最後更新：2026 年 8 月
聯名物業甩名，是指一名聯名業主把自己持有的物業權益轉讓給另一名業主，令物業由聯名持有變成單一業主持有。如果物業仍有按揭，甩名通常不只是「刪除一個名字」，而是同時涉及業權轉讓、印花稅、舊按揭贖回、新按揭審批及土地註冊.
2026 年處理聯名物業甩名，尤其要留意三項重要政策變化：
香港住宅物業的 SSD、BSD 及原有 7.5% 新住宅印花稅已自 2024 年 2 月 28 日起全面取消.
金管局原有的 按揭利率上升 2 厘壓力測試已自 2024 年 2 月 28 日起暫停，但銀行仍會審查供款與入息比率及整體還款能力。
自 2024 年 10 月 16 日起，銀行物業按揭監管上限一般統一為 最高 70% 按揭成數（LTV）及 50% 供款與入息比率（DSR）.
因此，今天所說的「甩名恢復首置」，真正影響最大的已不再是「首置印花稅」，而是能否解除原有按揭責任、改善 DSR，以及重新符合高成數按揭保險的持有物業要求.
一句話答案：
聯名物業甩名本質上是一宗物業權益轉讓。若物業有按揭，通常需要律師處理轉讓契、贖回舊按揭，由留下的一方重新申請按揭，並按轉讓權益的成交價或市值（以較高者為準）繳交從價印花稅。
甚麼是聯名物業甩名？
為甚麼要甩名？
甩名、轉名及送契有甚麼分別？
聯名物業甩名手續
2026 年甩名印花稅如何計算？
近親甩名是否仍有印花稅優惠？
甩名後如何處理按揭？
一人按揭及擔保人方案
甩名後能否申請八成或九成按揭？
轉按、加按及套現方案
單邊按揭及碎契融資風險
送契及 $1 轉讓有甚麼問題？
甩名前最常見的 6 個陷阱
聯名物業甩名 FAQ
聯名物業甩名（property transfer between co-owners），是指一名共同業主將其全部物業權益轉讓給另一名共同業主。
例如 A 與 B 各自共同持有一個住宅單位，完成甩名後：
甩名前：
A + B → 聯名業主
甩名後：
A → 單一業主
B → 不再持有該物業業權
香港常見的共同持有方式包括：
|
業權形式 |
英文 |
特點 |
|---|---|---|
|
聯權共有 |
Joint Tenancy |
俗稱「長命契」，共有人沒有各自獨立可分割的法律份額 |
|
分權共有 |
Tenancy in Common |
每名業主持有明確份額，例如 50/50、70/30 |
香港大學社區法網指出，聯權共有與分權共有的法律性質不同；分權共有人持有獨立份額，而聯權共有則須先依法劃分聯權共有，才可處理個別份額。
這是目前最常見的原因。
假設夫妻二人共同承造一筆每月供款 $25,000 的按揭，即使其中一人實際上沒有支付供款，在銀行評估他購買第二個物業時，原有按揭責任仍可能影響其整體負債及 DSR。
如果成功完成：
業權甩名 + 舊按揭解除 + 新按揭只由留下的一方承擔
退出的一方便有機會真正解除原有住宅按揭責任。
這對日後購買另一個物業的借貸能力，往往比所謂「首置印花稅身份」更加重要。
「甩名後恢復首置」仍然有意義，但要正確理解原因。
自 2024 年 2 月 28 日全面撤銷住宅辣稅後，住宅從價印花稅已不再因「首置」或「非首置」而採用不同的 7.5% 稅率。
但香港按揭保險有限公司
現行按揭保險計劃規定，如果希望使用八成以上至九成按揭，其中一項重要條件是：
所有抵押人在申請時均不得持有任何香港住宅物業，而且所有申請人須為固定受薪人士。
因此，甩名仍可能直接影響下一次置業能否取得較高按揭成數。
離婚、兄弟姊妹分家、父母與子女重新安排資產時，都可能涉及聯名物業除名。
如果屬婚姻訴訟中的物業轉移，法院亦可以作出物業調整命令，把住宅由其中一方轉讓給另一方；涉及按揭時，仍須視乎承按銀行是否接受相關安排。
因此離婚甩名不應只當作普通銀行轉按處理，應同時由家事法律師及物業轉易律師評估。
三者都可以改變業權，但法律及按揭風險並不相同。
|
方法 |
性質 |
有否代價 |
一般按揭接受程度 |
|---|---|---|---|
|
聯名物業甩名 |
原有共有人之間轉讓權益 |
通常有 |
較容易處理 |
|
一般轉名 |
把全部或部分業權轉予另一人 |
通常有 |
視乎交易 |
|
送契 |
無代價贈與 |
無 |
銀行通常更審慎 |
|
象徵式 $1 轉讓 |
可能被視為明顯低於市值交易 |
接近無 |
有較大業權及按揭風險 |
根據香港《破產條例》第 49 條，某些在破產前五年內以低於一般價值作出的交易，法院在符合相關條件下可以作出命令處理或撤銷交易。社區法網亦特別指出，送樓契可能因此造成潛在業權問題。
因此，更準確的說法不是「所有銀行一律封殺送契樓五年」，而是：
送契可能產生潛在業權風險，因此銀行、買方及律師通常會較審慎處理。不同銀行的接受政策亦可能不同。
首先要查清楚：
是聯權共有還是分權共有？
每名業主實際持有多少權益？
是否仍有銀行一按？
有沒有二按、押記或法庭命令？
現有按揭是否仍處罰息期？
原銀行現時尚欠本金是多少？
律師一般會透過土地註冊處查冊核實登記業主、按揭及其他已登記權益。
土地註冊處的紀錄亦可以顯示目前及歷任業主、未解除按揭、部分政府命令及涉及物業的訴訟紀錄。
