最後核實：2026年9月23日
物業二按（Second Mortgage）是指物業已有第一順位按揭尚未清還，業主再以同一物業申請第二筆有抵押貸款。二按可讓業主在保留原有按揭的情況下套現，但要同時承擔一按及二按供款，而且第二順位貸款的利率一般高於銀行第一按揭。
如果你正在評估二按，最重要不是只看「最多可借幾多」，而是同時比較物業估值、原有按揭結欠、總貸款成數、實際利率／實際年利率、每月供款、總還款額、還款期、費用及提早還款條款.
二按是甚麼？ 在原有第一按揭未清還下，再以同一物業申請第二筆抵押貸款。
二按可借多少？ 可先用「物業最新估值 × 可批總貸款成數 − 原有按揭結欠」作初步估算，但最終以貸款機構審批為準。
二按利息是否較高？ 一般較第一順位銀行按揭高，因第二順位貸款機構承擔較高回收風險。
銀行按揭成數上限是多少？ 金管局自2024年10月16日起，把認可機構適用的住宅及非住宅物業按揭成數上限一般統一為70%，供款與入息比率上限為50%；這些審慎監管措施並不等同所有非銀行持牌放債人的統一二按上限。
香港貸款利率有法定上限嗎？ 按《放債人條例》計算的實際利率超過年息48%屬違法；超過36%則會觸發「敲詐性利率」的法定推定，法院可按情況重新處理交易。
未補地價居屋可否二按？ 不應視為一般私樓處理。房委會資助出售房屋在未補地價下更改按揭安排或再融資，一般須事先取得房屋署署長批准，並受相關條款限制。
如希望保留現有銀行按揭並評估額外套現空間，可先了解 GICL物業二按貸款方案.
物業二按，又稱樓宇二按、第二按揭或第二順位按揭，是指物業已設有第一筆按揭，但借款人在尚未清還原有按揭時，再以同一物業向另一貸款機構申請第二筆抵押貸款。
在抵押順位上，原有承按機構一般是第一順位債權人，二按貸款機構則位列其後。若借款人嚴重違約並最終需要處置物業，出售所得通常先處理第一順位按揭及相關費用，再處理第二順位貸款。因此，二按貸款機構承受的回收風險通常較高，二按利率亦一般高於第一按揭。
二按的核心優點是毋須先清還原有按揭，也可利用物業尚餘淨值套現；核心風險則是借款人會同時承擔兩筆貸款。
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項目 |
Second Mortgage |
"Top-up Mortgage," |
Refinancing |
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基本做法 |
保留原有一按，再增加第二筆抵押貸款 |
向原有按揭機構增加貸款額 |
以新按揭清還原有按揭，可同時套現 |
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涉及貸款 |
一按 + 二按同時存在 |
通常仍是一筆按揭 |
舊按揭清還後由新按揭取代 |
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原有按揭條款 |
通常保留，但仍應檢查原貸款合約 |
可能重新審批或調整 |
通常會改用新貸款條款 |
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Interest Rate Level |
一般高於銀行第一按揭 |
視乎銀行及申請人條件 |
視乎新貸款方案 |
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審批重點 |
物業淨值、順位、還款安排及風險 |
收入、估值、供款能力及銀行政策 |
收入、估值、供款能力及新貸款政策 |
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Suitable Situations |
不想清還原有按揭但需要額外資金 |
原銀行願意增加貸款額 |
希望重整整筆按揭或取得較合適條款 |
重要：「二按毋須改動原有按揭」不代表可以忽略原有按揭合約。是否需要第一按揭機構同意、通知或配合法律登記，應按原貸款文件、物業業權及實際法律安排確認。
如果原有按揭利率或條款較理想，業主未必希望為套現而清還整筆貸款。二按可在保留一按的情況下另行融資。
但保留一按不代表總成本一定較低。申請前仍要把兩筆貸款的月供、總利息、費用及還款期合併計算。
二按常見用途包括生意周轉、裝修、教育、醫療及其他大額現金需要。因貸款以物業作抵押，借款人應以實際需要決定貸款額，不宜只因物業仍有可借空間而過度套現。
自僱、退休、收入文件較少或信貸情況較複雜的申請人，未必符合傳統銀行的審批要求。部分持牌貸款機構會較著重物業估值、現有結欠、貸款用途及整體還款安排。
「免常規入息證明」不等於「毋須審批」。貸款機構仍可能要求身份、業權、現有債務、銀行紀錄、資金用途或其他資料。
二按可以是債務整合選項之一，但必須比較新貸款的實際利率／實際年利率、年期、費用及總還款額.
