來個人還款責任。

甚麼是中小企按揭與物業貸款？

中小企按揭的核心，是透過物業按揭或其他有抵押物業貸款支持企業融資，而不是只憑公司營業額申請貸款。常見資金用途包括支付供應商、購入存貨、薪金、租金及設備開支，但須符合貸款合約及貸款機構要求。

「中小企按揭」着重業務資金用途；「公司按揭」着重物業由公司持有及相關借款架構。兩者可能重疊，但並非所有中小企按揭都以公司名下物業申請。

如需了解公司業權、董事擔保及授權文件，可參考GICL公司按揭指南。

物業按揭的一按、加按、轉按套現與二按

安排	基本方式	申請前須確認
一按	以物業設立第一順位按揭。	是否已有抵押；如已有按揭，是否須先清償及解除。
加按	向現有貸款機構申請增加貸款額。	最新估值、可借空間、還款能力及原有條款。
轉按套現	以新貸款清償原按揭，再按獲批額度取得額外資金。	贖回金額、提前還款安排、法律費及到手淨額。
二按	在現有一按以外，設立第二順位物業抵押。	原契約、所需銀行同意、抵押權次序及合計供款。

二按不等於毋須理會原銀行。申請前應由律師核對現有物業按揭契約；如契約要求先取得一按銀行同意，未經同意加設抵押可能構成違約。可參考香港律師行的二按說明，具體後果須按個別文件及法律意見確認。

哪些企業可能考慮物業貸款？

已有合資格物業、資金缺口屬短期，而且能說明還款來源的企業，可比較有抵押物業貸款與其他融資方案。是否值得借款，仍須按成本及現金流判斷。

資金需要	應先核實的還款安排
客戶延遲支付貨款	應收帳款金額、預計收款日期及延遲風險。
季節性入貨或新增訂單	存貨周轉時間、毛利及預計回款。
支付薪金、租金及供應商	缺口是否暫時，未來收入能否支付新增供款。
購入設備	產生現金流的時間是否與貸款期限配合。

如企業持續虧損、沒有可靠還款來源，或只能再借款償還舊債，不宜單靠抵押物業解決問題。抵押物業若是家庭主要住所，更應評估收入減少或客戶再延遲付款的後果。

個人與公司名下物業申請物業按揭有何分別？

最重要的分別，是物業擁有人及法律責任不同。東主私人物業不會因資金用於公司而自動變成公司資產；公司持有物業亦不等同董事個人持有。

項目	私人持有物業	有限公司持有物業
抵押人	相關個人物業業主。	持有物業的公司。
借款人	可涉及個人或公司，須另行確認。	須按持有物業公司及借款架構確認。
文件	身份、業權、聯名業主安排及資金流向。	公司資料、董事授權、實益擁有人及相關決議。
個人責任	依借款及抵押文件釐定。	如董事或股東提供個人擔保，可能承擔個人責任。
登記	處理適用的物業抵押及登記。	除物業程序外，亦須確認公司押記登記要求。

公司物業按揭的押記登記期限

公司註冊處指出，公司設立須予登記的押記時，設立押記文書的經核證副本及表格NM1，一般須在設立押記日期起計一個月內交付登記。境外押記及特定情況可能涉及不同起算安排，應交由法律專業人士確認。

資料來源：公司註冊處「登記押記及解除押記」常見問題；原稿核對日期：2026年10月4日。「一個月」是登記期限，不是物業貸款批核或放款時間。

申請中小企物業貸款需要甚麼文件？

文件要求取決於借款架構、物業及貸款機構。申請前準備身份、公司、物業及現金流資料，有助判斷需要補交哪些文件。

類別	可預先準備的資料
個人身份	身份證、住址證明及聯絡資料。
公司資料	商業登記證、公司註冊證書、周年申報表、董事及股東資料。
公司授權	董事會決議及相關授權文件，如適用。
財務及還款	銀行月結單、應收及應付帳款、現有貸款及現金流預算；財務報表按要求提供。
物業資料	地址、業權、按揭月結單、結餘及租約，如適用。
資金用途	所需金額、使用日期、用途及預計還款時間。

