最後更新：2026 年 8 月
聯名物業甩名，是指一名聯名業主把自己持有的物業權益轉讓給另一名業主，令物業由聯名持有變成單一業主持有。如果物業仍有按揭，甩名通常不只是「刪除一個名字」，而是同時涉及業權轉讓、印花稅、舊按揭贖回、新按揭審批及土地註冊。
2026 年處理聯名物業甩名，尤其要留意三項重要政策變化：
香港住宅物業的 SSD、BSD 及原有 7.5% 新住宅印花稅已自 2024 年 2 月 28 日起全面取消。
金管局原有的 按揭利率上升 2 厘壓力測試已自 2024 年 2 月 28 日起暫停，但銀行仍會審查供款與入息比率及整體還款能力。
自 2024 年 10 月 16 日起，銀行物業按揭監管上限一般統一為 最高 70% 按揭成數（LTV）及 50% 供款與入息比率（DSR）。
因此，今天所說的「甩名恢復首置」，真正影響最大的已不再是「首置印花稅」，而是能否解除原有按揭責任、改善 DSR，以及重新符合高成數按揭保險的持有物業要求。
一句話答案：
聯名物業甩名本質上是一宗物業權益轉讓。若物業有按揭，通常需要律師處理轉讓契、贖回舊按揭，由留下的一方重新申請按揭，並按轉讓權益的成交價或市值（以較高者為準）繳交從價印花稅。
甚麼是聯名物業甩名？
為甚麼要甩名？
甩名、轉名及送契有甚麼分別？
聯名物業甩名手續
2026 年甩名印花稅如何計算？
近親甩名是否仍有印花稅優惠？
甩名後如何處理按揭？
一人按揭及擔保人方案
甩名後能否申請八成或九成按揭？
轉按、加按及套現方案
單邊按揭及碎契融資風險
送契及 $1 轉讓有甚麼問題？
甩名前最常見的 6 個陷阱
聯名物業甩名 FAQ
聯名物業甩名（property transfer between co-owners），是指一名共同業主將其全部物業權益轉讓給另一名共同業主。
例如 A 與 B 各自共同持有一個住宅單位，完成甩名後：
甩名前：
A + B → 聯名業主
甩名後：
A → 單一業主
B → 不再持有該物業業權
香港常見的共同持有方式包括：
|
業權形式 |
英文 |
特點 |
|---|---|---|
|
聯權共有 |
Joint Tenancy |
俗稱「長命契」，共有人沒有各自獨立可分割的法律份額 |
|
分權共有 |
Tenancy in Common |
每名業主持有明確份額，例如 50/50、70/30 |
香港大學社區法網指出，聯權共有與分權共有的法律性質不同；分權共有人持有獨立份額，而聯權共有則須先依法劃分聯權共有，才可處理個別份額。
這是目前最常見的原因。
假設夫妻二人共同承造一筆每月供款 $25,000 的按揭，即使其中一人實際上沒有支付供款，在銀行評估他購買第二個物業時，原有按揭責任仍可能影響其整體負債及 DSR。
如果成功完成：
業權甩名 + 舊按揭解除 + 新按揭只由留下的一方承擔
退出的一方便有機會真正解除原有住宅按揭責任。
這對日後購買另一個物業的借貸能力，往往比所謂「首置印花稅身份」更加重要。
「甩名後恢復首置」仍然有意義，但要正確理解原因。
自 2024 年 2 月 28 日全面撤銷住宅辣稅後，住宅從價印花稅已不再因「首置」或「非首置」而採用不同的 7.5% 稅率。
但香港按揭保險有限公司
現行按揭保險計劃規定，如果希望使用八成以上至九成按揭，其中一項重要條件是：
所有抵押人在申請時均不得持有任何香港住宅物業，而且所有申請人須為固定受薪人士。
因此，甩名仍可能直接影響下一次置業能否取得較高按揭成數。
離婚、兄弟姊妹分家、父母與子女重新安排資產時，都可能涉及聯名物業除名。
如果屬婚姻訴訟中的物業轉移，法院亦可以作出物業調整命令，把住宅由其中一方轉讓給另一方；涉及按揭時，仍須視乎承按銀行是否接受相關安排。
因此離婚甩名不應只當作普通銀行轉按處理，應同時由家事法律師及物業轉易律師評估。
三者都可以改變業權，但法律及按揭風險並不相同。
