現契套現 2026｜供滿樓套現全指南：成數、手續、流程與費用

持有已供滿的「現契樓」，代表你擁有一份完全沒有按揭負擔的資產。無論是退休人士希望提取流動資金、創業家需要大額資金周轉，抑或業主想為子女提供置業首期，現契套現都是將不動產價值轉化為靈活現金的熱門選擇。相比無抵押私人貸款，現契套現的利息更低、批核額度更大。本文為你全面解析 2026 年現契套現的關鍵要素。

 

什麼是現契樓？

 

現契樓定義

 

「現契樓」是指業主已完全償還物業的所有按揭貸款，並已從銀行或貸款機構取回樓契正本、辦妥贖契手續的物業。業主擁有百分之百的完整業權，樓契由業主自行保管。

 

「現契」與「無按揭」在借貸角度的實際分別

 

在日常用語中，「無按揭」可能僅指物業目前沒有未還清的貸款，但樓契可能仍存放在律師樓或原按揭機構；而「現契」則強調樓契正本已由業主持有。在申請融資時，金融機構必須核實完整的樓契正本方可辦理新按揭，因此現契樓在辦理套現時的法律程序最為直接。

 

現契套現、樓宇加按、轉按套現與二按的分別

 

為避免將不同物業融資概念混淆，業主應先根據現有按揭狀態挑選最適合的方案：

 

四種方案的前提條件與可套現金額計算方式對照

融資方案	適用條件	可套現金額計算方式	核心優勢
現契套現	物業已供滿，無任何按揭結欠，手持樓契正本	最新物業估值 × 批核按揭成數	利息低、額度大，可將完整業權直接變現
樓宇加按套現	物業仍有按揭，向原承按機構申請增加額度	(最新估值 × 成數) − 原按揭尚欠金額	免除轉按程序，直接在原機構增加借款額
轉按套現	物業仍有按揭，將按揭轉至新機構	(新機構估值 × 新成數) − 原按揭尚欠金額	可同時爭取新機構的現金回贈或較低利率
Second Mortgage	物業尚有一按，向第三方機構申請第二筆按揭	視乎二按機構對剩餘可貸額度的評估金額	免除一按罰息期或不影響原有低息一按

 

物業仍有按揭在身的業主應選擇哪一種?

如果你的物業目前仍未供滿（尚有按揭在身），將無法直接進行現契套現。此時應優先考慮加按或轉按套現；若想深入了解樓宇加按套現的具體操作與成數，可參考Comprehensive Guide to Mortgage Top-Ups 2026: Cash-Out Process, LTV and Interest Rates.

 

影響現契套現成數的四類因素：申請人、物業、樓契與負債

 

申請人年齡如何限制還款年期，從而影響可借金額

銀行審批最長還款期通常採用「80 減申請人年齡」或「75 減申請人年齡」公式。例如 65 歲業主申請，最長年期僅為 10 至 15 年。年期較短會拉高每月供款額，若申請人入息未能通過供款與入息比率（DSR）測試，銀行便會調低最終批出的套現總額。

 

樓齡與物業類型對銀行估值的影響

除了申請人年齡，銀行亦會以「75 減樓齡」計算。此外，單幢洋樓、村屋、唐樓等物業成交量較少，估價行給予的估值往往比大型屋苑保守，直接限制了可套現金額。

 

僭建、釘契及業權瑕疵所導致的估值扣減

若估價行上門驗樓時發現僭建物，銀行通常會預估清拆工程費用並從估價中扣減，嚴重者甚至拒絕批核；而物業若有法律限制（釘契），亦須先釐清方可進行。

 

信貸報告與現有負債在審批中的角色

申請人的個人信貸評級（TU）及名下未清還的私人貸款、信用卡結欠，均會影響銀行的風險評估。信貸評級過低或負債比率偏高，可能導致批出的成數被拉低。

 

現契套現成數：物業可借金額如何計算

 