按GICL公司按揭指南公開資料，核心初步文件包括公司商業登記證、公司註冊證書、公司最近3個月銀行月結單，以及董事身份證、住址證明及最近3個月銀行月結單。個案可能另須提供物業及授權資料。

上述是GICL公開的公司按揭初步清單，並非所有物業貸款的統一規定。原稿核對日期：2026年10月4日；申請前須再次向GICL確認。沒有固定糧單，不等於完全毋須提供銀行紀錄或還款資料。

物業貸款與銀行企業貸款如何比較？

有抵押物業貸款與銀行企業貸款不是完全對立的分類，因為銀行企業貸款亦可以有抵押。比較時應確認具體產品，而不是只比較機構名稱。

項目	無抵押銀行企業貸款	有抵押物業貸款	中小企融資擔保計劃貸款
基本安排	不以物業作抵押，但可涉及個人擔保。	以合資格物業提供抵押。	由參與貸款機構批出貸款，再按計劃申請信貸擔保。
評估重點	營運、財務、信貸及還款能力。	估值、業權、現有債務、架構及還款來源。	企業資格、用途及相關審批要求。
成本	按書面報價比較。	除利息外，留意法律、估價及其他費用。	確認利率及適用擔保費等成本。
主要風險	違約追討及擔保責任。	抵押物業被處置及適用的擔保責任。	企業仍須還款，擔保不等於豁免還款。

香港按揭證券公司的中小企融資擔保計劃說明指出，企業應向貸款機構申請貸款，由貸款機構進行審查及提交擔保申請。

「八成信貸擔保」與物業按揭成數不同，不能用來推算物業貸款金額。金管局於2025年9月17日的公告指出，八成信貸擔保產品申請期延長至2028年3月底。原稿核對日期：2026年10月4日；申請時須確認最新安排。

物業貸款金額及到手淨額如何計算？

物業市值不等於可借金額，獲批本金亦不一定等於實際收到的現金。應先區分新貸款是否清償原按揭，再核對費用。

轉按套現須扣除原按揭贖回金額

如新物業按揭用於清償原按揭，可按以下方式核對：

新貸款本金－須清償的原按揭及相關債務－從貸款扣除的適用費用＝實際到手淨額。

假設新貸款HK$3,000,000，清償原按揭HK$2,000,000，另扣費用HK$20,000，到手淨額為HK$980,000。以上是假設算例，不是GICL報價、客戶個案或批核承諾，亦沒有設定可借成數。

二按不應把保留的一按結餘再扣一次

如一按保留、不由新貸款清償，二按淨額應按「新二按本金減從中扣除的費用及須清償項目」核對，而不是再扣整筆一按結餘。

不過，一按結餘仍會影響整體融資空間；企業亦須同時計算一按及二按供款。實際項目應列入書面報價。

物業按揭利率及總借貸成本怎樣比較？

比較物業按揭或其他有抵押物業貸款，至少要取得本金、到手淨額、計息方法、還款表及全部費用。不要只憑每月利息判斷是否便宜。

項目	書面確認內容
利率	年利率、固定或浮動、按原本金或未償還本金計息。
還款	每期本金及利息；是否只還息、到期一次清還本金。
費用	行政、法律、估價及其他適用第三方費用。
成本比較	實際年利率，如適用，或完整現金流下的可比較總成本。
提前還款	適用法例及合約下的通知、利息、費用及限制。
違約	逾期利息、追討費及法律行動。
備用信貸	未提取額度是否計息，有沒有承諾費或其他收費。

只還息物業貸款的假設算例

假設本金HK$1,000,000，固定年利率12%，期限12個月，按原本金以年利率除以12計算利息，到期一次清還本金：每月利息HK$10,000，全期利息HK$120,000，第12個月另須清還本金HK$1,000,000。

如另有HK$20,000費用從貸款預先扣除，到手為HK$980,000；沒有其他費用、逾期或提前還款時，全期利息加費用為HK$140,000。12%是算例名義年利率，不是包含費用的實際年利率。

以上並非市場平均利率、GICL條款或貸款建議。實際計息及付款安排須按正式文件核對。

物業按揭申請流程及批核需時

初步回覆不等於正式批核，正式批核亦不等於已放款。物業按揭申請可涉及以下步驟：

提交金額、用途、使用日期及還款來源。
確認物業業主、借款人、抵押人及擔保人。
估價、查核現有按揭、押記及原合約限制。
提交及核實身份、公司、財務與物業文件。
審閱貸款淨額、利息、費用、供款及違約條款。
處理適用的同意、簽署、抵押、登記及放款安排。

