面對客戶延遲付款、季節性入貨、租金及薪金支出，企業有時會出現短期營運資金缺口。除了銀行企業貸款及政府相關融資計劃，如果公司或企業東主名下持有物業，中小企按揭亦可能是其中一種物業抵押融資方式。
本文所指的「中小企按揭」，是指中小企、公司股東或企業東主利用合資格物業作抵押，申請有抵押貸款以應付業務資金需要。這並不等同一般無抵押中小企貸款，亦不代表所有企業或物業都符合申請資格。
實際可借金額、利率、還款期、所需文件及批核時間，將視乎物業估值、現有按揭、業權、借款人背景、還款能力及貸款機構的最終審批而定。
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中小企按揭一般是以物業作為貸款抵押，為企業提供營運或周轉資金。抵押物業可以由企業東主個人持有，亦可能由公司持有，但兩種情況涉及的借款人、抵押人、公司授權及法律文件並不相同。
由於貸款設有物業抵押，貸款機構除了評估企業狀況，亦會考慮物業估值、種類、樓齡、業權、現有按揭結餘及市場流通性。
中小企按揭並不是「以物業換取必然批核」。貸款機構仍須進行客戶盡職審查、風險評估及文件核實，最終批核結果及條款因個案而異。
一般銀行中小企貸款可能主要根據公司的營業紀錄、銀行流水、財務報表、核數報告、報稅資料及還款能力進行審批。
中小企按揭則以物業作為重要抵押，但申請人仍可能需要提供公司及個人資料，以證明借款人身份、物業權益、資金用途及還款安排。
香港亦設有中小企融資擔保計劃，由參與貸款機構處理申請及進行審查。企業應比較不同融資渠道，而不應只根據放款速度作決定。
以下情況可能需要進一步了解物業抵押融資：
以上情況只代表可能存在融資需要，並不代表借款一定合適。企業應先評估未來現金流能否承擔利息、本金及相關費用。
如果企業長期錄得虧損、沒有清晰還款來源，或只能依靠再次借款償還現有債務，便應先重新檢視財務狀況。
如抵押物業是企業東主或家人的主要住所，更應審慎評估最壞情況。未能按時還款可能引致額外利息、法律費用，甚至失去抵押物業。
申請人應在簽署任何文件前，清楚了解利率、實際年利率或總借貸成本、還款期、逾期安排及提前還款條款。
如果物業由東主、股東或董事個人持有，需要先釐清由誰借款、誰提供抵押，以及貸款所得款項如何投入公司。
如果物業屬聯名持有，一般需要所有相關業主知情及配合。實際安排應由貸款機構及法律顧問按業權和貸款文件確認。
如果物業由有限公司持有，申請一般涉及公司授權、董事決議、股東及實益擁有人資料，以及公司和物業查冊。
公司就物業設定的按揭或押記可能涉及《公司條例》的押記登記要求。公司應由合資格法律專業人士處理文件及確認法定期限。
常見評估因素包括：
任何一項因素都不應被視為單獨的批核保證。
不同個案所需文件並不相同。為加快初步評估，企業可以預先準備以下資料。
視乎個案，貸款機構可能要求：
「不以傳統薪金證明作為唯一審批基礎」不等於完全不需要任何財務或還款能力資料。
實際文件清單應以個別申請及法律要求為準。
銀行企業贷款通常較重視公司營運紀錄、信貸表現、財務報表、銀行流水及還款能力。部分合資格企業亦可了解中小企融資擔保計劃。
優點可能包括利率較低及毋須抵押個人物業；但所需文件、審批方式及處理時間視乎個別銀行和計劃而定。
中小企按揭以物業作為重要抵押，貸款額會受到估值、現有債務及整體風險評估影響。
這類方案可能適合持有物業而需要營運資金的企業，但借款成本可能高於銀行貸款，並涉及抵押物業被收回的風險。
企業不應只比較宣傳利率或批核速度，亦應比較：
中小企按揭的可借金額不能單憑物業市值計算。貸款機構一般亦會扣除現有按揭或其他有抵押債務，並考慮物業類型、借款人背景及還款能力。
概念上的可用資金可以理解為：
獲批貸款額－現有需要清償的有抵押債務－適用費用＝實際可動用資金
以上只屬一般說明，並非正式報價或計算公式。