|
方法 |
性質 |
有否代價 |
一般按揭接受程度 |
|---|---|---|---|
|
聯名物業甩名 |
原有共有人之間轉讓權益 |
通常有 |
較容易處理 |
|
一般轉名 |
把全部或部分業權轉予另一人 |
通常有 |
視乎交易 |
|
送契 |
無代價贈與 |
無 |
銀行通常更審慎 |
|
象徵式 $1 轉讓 |
可能被視為明顯低於市值交易 |
接近無 |
有較大業權及按揭風險 |
根據香港《破產條例》第 49 條，某些在破產前五年內以低於一般價值作出的交易，法院在符合相關條件下可以作出命令處理或撤銷交易。社區法網亦特別指出，送樓契可能因此造成潛在業權問題。
因此，更準確的說法不是「所有銀行一律封殺送契樓五年」，而是：
送契可能產生潛在業權風險，因此銀行、買方及律師通常會較審慎處理。不同銀行的接受政策亦可能不同。
首先要查清楚：
是聯權共有還是分權共有？
每名業主實際持有多少權益？
是否仍有銀行一按？
有沒有二按、押記或法庭命令？
現有按揭是否仍處罰息期？
原銀行現時尚欠本金是多少？
律師一般會透過土地註冊處查冊核實登記業主、按揭及其他已登記權益。
土地註冊處的紀錄亦可以顯示目前及歷任業主、未解除按揭、部分政府命令及涉及物業的訴訟紀錄。
甩名並不代表可以任意設定一個極低成交價。
印花稅原則上按：
成交代價或物業權益市值，兩者以較高者為準。
因此，實務上通常會參考：
銀行估價
專業估值
同屋苑近期成交
市場成交紀錄
如果物業市值為 $10,000,000，而其中一名業主轉讓 50% 權益，該份權益的參考價值便大約是：
$10,000,000 × 50% = $5,000,000
稅務局的電子印花服務亦明確指出，如出售物業 50% 權益，申報時輸入的是該 50% 權益所涉及的代價。
如果物業原本有 A+B 聯名按揭，而甩名後只剩 A：
銀行通常不會簡單把 B 的名字從舊貸款刪除。
較常見的做法是：
清還／贖回原有 A+B 按揭 → A 重新申請新按揭
因此，在簽訂具約束力的甩名合約之前，最好先評估：
A 的固定月薪
花紅及佣金認可程度
其他按揭
私人貸款
信用卡欠款
TU 信貸紀錄
新按揭供款
按揭年期
年齡
物業估價
律師會按實際安排準備相關物業買賣及轉讓文件。
正式轉讓物業法定業權的主要文件一般是 Assignment（轉讓契）。
如果物業仍有按揭，同時亦可能涉及：
舊按揭解除文件
新按揭契
新銀行貸款文件
印花稅文件
應繳稅額主要取決於：
實際轉讓權益的成交代價或市場價值，以較高者為準。
不是單純看整個物業的總價。
完成應課印花程序後，律師才會繼續辦理相應轉讓及註冊。
完成交易後，轉讓契、新按揭契及舊按揭解除文件等，會按需要交往土地註冊處登記。
香港現時使用契約註冊制度，土地註冊處會把已登記文件記錄在相關土地登記冊上。
完成後，土地查冊紀錄便會反映新的登記業權及按揭狀況。
這是最多業主搜尋的問題。
自 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業適用的從價印花稅主要如下：
|
住宅物業代價／價值 |
2026 AVD |
|---|---|
|
$4,000,000 或以下 |
$100 |
|
$4,000,001 – $4,323,780 |
$100 + 超出 $4,000,000 部分的 20% |
|
$4,323,781 – $4,500,000 |
1.5% |
|
$4,500,001 – $4,935,480 |
$67,500 + 超出 $4,500,000 部分的 10% |
|
$4,935,481 – $6,000,000 |
2.25% |
|
$6,000,001 – $6,642,860 |
$135,000 + 超出 $6,000,000 部分的 10% |
|
$6,642,861 – $9,000,000 |