月供下降不代表總借貸成本下降。如果把短期無抵押債務延長成多年物業抵押貸款，總利息可能增加，物業亦會承受額外抵押風險。
二按沒有一個適用於所有申請人的固定貸款額。初步可用以下公式估算：
理論可用二按空間 = 物業最新估值 × 可批總貸款成數 − 原有按揭尚欠本金
假設：
物業最新估值：HK$10,000,000
貸款機構審批後採用的總貸款成數：70%
原有一按尚欠：HK$4,000,000
計算：
HK$10,000,000 × 70% − HK$4,000,000 = HK$3,000,000
即理論上有約 HK$3,000,000 的貸款空間。
這只是示例，不代表實際可批金額。正式審批仍會受物業估值、業權、樓齡、成交紀錄、物業用途、原有按揭、申請人債務及還款安排影響。
不是。
香港金融管理局自2024年10月16日起，把認可機構適用的住宅、工商物業及獨立車位按揭成數上限一般統一為70%，供款與入息比率上限為50%。
這是銀行體系的審慎監管框架，並不代表所有非銀行持牌放債人的二按產品都以70%作統一上限。
因此，閱讀「最高按揭成數」時，應先確認該數字是指：
第一按揭本身的成數；
一按加二按後的總貸款成數；還是
個別貸款機構的內部信貸上限。
最終貸款額應以正式估值、審批及貸款合約為準。
購入價、裝修成本、地產代理估價及網上自動估價，都不一定等於貸款機構採用的正式估值。
貸款機構通常會考慮近期成交、樓齡、用途、物業狀況及市場流通性。
即使物業估值不低，如果一按尚欠本金較高，可供第二筆貸款使用的物業淨值仍可能有限。
例如物業估值HK$8,000,000、原有按揭尚欠HK$5,200,000，而貸款機構採用70%總貸款成數計算：
HK$8,000,000 × 70% − HK$5,200,000 = HK$400,000
理論貸款空間只有HK$400,000。
成交量低、用途特殊、買家群較窄或位置較偏遠的物業，估值可能較保守。
僭建、維修令、釘契、用途限制、聯名業權、租約問題、文件不完整或其他法律問題，都可能影響估價及批核。
比較二按，不應只看廣告上的「年息」或「月息」。
至少要同時比較以下數字：
Nominal Interest Rate
按《放債人條例》計算的實際利率／貸款文件列示的實際年化成本；
Repayment Term:
還款期；
Total Interest:
Total Repayment Amount:
律師費、估價費、手續費或其他費用；
提早還款、最低利息期及違約條款。
香港公司註冊處資料顯示，自2022年12月30日起：
實際利率超過年息48%：超出《放債人條例》的法定利率上限；
實際利率超過年息36%：會被推定為敲詐性利率，法院可在考慮相關情況後重新處理交易。
這些百分比是法律界線，不是「正常二按市場利率」或任何貸款產品的建議價格。
月平息通常以原貸款本金作基礎計算整段貸款期利息；息隨本減則按尚欠本金計息。
因此，兩個方案即使標示相同「年息」，總利息亦可能不同。比較貸款時，應優先看實際年化成本、總還款額及實際現金流，而不是只比較一個表面利率。
二按可批成數及貸款額通常受以下因素影響：
物業估值越高，在其他條件相同下，可供融資的理論空間通常越大。
一按尚欠越高，可供二按使用的剩餘物業淨值一般越少。
私人住宅、村屋、唐樓、工商物業、商舖及特殊用途物業的流通性及風險不同，貸款機構的審批標準亦可能不同。
僭建、維修令、釘契、用途限制、租約、聯名業權及其他法律問題，都可能影響估值或可批額度。
即使物業有足夠淨值，貸款機構仍可能考慮：
Existing debts
Existing monthly mortgage repayments
信用卡及其他貸款；
Source of income or funds
Loan Purpose
Credit Record
Repayment Plan
一按及二按合計後的負擔。
估值扣除一按結欠後，剩餘貸款空間有限。
如果正式估價低於業主預期，可批總貸款額亦會相應下降。
近期按揭、信用卡或其他貸款逾期，可能影響貸款機構的風險評估。
例如僭建、釘契、維修令、用途問題、聯名業權或法律文件不完整。
身份、業權、原有按揭結欠、貸款用途或其他評估資料不足，都可能延遲或影響審批。
即使物業有淨值，如果兩筆貸款合計後的供款壓力過高，貸款機構仍可能降低額度或拒絕申請。
不同貸款機構要求不同，一般可能涉及：
Hong Kong Identity Document
Contact Information