比較方案時，應要求貸款機構以書面列明：
如果條款不清楚，應在簽約前尋求獨立法律或財務意見。
提供所需金額、用途、預計使用時間、物業地址、現有按揭及基本公司資料。
貸款機構會按物業資料安排估價，並初步了解業權、現有債務及申請架構。
申請人需要提交身份、公司、財務及物業文件。資料不完整、公司架構複雜或業權存在問題，均可能延長處理時間。
正式接受前，應核對貸款額、利率、還款期、費用、違約安排、提前還款條款及抵押風險。
涉及物業抵押的貸款通常需要處理法律文件及相關登記。實際放款時間視乎文件是否齊備、估價、業權、現有按揭及法律程序。
不建議在沒有內部批核數據支持下，於正文使用「保證24小時批核」或「必定3天放款」等字眼。
如借款人未能按照合約還款，貸款機構可能採取追討或處置抵押物業的法律行動。抵押物業如屬自住或核心營運資產，風險尤其重大。
企業應把貸款期與實際資金用途配合。例如以短期貸款支持長期而未有回報的投資，可能增加再融資及現金流壓力。
是否查閱或申報個人及公司信貸資料，會視乎貸款機構、借款架構及相關安排而定。申請人應在提交申請前向貸款機構書面確認。
因此，不建議在文章中使用「不影響TU」作為無條件承諾。
申請人應直接核實貸款機構的牌照、收費及聯絡方法，不應在未了解服務內容前向中介支付費用。
借款前應閱讀完整合約，並核對所有行政、法律、估價及第三方費用。
以下例子只用作解釋評估過程，並不代表實際客戶個案或批核承諾。
一間批發企業因主要客戶延遲付款，短期內需要支付供應商貨款。公司東主持有一項非自住物業，但物業仍有按揭結餘。
評估時不應只看物業市值，亦需要了解現有按揭、公司資金缺口、貨款預計回收日期、每月可承擔還款額，以及貸款的全部費用。
企業比較銀行融資和物業抵押方案後，應選擇成本、還款時間及風險較符合實際現金流的安排，而不是單純選擇宣稱批核最快的方案。
如GICL能提供經客戶同意及內部核實的匿名個案，建議以真實個案取代以上情境，並列明：
不可虛構客戶、貸款額、批核速度、利率或結果。
可以提出評估，但需要視乎公司架構、物業業權、現有押記、董事授權及貸款機構的審批要求。公司設定物業押記亦可能涉及法定登記及法律文件，應由專業人士處理。
中小企老闆未必有固定月薪，但這不代表申請完全不需要財務資料。貸款機構仍可能要求公司銀行紀錄、營運資料、資金用途、物業資料及還款來源，以完成風險和合規評估。
現有按揭不一定代表不能評估，但貸款機構需要了解尚欠結餘、抵押權次序、物業淨值及現有合約限制。具體安排須經估價、文件及法律審查。
所需時間視乎文件完整程度、物業估價、公司架構、業權、現有押記及法律程序。初步評估不等同正式批核，正式條款應以書面貸款文件為準。
不能一概而論。是否查閱或申報信貸資料視乎貸款機構、產品及借款人安排。申請前應要求貸款機構清楚說明。
常見用途包括營運資金、支付供應商、購入存貨或設備等，但實際用途須符合貸款合約、貸款機構要求及相關法律。申請人應在簽約前確認是否設有用途限制。
不一定。提前還款通知期、費用及計算方式應以正式合約為準。申請人應在接受貸款前要求書面說明。
GICL環球信貸可按企業資金需要、物業狀況及申請架構進行初步評估，協助申請人了解可能需要的公司及物業文件。
在決定是否借款前，申請人應取得並比較書面條款，全面了解貸款額、利率、費用、還款期、違約安排及抵押風險。
貸款服務由相關持牌公司提供。正式發布前，請確認網站頁尾顯示的是最新有效放債人牌照號碼及公司名稱。
如公司或企業東主名下持有物業，並希望了解物業抵押融資是否適合目前的營運資金需要，可以預先準備以下資料：
聯絡GICL前，請先確認自己已了解以物業作抵押的責任和風險。初步評估不等同正式批核，所有貸款額、利率、費用及條款均以最終書面文件為準。
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