3% |
|
$9,000,001 – $10,080,000 |
$270,000 + 超出 $9,000,000 部分的 10% |
|
$10,080,001 – $20,000,000 |
3.75% |
|
$20,000,001 – $21,739,120 |
$750,000 + 超出 $20,000,000 部分的 10% |
|
$21,739,121 – $100,000,000 |
4.25% |
|
$100,000,001 – $109,574,470 |
$4,250,000 + 超出 $100,000,000 部分的 30% |
|
$109,574,471 或以上 |
6.5% |
稅率會因政策修改而變動，正式交易前應再次使用稅務局最新資料或由代表律師確認。
一般而言，是按實際轉讓權益的價值計算，而不是直接按整個物業價值計算。
例如：
轉讓 50%：
$6,000,000 × 50%
= $3,000,000
現行相應 AVD：
$100
轉讓 50%：
$8,000,000 × 50%
= $4,000,000
現行相應 AVD：
$100
轉讓 50%：
$10,000,000 × 50%
= $5,000,000
$5,000,000 位於現行 2.25% 稅階：
$5,000,000 × 2.25% = $112,500
因此參考印花稅約為：
$112,500
稅務局亦有部分業權轉讓的相關申報及計算例子。
這是舊文章最容易寫錯的地方。
2026 年已不能再簡單寫成「近親轉讓可以用首置第二標準稅率，而非近親要交辣稅」。
原因是自 2024 年 2 月 28 日起：
SSD 已取消
BSD 已取消
原有 7.5%住宅 AVD 已取消
Part 1 of Scale 1 的住宅 AVD 已改為與 Scale 2 相同
換言之，現時住宅 AVD 已不再像撤辣前般因是否首置、是否香港永久居民或是否持有另一住宅而出現 7.5% 的巨大差異。
因此，「近親甩名可慳辣稅」已不是 2026 年的主要賣點。
近親關係在某些特定印花稅安排、提名或其他法律情況下仍可能具有意義，但普通住宅甩名應直接按交易當日法例及實際權益計算。
沒有。
香港政府已由 2024 年 2 月 28 日起取消住宅物業 Special Stamp Duty（SSD）。
因此，如果在 2026 年進行住宅物業甩名，不存在「承接部分重新計兩年 SSD 鎖定期」這回事。
這點與撤辣前的規則完全不同。
不再需要通過昔日「利率加 2 厘」的金管局壓力測試。
金管局已由 2024 年 2 月 28 日起暫停該 stressed DSR requirement。
但這不代表銀行會「不計收入」。
銀行仍然需要評估：
收入
每月供款
其他債務
TU
工作穩定性
按揭年期
物業估值
DSR
目前金管局物業按揭監管框架的一般 DSR 上限為 50%。
因此，更準確的描述是：
甩名後留下的一方通常需要獨立通過銀行的還款能力及 DSR 審查，而不是舊制的「+2% 壓力測試」。
如果 A 與 B 原本聯名持有物業，B 把全部權益轉給 A，而 A 的收入足以獨立承擔貸款：
甩名完成後可以形成：
業權：A
按揭借款人：A
這是產權及債務關係最清晰的安排。
對 B 而言，真正重要的是確認：
已不再持有該住宅業權；以及
已正式解除原有按揭借款人或擔保人責任。
只有做到第二點，B 的原有按揭負擔才算真正解除。
如果 A 希望單獨持有物業，但單靠收入不足以取得所需貸款額，可以詢問銀行能否加入擔保人。
例如：
業權：A
借款人：A
擔保人：B
這種安排的優點是產權可以保持一人持有，同時利用擔保人的還款能力支持按揭申請。
不過需要注意：
B 雖然已不是業主，但只要仍然是按揭擔保人，其信貸及借貸能力仍可能受到該按揭影響。
