不少香港業主希望保留現有銀行按揭，同時運用物業尚餘價值套現，以應付生意周轉、家居裝修、教育開支、醫療需要或整合高息債務。物業二按是在原有第一順位按揭尚未清還的情況下，以同一物業申請第二筆抵押貸款。
二按可以增加資金彈性，但申請人需要同時承擔原有按揭及第二筆貸款的供款。因此，申請前不應只考慮可以借多少，亦要比較實際年利率、還款期、每月供款、總利息及提早還款條款。
本文集中講解物業二按的意思、申請條件、利息、按揭成數、可套現額計算、申請流程及主要風險，協助業主在申請前作出全面評估。
如希望保留現有銀行按揭並申請額外資金，可先了解GICL的物業二按貸款方案.
Table of Contents:
物業二按，又稱樓宇二按或第二順位按揭，是指物業已經設有第一筆按揭，但業主在未清還該筆按揭的情況下，再以同一物業向另一間貸款機構申請第二筆抵押貸款。
原有承按機構通常擁有第一順位抵押權；二按貸款機構則屬第二順位債權人。如果借款人未能依期還款，而物業最終需要出售，所得款項一般會先處理第一順位按揭的結欠及相關費用，餘額才用作處理第二順位貸款。
由於二按貸款機構承擔的風險一般較高，二按利息通常亦會高於銀行的第一順位住宅按揭。借款人申請前應了解兩筆貸款合計後的每月供款及總利息負擔。
部分業主的原有按揭利率或條款較理想，不希望為套現而清還或轉移整筆按揭。二按可以在保留原有貸款的情況下，另行申請額外資金。
不過，保留原有按揭不代表整體借貸成本一定較低。業主仍須計算兩筆貸款合計後的每月供款、總利息及其他費用。
業主可能因生意入貨、公司營運、裝修、教育、醫療或其他突發開支而需要流動資金。二按是其中一種以物業作抵押的融資安排。
申請人應按實際需要決定貸款額，不宜因為物業仍有可用貸款空間而借取超過所需金額。
自僱人士、退休人士或收入文件不完整的申請人，未必能符合一般銀行的審批要求。部分持牌貸款機構會較着重物業估值、現有結欠及整體還款安排，但仍會按個別情況審批。
毋須提供部分常規收入文件，不代表貸款必然獲批。貸款機構仍可能要求身份、業權、債務、銀行紀錄及其他評估資料。
如果申請人考慮使用二按清還信用卡或其他高息貸款，必須比較新貸款的實際年利率、年期、費用及總還款額。
月供降低不代表總借貸成本一定下降。如果把短期債務延長為多年抵押貸款，總利息可能反而增加，物業亦會承受額外抵押風險。
物業二按可以套現多少，主要取決於物業最新估值、貸款機構願意批出的總貸款成數，以及原有按揭尚欠金額。
基本估算方式為：
理論可用貸款空間＝物業最新估值 × 可批總貸款成數－原有按揭結欠
這個公式只可用作初步估算。貸款機構仍會考慮物業狀況、業權、樓齡、地點、成交紀錄、申請人債務及還款能力。
假設物業最新估值為1,000萬元，原有銀行按揭尚欠400萬元，而貸款機構經審批後願意提供相等於物業估值70%的總貸款額：
300萬元只是示範結果，並非實際批核承諾。最終可借金額須視乎估價、物業種類、原有按揭、申請人財務狀況及貸款機構審批。
物業估價是決定二按貸款空間的重要因素。業主的購入價、裝修成本、地產代理估價或網上估價，不一定等同貸款機構採用的正式估值。
貸款機構會參考近期成交、樓齡、物業狀況、用途及市場流通性。若同區成交稀少、成交價波動或物業情況特殊，估價可能較為保守。
即使物業估值理想，如果原有按揭尚欠金額較高，可供第二筆貸款使用的物業淨值仍可能有限。
例如物業估值為800萬元，而原有按揭仍欠520萬元，即使貸款機構願意按估值70%計算，理論總貸款額亦只有560萬元，扣除原有結欠後，理論空間只有40萬元。
位置偏遠、成交量較低、用途特殊或買家群較小的物業，估價可能較為保守。貸款機構亦會考慮日後出售及回收貸款的難度。
如果物業涉及僭建、維修令、釘契、用途限制、聯名業權、租約問題或文件不完整，可能影響估價、批核額度或申請結果。
嚴重失修、結構問題、滲水、非法改動或不符合批准圖則的物業，可能需要額外文件或專業報告，亦可能影響估價。
比較二按利息時，不應只看宣傳資料上的「年息」。申請人需要同時了解利息計算方法、實際年利率、還款年期、每期供款、總還款額及其他費用。
名義利率是計算貸款利息的基本利率，但未必包括手續費、行政費、法律費用或其他借貸成本。