能提供入息證明人士的成數

若申請人具備穩定入息證明（如稅單、糧單）並通過供款能力測試，一般銀行批出的最高現契套現成數可達 7 成。

 

退休及無固定收入人士的成數

對於缺乏固定月薪的退休人士，銀行通常改以「資產狀況」進行審批，此模式下的套現成數上限一般為5成。

 

名下持有其他按揭物業人士成數

根據金管局指引，若申請人名下已有其他未供滿的按揭物業，申請現契套現時的最高成數須相應扣減一成（例如由 7 成降至 6 成）。

 

以估值乘以成數的實際計算示例

• 物業最新估值： HK$800 萬
• 申請人條件： 有穩定入息、名下無其他按揭
• 獲批成數： 7 成
• 實際可套現金額： HK$800 萬 × 70% = HK$560 萬

 

提升可批金額的三種合法做法

 

加入較年輕的直系親屬作擔保人

若業主年紀較大或收入不足，可加入高收入且較年輕的直系親屬（如子女）作為按揭擔保人。銀行會以擔保人的年齡與入息合併計算，從而延長還款期至最高30年並提高可批額度。

 

以流動資產證明足以覆蓋未來供款

無固定收入者可向銀行展示足夠覆蓋 12 至 24 個月供款的定期存款、股票或基金等資產儲備，增強銀行信心以爭取較高成數。

 

申請前先處理會導致估值被扣減的問題

在估價前自行清拆違例僭建物，或及早處理物業的法律限制（如清還欠稅以解釘），可防止估值被大幅扣減。

 

現契套現手續：申請前須備妥的文件

 

身份證明、住址證明及入息或資產證明

• 香港永久性居民身份證
• 最近 3 個月內的住址證明（如水電費單）
• 受薪人士：最近 3 至 6 個月糧單、銀行戶口入息紀錄、最新稅單

 

樓契正本的完整性

必須確保樓契無缺頁、破損或遺失關鍵附件（如公契、轉讓契）。

 

自僱、退休及有租金收入人士的額外文件要求

• 自僱人士： 商業登記證、最近公司核數報告及利潤表。
• 退休人士： 銀行流動資產證明、股票/債券月結單。
• 出租物業： 經蓋印花（打厘印）的租約及租金入息紀錄。

注意： 若文件準備不齊全，會直接延誤銀行的「初步財務審批與信貸查核」環節，導致整個流程停滯。

 

現契套現流程：由查契至放款的完整時序

 

第一階段——初步估價與可行性評估

業主提供物業地址及初步財務背景，由機構進行預估價並釐定初步方案。

 

第二階段——遞交申請、機構審批及上門視察物業

提交完整文件與樓契副本，金融機構查閱信貸報告（TU），並安排測量師上門驗樓及進行正式估價。

 

第三階段——發出貸款條款確認信及於律師樓簽署按揭契

審批通過後，業主簽署貸款確認信，隨後前往指定的律師樓交出樓契正本並簽署正式按揭契據。

 

第四階段——土地註冊處註冊與正式放款

律師樓將按揭契送往土地註冊處登記，並將扣除相關雜費後的貸款餘額過戶至業主指定戶口。

 

所需時間：銀行與持牌放債人的差異

• 傳統銀行： 審批與法律程序較嚴謹，一般需時 3 至 4 星期。
• 持牌放債人（如財務公司）： 手續簡便，最快可於 24 至 48 小時內完成放款，適合急需資金周轉的業主。

 

現契套現涉及的費用逐項拆解

 

Legal Fees

律師需負責核對整份樓契業權及處理土地註冊。費用一般按物業價值與樓契複雜程度計算，由數千至上萬港元不等。部分機構提供特定推廣可豁免或津貼律師費。

 