GICL主頁宣傳最快24小時放款，並設有服務時間及審批限制。這不是所有中小企物業貸款的承諾；公司架構、業權、銀行同意及法律文件可能影響時間。原稿核對日期：2026年10月4日；應取得個別時間安排並預留緩衝。

申請物業貸款前必須了解的風險

抵押物業及個人擔保

未能履行物業貸款還款責任，可能引致追討、額外費用及抵押物業被處置。如東主或董事提供個人擔保，應了解涵蓋債務、金額、期限及解除條件，不應因借款人是有限公司便假設個人沒有責任。

到期本金及再融資

只還息安排不會免除到期本金。不要假設物業貸款一定可續期，或必定能轉回銀行；銀行須按屆時估值、財務、信貸及政策重新審批。

現有物業按揭及現金流

新增貸款不會消除原有供款。企業應評估客戶延遲付款、營業額下降或融資成本增加時，是否仍能支付所有貸款。

信貸資料與牌照

不能一概承諾不影響TU。是否查閱或申報信貸資料，須按借款人、擔保人、產品及貸款機構安排確認。

簽約前應核對實際貸款公司的法定名稱及有效牌照。可使用公司註冊處持牌放債人資料及查冊渠道，而不是只看品牌名稱。

中小企物業按揭及物業貸款常見問題

公司沒有物業，但東主有物業，可以申請嗎？

可以提出評估。須確認誰借款、誰抵押、是否需要擔保，以及物業貸款所得款項如何投入公司。

物業已有銀行按揭，可以再借嗎？

可比較加按、轉按套現或二按，但不代表一定可行。須核對估值、結餘、原契約限制及所需銀行同意，並計算合計供款。

沒有薪金證明或核數報告，可以申請嗎？

可先說明情況，但不代表完全毋須財務資料。GICL公開公司按揭指南列有公司及董事銀行月結單；實際物業貸款文件按個案確認。

中小企物業按揭最高可借幾多成？

沒有適用於所有個案的統一成數。估值、物業種類、現有按揭、順位及還款能力均會影響結果；最高宣傳成數不等於獲批成數。

物業貸款利率是多少？

須按個別報價確認。應比較年利率、計息方法、到手淨額、全期利息及全部費用；本文算例不是GICL報價。

物業按揭是否一定24小時內放款？

不是。最快時間只適用於符合條件的個案，文件、估價、銀行同意及法律程序均可能影響放款。

備用物業貸款未提取，是否完全沒有成本？

不能只看未用不計息。須確認有沒有開戶、承諾、年費、法律或其他費用。

提前還款是否免罰息？

須確認適用法例及個別合約，要求書面說明通知、利息結算及相關費用，不能把個別優惠當成所有物業貸款的通用承諾。

將來是否一定可以轉回銀行？

不是。銀行須按申請時的估值、財務、信貸及政策重新審批。轉按計劃只是規劃，不是保證退出或降低成本。

向GICL查詢物業按揭及物業貸款

如公司或企業東主名下持有物業，可提供以下資料，了解物業按揭或有抵押物業貸款是否適合營運資金需要：

所需資金、用途及最遲使用日期。
公司名稱及業務資料。
物業地址、用途及登記業主。
現有按揭結餘及每月供款。
預計還款來源、日期及可承擔供款。

重要聲明

本文資料整理截至 2026 年 10 月 4 日，僅供一般資訊及方案比較參考，不構成個人化財務、法律或借貸建議，亦不構成任何貸款報價、批核承諾或優惠保證。應要求列明適用產品、文件、時間、到手淨額及全部費用。初步評估不等同批核，所有條款以最終文件及適用法律為準。簽約前須確認實際貸款公司的有效放債人牌照。

WhatsApp聯絡GICL按揭顧問｜電話：2111 0998｜GICL網上查詢

聯絡資料沿用2026年10月4日原稿對GICL主頁的核對紀錄。

本文所有數字算例均為假設，並非客戶個案、實際報價或批核承諾。

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