Property Address
業權資料；
Joint owner details
現有按揭資料。
原有承按機構；
Outstanding principal amount
Monthly installment;
Recent mortgage installment records
Existing loan agreement
Outstanding balance or mortgage redemption figures
視乎貸款機構及方案，可能包括：
收入或銀行紀錄；
Bank Statment;
Business Registration and corporate documents;
Other loan and credit card liabilities;
Loan Purpose
Repayment plan;
GICL現行物業二按可免常規入息證明及壓力測試，但實際貸款額、利率、費用、還款期及批核時間仍須按個別申請及正式合約確認。
通常包括姓名、聯絡方法、物業地址、原有按揭結欠及所需貸款額。
貸款機構按物業資料、近期成交、原有按揭及申請人情況進行估價和風險評估。
初步估價或初步批核並不等於正式貸款承諾。
應確認：
Loan Principal
利率；
實際年化成本；
還款期；
Repayment Term:
Total Repayment Amount:
All related charges:
簽署前應核對：
Loan Principal
利率及實際利率；
Repayment Term:
還款期；
Total Repayment Amount:
Early repayment conditions
Minimum Interest Period
逾期及違約條款；
法律及行政費用；
抵押及解除抵押安排。
貸款機構完成正式審批及法律程序後才會放款。
實際時間取決於文件完整程度、物業狀況、法律安排及個別審批結果。
二按不會消除原有按揭。借款人要同時承擔兩筆貸款，總供款及負債水平都會上升。
因二按位列第二順位，貸款機構的回收風險較高，所以二按利率一般高於第一順位銀行按揭。
如果物業估值下跌，一按及二按合計貸款佔樓價的比例會上升，日後再融資或出售物業的彈性可能下降。
未能依期還款可能產生額外利息、費用及法律程序，並可能影響抵押物業權益。
獲批金額並不代表應該借取全部額度。借款人應按實際資金需要決定貸款額。
以長年期物業貸款處理短期卡數或消費開支，雖可能降低每月供款，但不一定降低總借貸成本。
常見可供貸款機構個別評估的物業包括：
Private residential units
Traditional walk-up tenement buildings
村屋；
Subsidized housing units with land premium paid
Industrial Building
Shops and retail outlets
Commercial offices
Standalone parking spaces
Other properties with verifiable title
實際可否承做仍取決於業權、樓齡、用途、估值、成交紀錄及貸款機構政策。
這類物業不應與一般私人住宅一概而論。
香港房屋委員會指出，資助出售房屋如尚未補價，業主如要更改按揭安排、按揭或再融資，一般須事先取得房屋署署長批准，並符合相關條件。
部分再融資亦只在指定原因及安排下獲考慮。
因此，如物業屬未補地價居屋、公屋或其他受轉讓／抵押限制的資助房屋，應先確認其法律及房屋政策限制，再評估貸款。
GICL現行物業二按方案的特點包括：
免常規入息證明及壓力測試；
最快15分鐘取得初步批核結果；
最快24小時完成放款安排；
接受多類住宅及非住宅物業作個別評估；
部分方案提供循環備用信貸額；
提早還款免罰息，實際以合約條款為準。
GICL目前物業二按頁面亦列示「年息低至12%」及「還款期長達180期」等產品資料。
這些屬「低至／最長」的產品標示，不代表所有申請人均可獲相同利率、額度或年期；應以正式貸款文件列出的實際利率、總還款額及費用為準。
參考：GICL物業二按貸款
借款前可在香港公司註冊處的放債人登記冊／現有放債人牌照持牌人名單核實公司名稱及牌照資料。
截至2026年9月核實資料：
環球信貸有限公司（Global International Credit Limited）：放債人牌照 82/2026