因此，如果甩名目的就是讓 B 完全解除住宅負債，以便購買另一物業，將 B 留作擔保人未必能達到原本目的。
有可能，但不能一概而論。
一般銀行物業按揭的監管 LTV 上限現時為 70%。
符合香港按揭保險有限公司 Mortgage Insurance Programme（MIP）要求的個案，則可能取得較高按揭成數。
按揭保險公司現行資料顯示：
$10,000,000 或以下住宅，最高可達 80% 或符合條件下 90%
$10,000,000 以上但低於 $11,250,000，亦有特定 80%／90% 安排，貸款額受上限限制
80%以上至90%按揭要求所有抵押人在申請時不持有香港住宅，並要求所有申請人為固定受薪人士
實際仍受物業價值、貸款額、交易類型及按保資格限制。
尤其是：
聯名甩名、內部業權轉讓、轉按及套現並不等同普通新買樓。
是否符合 MIP，應在簽訂轉讓合約前向銀行及按揭保險公司確認，而不應先假設一定能借九成。
可以研究，但要把三件事情分開：
B → A
A+B 舊按揭 → A 新按揭
如果新估值及 A 的借貸能力足夠，新貸款額高於原有按揭餘額，差額便可能形成套現。
例如：
物業估值：$8,000,000
新銀行接受按揭額：$5,000,000
原按揭尚欠：$3,800,000
理論差額：
$5,000,000 – $3,800,000 = $1,200,000
但實際可套現額仍取決於：
新銀行估值
LTV
DSR
TU
交易目的
按揭保險要求
原銀行罰息期
銀行對內部轉讓的政策
因此「甩名等於一定可以套現」並不正確。
香港按揭保險有限公司目前設有具套現之再融資（cash-out refinancing）相關按揭保險資格安排。
不過，這類個案與普通買樓按揭不同，銀行及按揭保險公司會按具體情況審批。
如果計劃同時：
甩名 + 轉按 + 高成數按揭 + 套現
應先進行完整預審，而不是簽約後才尋找融資。
市場上所說的「單邊按揭」，通常是指只有其中一名共有人，以自己持有的物業權益尋求融資。
但能否做到，首先取決於業權形式。
分權共有人擁有獨立份額。
社區法網指出，分權共有人一般可以轉讓自己的獨立權益，而毋須另一分權共有人的同意。
但這不代表已按揭物業可以任意再抵押而毋須理會原銀行。
如果整個物業已存在第一按揭：
首按文件可能限制額外押記
新貸款可能影響首按銀行權益
土地註冊處會留下相關押記紀錄
有可能涉及違反貸款契約
因此必須由律師先審閱現有按揭文件。
聯權共有的業主並沒有一個可以直接出售的獨立法律份額。
如希望處理其中一方的獨立權益，一般須先按照《物業轉易及財產條例》第 8 條處理聯權共有的劃分。
因此，「長命契可以瞞住另一業主直接做半邊按揭」並不是一個安全或準確的概括。
不應使用「零風險」這種說法。
無抵押私人貸款如果沒有以物業設定押記，一般不會像二按一樣在土地註冊處新增物業按揭紀錄。
但借款仍可能：
增加整體負債
影響 TU
提高 DSR
影響日後銀行轉按
受到現有銀行貸款契約條款影響
因此較準確的表達是：
無抵押業主貸款一般不需要在物業上新增按揭押記，因此沒有傳統二按相同的屋契押記問題；但是否會影響原銀行關係，仍須視乎現有貸款條款及借款人的整體財務狀況。
不建議，而且 $1 並不代表印花稅只按 $1 計算。
物業 AVD 一般按照：
成交代價或物業市值，以較高者為準。
因此，如果一個價值 $5,000,000 的物業權益只寫成 $1 轉讓，並不代表稅務局必須按 $1 計稅。
而明顯低於市值甚至無代價的交易，亦可能產生送契或 undervalue transaction 的法律及業權風險。
所以：
$1 甩名不是合法「慳印花稅捷徑」。
香港沒有一個政府統一的「甩名律師費」。
費用會視乎：
物業價值
是否仍有按揭
是否需要贖契
是否同時重新按揭
業權是否複雜
是否涉及送契紀錄
是否涉及離婚協議
是否需要處理聯權共有劃分
律師樓及銀行要求