估價費、火險保費及土地註冊費用

• 估價費： 部分銀行會豁免，否則約千餘港元。
• 火險費： 抵押期間必須購買，每年約數百至數千港元。
• 按揭律師費：代表放貸人的律師，準備按揭契約相關文件，費用視乎按揭金額。
• 土地註冊費： 繳交予土地註冊處的法定註冊手續費。

注意： 將所有律師費、手續費及雜費計算在內的「實際年利率（APR）」，才是比較不同融資方案真實成本的唯一標準。

 

特殊個案：不同業權與物業類型的處理差異

 

聯名持有

若物業由多人聯名持有，申請現契套現時必須獲得所有聯名業主同意，且全體業主均須親自簽署法律文件。

 

離婚甩名或轉名後的現契物業

若物業剛完成離婚業權轉讓或甩名手續，須確保土地註冊處已更新最新業權紀錄，律師會仔細審核轉讓契據的合規性。

 

繼承所得物業

遺產繼承物業須先辦妥「遺產承辦書」並完成業權變更登記，確保業權清晰後方可辦理套現。

 

未補地價居屋及資助房屋

未補地價的居屋受《房屋條例》轉讓限制，一般情況下不能自由向商業機構申請現契套現；除非因緊急醫療等特殊原因獲得房屋署署長特別批准。

 

車位、工商舖及村屋

獨立車位、工商舖及村屋均可辦理現契套現，惟其按揭成數與還款年期一般較住宅物業保守，且估價過程時間較長。

 

2026 年現契套現示例個案與市場因素

 

示例：66 歲退休業主持有現契私人住宅單位

陳先生（66 歲，退休人士）持有一套已供滿的港島區私樓，最新估值為 HK$1,000 萬。因計劃擴展家族業務需要一筆資金，但無固定月薪證明。

 

可批金額的逐步計算

1. 審批模式： 以資產狀況審批（最高 5 成）。
2. 基礎貸款額： HK$1,000 萬 × 50% = HK$500 萬。
3. 透過加入擔保人優化： 陳先生加入其 35 歲有穩定收入的兒子作擔保人，銀行將審批模式改為入息審批，並重新計算年期。
4. 最終獲批成數： 7 成（最高貸款額達 HK$700 萬）。

 

最終安排、每月供款與資金到位時間

• 批出金額： HK$600 萬（滿足資金需求）
• 還款期： 以兒子年齡計算（80 − 35），獲批長達 30 年還款期，大幅降低每月供款壓力。
• 到位時間： 約 3 星期完成手續，資金順利過戶。

 

現契套現常見問題

 

現契套現與樓宇加按有什麼分別？

核心分別在於物業原有的按揭狀態。現契套現適用於已完全供滿、零負債的物業；而加按則是向現有承按機構申請增加貸款額。想深入了解加按細節，可參閱Comprehensive Guide to Mortgage Top-Ups 2026: Cash-Out Process, LTV and Interest Rates.

 

現契套現所得資金是否需要向貸款機構申報用途？

多數情況下，機構僅了解一般資金用途（如創業、投資、家族理財）。只要用途合法，金融機構不會對資金進行嚴格限制。

 

樓契遺失是否代表一定無法申請現契套現？

並非如此。若遺失樓契，業主可透過律師進行宣誓，並向土地註冊處申請補領「核證副本」。不過審批會較為嚴格，部分銀行審批標準較高，可考慮審批較靈活的財務機構。

 

未補地價的居屋可否申請現契套現？

不可以。未補地價居屋受轉讓限制，必須先補地價或取得房屋署書面批准後方可抵押。

 

申請現契套現會否影響在銀行的信貸評級？

申請時機構會查詢申請人的環聯（TU）報告，產生一次查詢紀錄。成功獲批後，只要按時供款，良好的還款紀錄反而有助維持穩健的信貸評級。

 

物業正在出租，會否影響現契套現手續？

可以申請，但出租物業的按揭成數上限通常比自住物業保守，且須向機構提供合規的租約及租金收入證明。

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