樓契是香港物業持有人不可忽視的法律文件組合。不少業主在購入物業後，往往只記得按揭供款，卻忽略了樓契正本的存放、副本的用途，以及樓契與業權、按揭之間的緊密關係。本文將圍繞樓契正本、樓契副本、業權及按揭四大範疇，為讀者整理一份值得參考的樓契指南。
樓契不只是一張紙，而是一套記錄物業交易、權益變更及按揭安排的法律文件組合。一般來說，樓契會包括買賣合約、轉讓契、按揭契，以及物業發展時的樓花文件或其他歷史交易文件。這套文件構成物業的業權鏈，讓現有業主、銀行及律師得以追溯物業的來歷。樓契常見組成文件包括以下各項：
樓契與土地註冊處的登記紀錄互相對照，可較全面地理解物業的業權狀況。
香港樓契正本，是指由各方正式簽署及完成交易程序後產生的原始文件。正本具備原始法律效力，亦是銀行、律師及買家在查核業權時倚重的文件之一。
在大部分情況下，若物業仍有按揭，樓契正本會由銀行保管；當按揭供滿並完成贖契手續後，銀行會將樓契正本交回業主，或按業主要求移交至律師樓存放。正本的重要性在於其完整性和原始性；塗改、拆散或存放於高風險環境，均可能削弱其參考價值。
樓契副本並非只有一種。常見的樓契副本包括一般影印本與核證副本（Certified Copy）。一般影印本僅屬參考用途，法律效力有限；核證副本則指經由律師或其他獲授權人士核實與正本相符的副本，在特定情況下可作為法律補救文件使用。
樓契是證明物業業權的重要證據，但不是唯一證據。在香港，物業業權會透過土地註冊處的登記紀錄與樓契文件互相印證。若文件齊全，樓契可清楚顯示現時業主如何成為物業持有人；若文件不齊或有遺失，則可能需要額外文件才能確立業權。
部分業主會以為持有樓契正本便等同擁有絕對業權，但實際情況仍要視乎文件是否完整、是否有未解除的押記，以及個案中有否其他法律爭議。
聯權共有（長命契）是指共有人其中一方離世後，其業權權益會自動轉移至其他在生的共有人；分權共有則指各共有人按固定百分比持有物業，並可按自己的份額轉讓或於遺產中處理。
釘契是指物業的土地登記冊上存在未解除的限制或押記，可能源於欠債、訴訟或法庭命令，令業權受限，並影響日後出售、轉按或申請按揭。
按揭之所以與樓契密不可分，是因為銀行在批出按揭貸款時，需要透過樓契確認業權清楚，並在放款後保管樓契正本作為風險管理安排。整個按揭程序中，樓契的保管責任會隨不同階段而轉變。
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按揭階段 |
樓契保管情況 |
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承造按揭 |
銀行或律師會審查樓契，銀行通常要求保管正本 |
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供款中 |
樓契正本一般由銀行持有，直至貸款清還 |
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Refinancing |
由律師協調轉交，新銀行完成審批後保管正本 |
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供滿贖契 |
銀行交回樓契，業主可選擇自行或委託律師安排存放 |
實際按揭及存契安排會因銀行政策及個案情況而異，詳情以個別機構為準。
若有按揭，樓契正本由銀行保管是常見安排；部分銀行在贖契後亦設有存契服務，但會收取費用，實際收費及安排以銀行現行條款為準。
律師樓代存樓契屬常見安排，尤其適合在贖契或買賣過程中交由律師統籌處理；實際存契費用、保管方法及提取安排以律師樓的條款及報價為準。
銀行保險箱適合希望自行保管而又不想把樓契放在家中的業主，但使用保險箱需要考慮年費、供應輪候及每次提取的便利性；實際供應及收費情況以銀行保險箱服務的現行安排為準。
把樓契放在家中雖然最直接，但同時面對火災、水浸、蟲蛀、被盜及意外損毀等風險。綜合各項因素，家中存放一般不被視為長期保存的理想選擇。
樓契遺失是不少業主擔憂的問題。需要留意，樓契正本一經遺失，是無法重新補領的，因為正本屬原始簽署文件。
遺失樓契後的最大影響，並非失去物業，而是令業權鏈出現缺口。業主通常需要提供令人滿意的證據來消除業權疑問，銀行、買家及律師在處理相關交易時，亦會要求更多證明文件，令程序變得較為繁複。因此，妥善處理樓契遺失問題，有助日後買賣或按揭安排。
遺失樓契的常見補救程序，是先整理物業基本資料及交易紀錄，再委託律師協助作出法定聲明，繼而向土地註冊處申請核證副本。整個程序能否完成，視乎個案文件是否足夠完整。
樓契遺失或文件不齊，並不一定等於無法申請按揭或轉按。若申請人能提供核證副本、法定聲明及其他交易文件，以重組業權鏈，仍有可能獲得考慮。部分按揭方案會按申請人的實際情況、還款能力及物業狀況作評估，亦可能要求額外文件配合；最終是否批核，須視乎個別機構的內部政策、文件完整性及申請人的財務狀況，不同個案的結果可以不同。
不一定。若物業仍有按揭，銀行一般會持有樓契正本；若已供滿，存放於律師樓、銀行保險箱或家中均屬常見選擇，實際安排視乎個人需要及風險承受能力而定。
不可以。樓契正本是原始文件，無法重新補領；一般處理方法是透過法定聲明及向土地註冊處申請核證副本，作為法律上可接納的補救文件。
這要視乎個案情況而定。銀行一般會要求申請人提供核證副本、法定聲明及其他相關文件，以建立完整的業權鏈；最終是否批核，將視乎個別機構的審批政策及申請人的還款能力。
核證副本是經律師或獲授權人士證明與正本相符的文件，可用作法律及交易用途；一般影印本只屬參考，法律效力有限。
總括而言，樓契正本、樓契副本、業權及按揭四者環環相扣。若物業涉及樓契遺失、業權爭議或按揭安排，情況往往比一般交易更複雜，審批安排亦會因應個案而有所不同。本文內容僅供一般教育用途，並不構成法律、財務或按揭建議。
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References:
立法會三題：固定資產產權的證明文件
Land Registry:契約註冊
Land Registry:土地登記冊、按揭與轇轕資料
Land Registry:網上查冊服務（綜合註冊資訊系統）
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