兩個方案即使標示相同名義利率，實際成本亦可能因年期、還款方式及費用不同而有明顯差異。
實際年利率把利息及指定費用換算成年化成本，較適合用作比較不同貸款方案。
申請人應要求貸款機構清楚列出：
平息通常以原有貸款本金計算整段貸款期的利息；息隨本減則按照尚欠本金計算利息。
即使兩個方案標示相同年息，採用不同計算方法後，實際總利息亦可能不同。因此，不應只比較表面利率。
較長還款期一般可以降低每期供款，但可能增加整體利息支出。較短年期可能減少總利息，但每月供款壓力會較大。
申請人應按收入穩定程度、資金用途及預計清還時間選擇合適年期。
申請前應確認貸款是否設有：
所有安排均應以正式貸款合約為準。
除利息外，二按可能涉及：
GICL現行產品可能提供指定費用優惠，但優惠資格及實際條款須按個別申請及正式合約確認。
物業最新估值越高、原有按揭結欠越低，理論上可供第二筆貸款使用的物業淨值越多。
不過，網上估價只可作參考。正式貸款機構可能根據成交紀錄、物業狀況及風險政策採用不同估值。
貸款機構一般會考慮：
貸款機構亦可能考慮：
香港金融管理局對認可機構的物業按揭設有審慎監管措施。自2024年10月16日起，一般住宅、工商物業及獨立車位的貸款與估值比率上限為70%，供款與入息比率上限為50%，但措施適用範圍及例外應以金管局最新指引為準。
非銀行貸款機構會按其信貸政策及個別風險評估申請，實際成數不代表每名申請人均可獲批相同貸款額。
計算物業估值及原有按揭結欠後，如果沒有足夠貸款空間，貸款機構可能降低額度或未能批出第二筆貸款。
近期按揭供款、信用卡或其他貸款逾期，可能影響貸款機構對還款能力及風險的判斷。
如果正式估價低於業主預期，可批貸款空間亦會相應下降。估價不足不一定代表物業沒有市場價值，而是貸款機構採用的風險估值可能較保守。
僭建、釘契、維修令、用途不符、業權爭議、文件不完整或其他法律問題，均可能增加審批難度。
未能提供身份、業權、原有按揭結欠、資金用途或其他評估資料，可能延遲或影響申請。
即使物業仍有貸款空間，如果兩筆貸款合計後的供款壓力過高，或沒有合理還款來源，貸款機構仍可能降低額度或拒絕申請。
一般可能需要：
貸款機構可能要求：
視乎貸款機構及方案，可能需要：
部分GICL物業二按方案可以毋須提供常規糧單或稅單，但申請人仍須提交身份、業權及貸款評估所需資料，並接受個別審批。
申請人提供姓名、聯絡方法、物業地址、原有按揭結欠及所需貸款額，讓貸款機構進行初步評估。
貸款機構根據物業資料、近期市場成交、原有按揭及申請人基本情況，評估物業價值及貸款可行性。
初步估價並不等於正式批核。
如初步評估可行，貸款機構會提供建議貸款額、利率、實際年利率、還款期、每期供款及相關費用。
申請人應把正式條款與其他可行方案比較。
簽署前應仔細閱讀：
如對合約內容有疑問，應在簽署前尋求獨立法律或財務意見。
申請人接受條款並完成所需法律及文件程序後，貸款機構才會安排放款。
實際批核及放款時間須視乎文件完整程度、物業狀況、法律程序及個別審批結果。
二按不會消除原有按揭。申請人需要同時支付原有按揭及第二筆貸款，總供款負擔會增加。
由於第二順位貸款的風險一般較高，二按利率通常高於銀行第一順位按揭。短期資金需要若延長多年償還，總利息可能顯著增加。
如果物業估值下跌，業主的資產淨值會減少。出售物業所得款項可能需要先處理兩筆按揭及相關費用。
未能依期還款可能引致遲還費用、額外利息、法律程序，以及抵押物業權益受到影響。
獲批金額不等於應該借取的金額。申請人應按實際資金需要借貸，避免因取得較高額度而增加不必要的利息負擔。
以物業抵押處理短期卡數或消費開支，可能把原本的短期債務延長為多年貸款。申請前應制訂清晰的還款及退出計劃。
可能接受個別評估的住宅物業包括：
部分貸款機構亦會評估：
以下物業可能需要額外文件、批准或法律意見：
