資料核實日期：2026年10月15日
自僱人士沒有固定糧單，仍然可以申請按揭。 無論你是公司東主、中小企老闆、自由工作者、網店經營者，還是主要收取佣金的從業員，貸款機構都可以按個別情況評估你的收入、還款能力及物業價值。
不過，沒有固定糧單不等於毋須提供任何資料。
香港銀行一般較重視稅單、銀行月結單、公司帳目及持續收入紀錄；部分持牌貸款機構則設有毋須傳統入息證明的物業抵押貸款產品，審批方式及貸款條件可能不同。
自僱人士申請按揭，應先了解以下四點：
入息證明： 可透過稅單、銀行流水、財務報表、合約及發票等文件證明收入。
按揭成數： 金管局一般住宅按揭貸款價值比率上限為70%；符合條件的申請人可考慮按揭保險計劃。
沒有稅單： 是否可提供替代文件，取決於沒有稅單的原因、業務紀錄及貸款機構政策。
財務公司按揭： 部分產品可免傳統入息證明，但仍須審批物業、還款安排及其他相關資料。
以下會詳細解釋自僱人士按揭的申請要求、文件清單、入息計算方法，以及銀行和持牌貸款機構的分別。
自僱人士一般指自行經營業務、提供專業服務，或收入主要來自自身業務及項目工作的人士。
常見類型包括：
公司東主及中小企老闆： 獨資、合夥經營者，以及持有公司股份的董事。
自由工作者（Freelancer）： 設計師、攝影師、顧問、程式開發員及其他項目制工作者。
網店及電商經營者： 網上商店、社交平台商戶及獨立電商品牌東主。
佣金收入人士： 收入主要來自銷售佣金的從業員。
自營運輸業人士： 的士車主、自營司機及其他相關從業員。
自營專業人士： 私人執業醫生、律師、會計師及其他專業服務提供者。
要注意，有限公司董事不一定會被所有銀行自動歸類為自僱人士。即使董事每月從自己的公司收取固定薪金，銀行仍可能同時審核個人收入及公司財務資料。
銀行會根據持股情況、收入來源及內部信貸政策作出分類。
自僱人士按揭的主要挑戰，是如何證明收入的真實性、穩定性及持續性，而非單純因為申請人沒有固定僱主。
受薪人士一般可以透過糧單、僱主證明和銀行出糧紀錄證明收入；自僱人士則可能每月收入不同，甚至同時從多個客戶或業務獲得款項。
例如，一間公司每月營業額為 HK$200,000，營運開支為 HK$150,000，餘下 HK$50,000 並不代表銀行一定會認可東主有 HK$50,000 個人月入。
貸款機構可能進一步考慮公司稅項、負債、股權分配、實際派息及盈利持續性。
若申請人的收入來自季節性生意、短期項目、不定期佣金或現金交易，貸款機構可能要求更完整的交易紀錄，並以較審慎的方法評估認可收入。
即使收入證明完整，銀行仍可能考慮現有貸款、信用卡債務、物業估值、首期來源及信貸紀錄。
因此，自僱人士申請按揭時，應同時準備收入證明及整體財務資料。
銀行常見的自僱人士按揭文件包括身份證明、稅務紀錄、業務帳目、銀行月結單及物業資料。
地產代理監管局的按揭資訊指出，獨資及合夥經營者可能需要提交過去三年的業務帳目、稅單及銀行結單；公司借款人亦可能需要經審核財務報表。
實際文件年期會因貸款機構及個案而異。
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文件類別 |
常見所需資料 |
主要用途 |
|---|---|---|
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身份證明 |
香港身份證、住址證明 |
確認申請人身份 |
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個人稅務 |
薪俸稅、個人入息課稅或相關評稅通知書 |
核實申報收入 |
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公司稅務 |
利得稅報稅表、評稅通知書 |
評估業務盈利 |
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業務證明 |
商業登記證、公司註冊資料、股權紀錄 |
確認業務及持有權 |
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財務報表 |