因此不建議文章寫死「一定 $8,000 至 $15,000」。
較準確的方法，是在比較按揭方案前先取得律師樓正式報價。
如果甩名需要清還現有銀行按揭，就要先檢查原貸款是否仍處於：
early repayment penalty period
現金回贈追討期
特定優惠鎖定期
部分銀行在貸款初期提早清還，可能收取：
提早還款費
罰息
追回部分或全部現金回贈
因此，甩名的實際成本應計算：
印花稅 + 律師費 + 原按揭罰款 + 新按揭相關費用 − 新銀行回贈
而不是只比較新按揭利率。
2026 年金管局已沒有昔日加息 2 厘的 mandatory stressed DSR test。
真正要計的是目前 DSR、銀行內部信貸要求及申請人的整體還款能力。
撤辣後住宅 AVD 的制度已改變。
現時不應再使用 2018、2020 或 2023 年的「首置 Scale 2 vs 非首置 15%／7.5%」框架解釋 2026 年交易。
印花稅不是單純按照合約上自行填寫的價錢。
如果市值較高，稅務局可以按照物業價值處理。
這是最實際的風險之一。
如果留下的一方：
收入不足
TU 有問題
負債太高
估價不足
銀行不接受交易形式
便可能在已經承擔法律責任後才發現融資不足。
較安全的次序是：
估價 → 計 DSR → 做按揭預審 → 找律師 → 確定交易架構 → 簽署文件。
這兩件事必須分開。
Property title ≠ Mortgage liability
一個人可以不再是登記業主，但如果銀行仍把他列為：
借款人
共同借款人
擔保人
相關債務仍可能影響他的借貸能力。
所以甩名目標如果是「一開二」，一定要確認：
業權及按揭責任兩方面都已處理。
任何額外借貸都有成本及風險。
比較套現方案時應同時看：
實際年利率 APR
貸款期
每月供款
提早清還費
是否有樓契押記
是否影響首按
TU 影響
DSR 影響
Call Loan 或違約條款
而不是只比較「批得快不快」。
|
成本 |
是否可能涉及 |
重點 |
|---|---|---|
|
從價印花稅 AVD |
是 |
按轉讓權益代價／市值計算 |
|
SSD |
2026 年不適用 |
自 2024-02-28 已取消 |
|
BSD |
2026 年不適用 |
自 2024-02-28 已取消 |
|
律師費 |
是 |
視交易複雜程度 |
|
土地註冊費 |
是 |
按登記文件計算 |
|
原銀行罰息 |
視乎情況 |
留意罰息期 |
|
現金回贈退還 |
視乎情況 |
看原銀行條款 |
|
新按揭費用 |
視乎情況 |
銀行及產品不同 |
|
按揭保險費 |
如使用 MIP |
視 LTV、貸款期等 |
如果目的是讓其中一人甩名後再買樓，可按以下次序規劃：
確認業權形式、按揭、二按及其他物業負擔。
估算轉讓權益價值及可能印花稅。
確認單人收入是否足夠承擔新按揭。
如果加入擔保人，要考慮是否會破壞另一方「完全解除按揭負擔」的原本目的。
尤其涉及高成數按揭、按揭保險或套現時。
包括 Assignment、舊按揭解除及新按揭安排。
完成印花、贖契、新按揭放款及土地註冊。
確認原按揭責任已經正式解除及信貸資料已適當更新。
如果要把整個物業由聯名改成其中一人單獨持有，一般需要相關轉讓方及承讓方參與簽署文件。
至於分權共有人的獨立份額，法律上存在不同處理方式；聯權共有則沒有可直接獨立出售的份額，如欲處理個別權益通常需要先依法劃分聯權共有。
要先問「首置」是指甚麼。
印花稅方面：
2026 年住宅 AVD 已不再使用撤辣前首置與非首置的不同辣稅制度。
按揭保險方面：
若申請八成以上至九成按揭，按揭保險公司要求所有抵押人在申請時不持有任何香港住宅物業。
因此，不應再簡單寫成「簽完甩名合約當日一定即時恢復所有首置資格」。
實際應以新按揭申請時的業權狀態、交易完成情況及銀行／按揭要求為準。