Ms. Chiu had a first mortgage with a 60% LTV ratio. To settle credit card debt, she sought a "Second Mortgage" from a finance company to increase her loan amount. Her first mortgage rate was 2.9%, but the second mortgage rate hit 32%, resulting in an average interest rate of 21%. Due to insufficient income and property valuation, banks rejected her refinancing application.
Later, a friend introduced her to GICL. She submitted a refinancing application, received preliminary approval in 15 minutes, and cashed out within 2 days. This extended her repayment term and lowered both her monthly installments and interest rate, resolving her urgent financial crisis.
GICL offers mortgage refinancing to reduce high interest from existing first and second mortgages, while increasing LTV ratios via property appreciation.
We provide property valuation to help you cash out easily. Learn more in: Property Refinancing Comparison: Rates, Benefits & Rebates; GICL Legal Fees Waived (With Calculator)
GICL為希望保留現有按揭並套現的業主提供物業二按評估。現行產品資料列出的方案特點包括：
所有產品特點、優惠、利率、貸款額、還款期及批核時間均受個別審批及正式合約條款約束。
申請人應以正式貸款文件所載的貸款額、實際年利率、每期供款、總還款額及費用為準。
二按正是在原有按揭尚未清還的情況下申請第二筆抵押貸款。不過，是否可行仍須視乎物業估值、原有結欠、業權、貸款合約及貸款機構審批。
原有樓契通常由第一順位承按機構保管。第二順位貸款所需的法律及登記安排，應由貸款機構及相關法律文件確認。
自僱人士及退休人士可以提交申請。部分方案較着重物業價值及整體還款安排，但申請人仍須提供評估所需資料，最終結果視乎個別審批。
視乎貸款機構及產品而定。部分財務公司方案可以毋須常規糧單或稅單，但不代表完全毋須提供財務或還款資料。
不一定。實際成本取決於利率、年期、費用及還款方式。比較時應以實際年利率及總還款額為準。
沒有適用於所有申請人的固定答案。貸款機構會考慮物業估值、原有按揭結欠、物業種類、申請人情況及內部信貸政策。
二按一般是另一筆獨立貸款，不會自動改變原有貸款條款。不過，申請人應檢查原有按揭合約及第二筆貸款文件。
一般可以安排出售，但出售時需要處理第一順位及第二順位貸款的贖回和解除抵押程序。實際安排應提前向貸款機構及律師查詢。
二按可以作為債務整合方案之一，但需要把原有卡數成本與二按的實際年利率、年期、費用及總還款額比較。
以物業抵押清還無抵押債務亦會增加物業承擔的風險。
提交申請前，建議確認：
本文旨在協助香港業主了解物業二按的基本結構、成本、估價、申請條件及風險。
內容參考：
所有計算及案例只供說明，不代表貸款承諾。產品利率、成數、費用及審批要求可能隨市場、物業狀況及個別申請而改變。
文章應在相關監管措施、產品條款或申請要求出現重大變動時重新審閱。更新日期只應在內容經過實質核實及修改後更改。
如果希望保留現有按揭並了解物業尚有多少貸款空間，可向GICL提交物業地址、現有按揭結欠及所需資金額，進行免費初步評估。
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