經審核帳目、損益表、管理帳目 |
評估營運狀況 |
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銀行流水 |
個人及公司銀行月結單 |
核實收支及現金流 |
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收入紀錄 |
客戶合約、發票、收據、佣金紀錄 |
證明收入來源 |
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Property Documents |
買賣合約、按揭結單、業權及估值資料 |
評估抵押物業 |
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債務資料 |
信用卡、私人貸款及其他按揭供款 |
評估還款能力 |
申請人可先整理最近六至十二個月完整的個人及公司銀行紀錄，方便貸款機構了解收入趨勢。
但這只是實務上的文件準備建議，並不代表所有銀行統一要求六至十二個月。部分個案可能需要更長紀錄。
公司東主： 重點整理公司帳目、稅單、董事薪金、分紅及公司銀行月結單。
自由工作者： 重點整理服務合約、發票、客戶付款紀錄及個人報稅文件。
網店經營者： 可整理網店銷售報表、支付平台結算紀錄、銀行收款及業務開支資料。
佣金制從業員： 可整理佣金結算單、銀行入帳、稅單，以及持續收取佣金的紀錄。
自營專業人士： 可提供執業資格、業務帳目、客戶合約及收入紀錄。
文件的目的，是讓貸款機構清楚了解收入從哪裏來、是否持續，以及申請人能否承擔貸款。
香港銀行沒有一套適用於所有自僱人士的統一入息計算公式。
銀行可能綜合稅務紀錄、實際業務盈利、董事薪金、股息及持續收款情況，評估可用於還款的認可收入。
對獨資或合夥業務經營者，銀行可能參考業務盈利、利潤分配及稅務資料。
若申請人透過有限公司經營業務，銀行亦可能審視公司的盈利能力，以及董事薪金或股息是否有相應財務紀錄支持。
自由工作者沒有固定月薪，貸款機構可能參考較長期的實際收款、報稅文件及客戶合約。
收入較高的個別月份，不一定會全部納入銀行的認可月入。
如果申請人同時收取董事薪金及公司分紅，銀行可能要求相關入帳紀錄、公司帳目及派息證明。
貸款機構亦可能檢查有沒有重複計算同一筆公司盈利。
重要提醒： 自僱人士應提交真實及完整的財務紀錄，不應透過臨時轉帳、虛構薪金或不實發票製造收入證明。
可以提出申請，但能否獲批，取決於缺少文件的原因、替代證明及貸款機構的審批政策。
「沒有稅單」並不一定代表沒有收入，以下幾種情況應分開處理。
若申請人已依法報稅，只因免稅額、扣除項目或收入水平而沒有應繳稅款，仍可提供適用的評稅通知書及其他收入證明。
新成立公司可能尚未有足夠年度帳目。可先準備公司成立至今的銀行月結單、客戶合約、發票及管理帳目。
不過，營運年期短可能影響銀行對收入持續性的判斷。
現金收入若沒有收據、入帳紀錄或報稅資料支持，會較難被核實。
申請人應保存真實交易紀錄，並依法處理帳目及報稅，不應為了申請按揭而虛報收入。
部分持牌貸款機構設有毋須傳統糧單或入息證明的物業抵押貸款方案。
以 GICL 環球信貸物業一按貸款為例，其官方產品頁列明指定方案毋須傳統入息證明，並會按物業及個別申請情況評估。
但免入息證明不代表免除所有審查，亦不代表必然獲得貸款。
自僱人士按揭成數並沒有一個適用於所有情況的答案。
貸款額主要受物業估值、貸款用途、供款能力、申請人財務狀況、按揭保險資格及貸款機構政策影響。
根據香港金融管理局於2024年10月16日生效的物業按揭監管措施，一般住宅物業按揭的貸款價值比率（Loan-to-Value Ratio，LTV）上限為70%，供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）上限為50%。
相關措施適用於其指定範圍內的認可機構物業按揭貸款。
70%和50%屬監管上限，並不是銀行的批核承諾。 銀行仍須按個別情況作出信貸審批。
可以考慮，但必須符合按揭保險計劃的適用條件。
香港按證保險的按揭保險計劃容許符合要求的住宅物業按揭申請，在指定物業價值範圍內取得高於一般銀行監管貸款成數的融資。