如果物業完全沒有按揭，便主要是業權轉讓問題。
如果原本有聯名按揭，而退出方同時希望解除貸款責任，通常便需要銀行重新處理貸款，包括贖回舊按揭及安排新的按揭。
法律上及銀行審批上要分開處理。
退出方需要確認：
業權轉讓已有效完成
原按揭責任已解除
TU 已反映最新負債
新物業所需首期充足
新按揭符合 DSR 及銀行要求
如果希望使用高成數按揭保險，更應先確認是否已符合「申請時沒有持有香港住宅」等要求。
通常仍可能需要繳交 AVD。
全面撤辣不是「取消所有物業印花稅」，而是取消 SSD、BSD 及舊有住宅辣稅。
普通住宅買賣及轉讓仍須按照現行住宅 AVD 稅階處理。
一般會按實際轉讓的物業權益處理。
例如轉讓 50% interest，申報時會處理該 50% 權益的相應代價；但仍要考慮市場價值及稅務局估值。
50% 權益約值：
$8,000,000 × 50% = $4,000,000
按 2026 年現行住宅 AVD 稅階，$4,000,000 或以下的稅款為：
$100。
轉讓權益價值約：
$5,000,000
現行相應稅率為 2.25%，所以參考 AVD：
$5,000,000 × 2.25% = $112,500。
昔日要求利率上升兩厘後再次測試 DSR 的監管壓力測試，已自 2024 年 2 月 28 日起暫停。
現時銀行仍會評估 DSR 及還款能力，而金管局現行一般物業按揭 DSR 上限為 50%。
金管局一般銀行物業按揭 LTV 上限現時為 70%。
符合按揭保險計劃要求的住宅個案則有可能取得 80% 或特定情況下 90% 按揭。
部分銀行或按揭計劃可以接受合資格擔保人，但實際資格由銀行及相關按揭計劃決定。
需要注意的是，成為擔保人仍然代表承擔信貸責任，所以未必適合希望完全釋放借貸能力的人士。
不能單靠把合約價寫成 $1 達到這個效果。
AVD 會考慮成交代價及物業價值，以較高者作計稅基礎，而且明顯低於市值的交易亦可能產生額外法律及業權風險。
聯權共有人沒有可以直接獨立出售的法律份額。
如希望出售自己的個別權益，需要先按照《物業轉易及財產條例》第 8 條處理聯權共有的劃分。
不是。
是否能夠套現取決於：
物業估值
原按揭餘額
新按揭成數
借款人收入
DSR
TU
銀行政策
按保資格
只有新批出的貸款額高於需要清還的舊按揭及相關成本，才存在實際可套現空間。
聯名物業甩名並不是單純「從樓契刪除一個名字」。
一宗完整的甩名交易通常同時包含：
業權轉讓 + 印花稅 + 舊按揭贖回 + 新按揭 + 土地註冊。
2026 年尤其要記住以下 5 點：
SSD、BSD 及住宅辣稅已經取消。
舊式 +2% 按揭壓力測試已暫停。
現行銀行一般 LTV 上限為 70%，DSR 上限為 50%。
符合按揭保險資格人士仍可能取得 80% 至 90% 按揭。
所謂恢復首置身份，現時對高成數按保及釋放按揭負債的意義，比節省「非首置辣稅」更大。
如果甩名目的涉及重新置業、轉按、加按或套現，最理想的做法不是先簽轉讓文件，而是先把物業估值、印花稅、新按揭額、DSR、原銀行罰息及整體現金流一次過計算清楚。
本文政策及稅務資料主要參考：
香港稅務局：住宅物業從價印花稅及 2026 年最新稅率
香港稅務局：2024 年撤銷 SSD、BSD 及住宅需求管理措施
香港金融管理局：物業按揭 LTV、DSR 及壓力測試要求
香港按揭證券有限公司／按揭保險公司：Mortgage Insurance Programme
香港大學社區法網：聯權共有、分權共有、物業轉讓及送契法律風險
免責聲明：本文只作一般市場及教育資訊用途，不構成法律、稅務、信貸或投資建議。物業轉讓、聯名物業甩名、離婚資產安排、按揭及印花稅均可能因個案而異，正式交易前應向香港執業律師、銀行、稅務專業人士及相關金融機構確認。
我們提供免費初步物業估價服務，請填寫下方表格，我們會盡快回覆你。