環球貸款有限公司（Global International Finance Limited）：放債人牌照 421/2026
環球物業按揭有限公司（Global Property Finance Limited）：放債人牌照 1916/2025
持牌放債人的牌照一般有效期為12個月，因此網頁上的牌照號碼應定期重新核實及更新。
可以提出申請。
二按本身就是在第一按揭尚未清還時，再以同一物業申請第二筆抵押貸款。
是否獲批仍取決於物業估值、原有按揭結欠、業權、貸款合約及貸款機構審批。
如物業已有第一按揭，樓契通常由第一順位承按機構保管。
第二順位貸款如何辦理抵押及登記，應按貸款機構及法律文件確認，不能只以「免樓契」理解為毋須任何法律程序。
二按通常是另一筆獨立貸款，不會自動改變原有一按的利率。
不過，借款人仍應檢查原按揭合約是否對額外抵押、通知或同意有特別要求。
可以。
部分持牌貸款機構可接受自僱人士申請，並可能毋須傳統銀行常見的糧單資料，但仍會按物業、債務及整體還款安排作個別評估。
可以提交申請。
貸款機構會根據物業估值、現有貸款、資金來源、還款安排及其他相關因素評估。
不一定。
部分財務公司方案可以毋須常規糧單或稅單，但不代表完全毋須提供財務、資金來源或還款資料。
不一定。
應比較實際年化成本、年期、費用及總還款額，而不是只比較宣傳利率。
沒有適用於所有貸款機構及申請人的固定答案。
應先確認所說的成數是第一按揭成數、二按本身成數，還是一按加二按後的總貸款成數.
一般可安排出售，但成交時需要處理第一順位及第二順位貸款的贖回和解除抵押程序。
實際做法應提早向貸款機構及律師確認。
可以作為債務整合選項之一，但把無抵押債務改為物業抵押債務會增加物業風險。
應比較新貸款的實際年化成本及總還款額，並確保有清晰的還款及退出計劃。
不能一概而論。
應查看原有按揭契據、貸款條款及實際抵押登記安排。
如條款涉及進一步抵押、通知或同意要求，應按合約及法律程序處理。
兩者用途不同。
如果希望保留原有按揭，同時增加一筆資金，二按可能是一種選項。
如果希望清還原有按揭、重整整筆貸款或更改貸款條款，則可比較轉按方案。
應按整體利率、費用、貸款年期及總還款額比較，而不是只看其中一筆貸款的表面利率。
至少把兩個方案的以下資料放在同一張表比較：
實際利率／實際年利率；
Monthly installment;
還款期；
Total Interest:
Total Repayment Amount:
律師費及其他費用；
Minimum Interest Period
提早還款條款；
違約條款。
提交二按申請前，建議確認：
已取得最新物業估值；
Confirmed the outstanding principal balance of the existing mortgage;
已計算一按及二按合計月供；
已取得貸款的實際利率／實際年化成本；
已確認每期供款、總利息及總還款額；
已查詢律師費、估價費、手續費及其他費用；
已了解最低利息期、提早還款及違約條款；
已確認原有按揭合約對額外抵押的要求；
如屬資助房屋，已確認是否需要房屋署或相關機構批准；
已評估收入下降、利率變化及樓價下跌時的供款能力；
已預留一定供款緩衝；
Confirmed loan purpose;
已制訂清晰的還款及退出計劃；
Read the formal loan contract in full;
有需要時已尋求獨立法律或財務意見。
本文以香港業主評估物業二按時最常見的問題為框架，並於2026年9月23日重新核實以下資料：
所有貸款例子只供說明，不構成貸款承諾。
利率、費用、貸款額、還款期、估值及審批要求會因市場、物業及申請人情況而變動，應以正式合約及最新監管資料為準。
如希望保留現有按揭並了解物業尚有多少可用貸款空間，可先準備：
物業地址 + 最新估值（如有）+ 原有按揭尚欠本金 + 所需資金額
再向GICL申請免費初步評估。
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電話／投訴熱線：2111 0998
GICL現行網站牌照資料（核實至2026年9月23日）：
環球信貸有限公司：放債人牌照 82/2026
環球貸款有限公司：放債人牌照 421/2026
環球物業按揭有限公司：放債人牌照 1916/2025
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