部分符合資格的自僱人士可考慮最高八成按揭，實際成數亦會受物業價格、貸款額及個人情況限制。
對一般私人住宅按揭保險計劃而言，超過八成至九成的申請要求所有申請人均屬固定受薪人士，並須符合其他條件，包括相關抵押人於申請時沒有持有香港住宅物業。
因此，主要依靠自營業務收入的申請人，不應假設自己符合九成按揭資格。
資助出售房屋及其他特殊計劃可能另有安排，應分別核實。
持牌放債人不應直接套用銀行的一般按揭保險及成數框架。
其物業抵押貸款條件會按個別產品、物業估值、貸款用途及風險評估決定。
GICL 官方一按產品頁列明，指定物業一按方案貸款額可高達物業估值八成，實際貸款額及條件須按個別申請審批。
供款與入息比率，是貸款機構用來衡量申請人每月債務供款相對於認可收入的比例。
基本計算方式：
供款與入息比率 = 每月相關債務供款 ÷ 每月認可收入 × 100%
舉例來說：
假設貸款機構認可自僱人士每月收入為 HK$40,000，而相關每月貸款供款合計 HK$18,000：
DSR = HK$18,000 ÷ HK$40,000 × 100% = 45%
這只是計算示例，並非貸款批核結果。
實際審批時，貸款機構可能採用與申請人自行估算不同的認可收入及債務供款數字。
申請人亦應預留足夠流動資金，以應付收入下降、利率變動及突發開支。
自僱人士可以根據收入證明是否完整、物業狀況、貸款用途及資金需要，比較銀行與持牌貸款機構的方案。
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Comparison Item |
🏦 Traditional Banks |
Licensed lender |
|---|---|---|
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Income Proof |
一般要求較完整的收入文件 |
部分指定產品毋須傳統入息證明 |
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財務資料 |
可能審核稅單、公司帳目及銀行流水 |
按個別產品及個案審核 |
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Loan-to-Value (LTV) Ratio |
須考慮金管局適用監管要求及按保資格 |
按產品、物業及個別風險評估 |
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利息及費用 |
一般較低，但視乎產品及條款 |
可能較高，須比較總借貸成本 |
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Approval Time |
按銀行流程及文件完整度而定 |
部分產品提供較快捷的初步審批 |
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物業要求 |
受銀行估值及內部政策影響 |
部分機構可考慮較多物業種類 |
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Suitable Situations |
收入及財務文件較完整 |
缺少傳統入息文件或有特殊融資需要 |
以上只屬一般比較，並非所有銀行或財務公司的統一標準。
選擇貸款方案時，不應只看貸款成數或批核速度，還要比較實際年利率、還款期、律師及行政費用、提前還款條款，以及抵押物業的風險。
若物業已供滿按揭，業主可了解重新抵押物業以取得貸款的方案。
若物業仍有現存一按，則可能涉及轉按、加按或二按。這些安排在貸款結構、抵押順位、費用及現有貸款條款方面均有分別，應個別評估。
沒有方法能保證按揭獲批，但以下措施有助貸款機構更清楚評估申請人的收入及財務情況。
清楚區分業務收款、營運開支及私人消費，減少資金來源難以核實的情況。
準備完整而連貫的銀行月結單，不要只提供收入最高的月份。
保留客戶合約、項目記錄、網店結算報告及實際收款資料，方便核實收入來源。
保持真實、完整的財務及稅務紀錄，並按相關法例履行申報責任。
若公司向東主支付薪金或分紅，應有真實的公司及個人財務紀錄支持。
整理信用卡欠款、私人貸款、汽車貸款、其他按揭及相關擔保責任，避免遺漏資料。
物業成交價不一定等於貸款機構的估值。若估值不足，申請人可能需要補足額外首期。
除了名義息率，亦應了解總利息、費用、還款結構、提前還款條款，以及可能出現的逾期費用。
以下均為假設情境，用作說明準備文件的方法，並非 GICL 實際客戶案例或貸款承諾。
申請人經營有限公司多年，每月收取董事薪金，公司亦有持續業務收入。
準備重點： 提供董事薪金銀行入帳、個人稅務文件、公司財務報表及業務銀行月結單，證明薪金來源和公司營運狀況。
申請人同時服務多個客戶，收入因項目進度而有所不同。
準備重點： 整理服務合約、發票、付款紀錄、銀行流水及報稅資料，展示收入的持續性。
申請人經營新公司，暫時沒有足夠年度財務紀錄，但持有物業並有融資需要。
準備重點： 收集現有業務紀錄、公司銀行流水、管理帳目及物業資料，先了解銀行要求，再比較其他持牌貸款機構的合適產品。
有機會。銀行可以根據稅單、銀行流水、公司帳目及其他收入證明評估申請。不過，最終是否批核及認可多少收入，由個別銀行決定。
不一定。銀行要求可能因申請人及業務情況而異，有些個案可能需要更長的稅務及財務紀錄。地產代理監管局的按揭資訊亦提及獨資及合夥經營者可能需要提交過去三年的相關資料。
可以向貸款機構查詢，但沒有稅單的原因很重要。若因業務新成立或尚未有評稅通知書，貸款機構可能考慮其他證明；若涉及未履行報稅責任，應先依法處理。
不一定。營業額不等於利潤，更不等於東主的個人認可收入。銀行可能同時考慮公司開支、盈利、債務、董事薪金及分紅紀錄。
一般銀行住宅物業按揭受相關監管要求及信貸審批限制。符合按保資格的自僱人士可考慮指定高成數方案，包括部分最高八成按揭；持牌財務公司的貸款成數則須按產品及個案確認。
部分持牌貸款機構設有毋須傳統入息證明的物業一按方案，例如 GICL 的指定一按產品。但仍須提供適用的身份、物業及其他審批資料，亦不保證貸款獲批。
可以提出申請，但營運及財務紀錄較短，可能影響銀行對收入穩定性的評估。申請人可準備成立至今的財務資料，再了解不同貸款機構的要求。
不能一概而論。信貸查詢、資料申報及對信貸紀錄的影響，可能因機構及產品而異。申請前應向貸款機構確認相關安排，不應單憑「不影響 TU」的口頭說法作決定。
可以向接受相關物業類型的貸款機構查詢。GICL 的物業一按產品頁列有唐樓及村屋等類型，但實際是否接受及貸款額，仍取決於業權、物業狀況、估值及個別批核。
沒有統一時間。銀行及持牌貸款機構的審批速度可能不同。GICL 指定物業一按產品標示最快15分鐘初步審批及最快24小時套現，但實際時間受文件、審批、法律程序及服務時間等因素影響。
如果你是公司東主、自由工作者、中小企老闆，或收入不固定的物業業主，未必可以提供傳統銀行要求的固定糧單。
GICL 環球信貸提供物業一按及其他物業抵押貸款服務，指定一按方案設有以下產品特點：
毋須傳統入息證明： 按指定產品及個別申請條件處理。
快捷初步審批： 官方產品頁列明最快15分鐘初步審批。
快捷套現安排： 符合條件及完成所需程序的個案，最快可於24小時內提取貸款。
多種物業類型： 可查詢私人住宅、唐樓、村屋及指定非住宅物業。
彈性貸款方案： 按物業價值、貸款需要及還款安排評估適合的產品。
上述特點只適用於符合資格的指定方案。實際貸款額、利率、年期、費用、物業要求及批核時間，以 GICL 正式審批及書面貸款文件為準。
初步查詢時，可先整理物業地址、物業類型、估計市值、現有按揭情況、所需貸款額及貸款用途。
若貸款機構要求進一步審核收入或還款資料，應按實際要求提交。請勿透過未經核實的渠道傳送身份證或完整財務文件。
想了解沒有固定糧單的情況下，可以考慮哪些物業按揭方案？
電話：2111 0998
初步查詢並不構成貸款要約或批核承諾。借款人應充分了解貸款總成本、供款能力及抵押物業可能被收回的風險。
本文按以下機構公開資料整理及核實：
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