甩名並不代表可以任意設定一個極低成交價。
印花稅原則上按：
成交代價或物業權益市值，兩者以較高者為準。
因此，實務上通常會參考：
銀行估價
專業估值
同屋苑近期成交
市場成交紀錄
如果物業市值為 $10,000,000，而其中一名業主轉讓 50% 權益，該份權益的參考價值便大約是：
$10,000,000 × 50% = $5,000,000
稅務局的電子印花服務亦明確指出，如出售物業 50% 權益，申報時輸入的是該 50% 權益所涉及的代價。
如果物業原本有 A+B 聯名按揭，而甩名後只剩 A：
銀行通常不會簡單把 B 的名字從舊貸款刪除。
較常見的做法是：
清還／贖回原有 A+B 按揭 → A 重新申請新按揭
因此，在簽訂具約束力的甩名合約之前，最好先評估：
A 的固定月薪
花紅及佣金認可程度
其他按揭
Personal Loan
信用卡欠款
TU 信貸紀錄
新按揭供款
按揭年期
年齡
Property Valuation
律師會按實際安排準備相關物業買賣及轉讓文件。
正式轉讓物業法定業權的主要文件一般是 Assignment（轉讓契）.
如果物業仍有按揭，同時亦可能涉及：
舊按揭解除文件
新按揭契
新銀行貸款文件
印花稅文件
應繳稅額主要取決於：
實際轉讓權益的成交代價或市場價值，以較高者為準。
不是單純看整個物業的總價。
完成應課印花程序後，律師才會繼續辦理相應轉讓及註冊。
完成交易後，轉讓契、新按揭契及舊按揭解除文件等，會按需要交往土地註冊處登記。
香港現時使用契約註冊制度，土地註冊處會把已登記文件記錄在相關土地登記冊上。
完成後，土地查冊紀錄便會反映新的登記業權及按揭狀況。
這是最多業主搜尋的問題。
Since 2026 年 2 月 26 日起，住宅物業適用的從價印花稅主要如下：
|
住宅物業代價／價值 |
2026 AVD |
|---|---|
|
$4,000,000 或以下 |
$100 |
|
$4,000,001 – $4,323,780 |
$100 + 超出 $4,000,000 部分的 20% |
|
$4,323,781 – $4,500,000 |
1.5% |
|
$4,500,001 – $4,935,480 |
$67,500 + 超出 $4,500,000 部分的 10% |
|
$4,935,481 – $6,000,000 |
2.25% |
|
$6,000,001 – $6,642,860 |
$135,000 + 超出 $6,000,000 部分的 10% |
|
$6,642,861 – $9,000,000 |
3% |
|
$9,000,001 – $10,080,000 |
$270,000 + 超出 $9,000,000 部分的 10% |
|
$10,080,001 – $20,000,000 |
3.75% |
|
$20,000,001 – $21,739,120 |
$750,000 + 超出 $20,000,000 部分的 10% |
|
$21,739,121 – $100,000,000 |
4.25% |
|
$100,000,001 – $109,574,470 |
$4,250,000 + 超出 $100,000,000 部分的 30% |
|
$109,574,471 或以上 |
6.5% |
稅率會因政策修改而變動，正式交易前應再次使用稅務局最新資料或由代表律師確認。
一般而言，是按實際轉讓權益的價值計算，而不是直接按整個物業價值計算。
For example:
轉讓 50%：
$6,000,000 × 50%
= $3,000,000
現行相應 AVD：
$100
轉讓 50%：
$8,000,000 × 50%
= $4,000,000
現行相應 AVD：
$100
轉讓 50%：
$10,000,000 × 50%
= $5,000,000
$5,000,000 位於現行 2.25% 稅階：
$5,000,000 × 2.25% = $112,500
因此參考印花稅約為：
$112,500
稅務局亦有部分業權轉讓的相關申報及計算例子。
這是舊文章最容易寫錯的地方。
2026 年已不能再簡單寫成「近親轉讓可以用首置第二標準稅率，而非近親要交辣稅」。
原因是自 2024 年 2 月 28 日起：
SSD 已取消
BSD 已取消
原有 7.5%住宅 AVD 已取消
Part 1 of Scale 1 的住宅 AVD 已改為與 Scale 2 相同
換言之，現時住宅 AVD 已不再像撤辣前般因是否首置、是否香港永久居民或是否持有另一住宅而出現 7.5% 的巨大差異。
因此，「近親甩名可慳辣稅」已不是 2026 年的主要賣點。
近親關係在某些特定印花稅安排、提名或其他法律情況下仍可能具有意義，但普通住宅甩名應直接按交易當日法例及實際權益計算。
沒有。
香港政府已由 2024 年 2 月 28 日起取消住宅物業 Special Stamp Duty（SSD）。
因此，如果在 2026 年進行住宅物業甩名，不存在「承接部分重新計兩年 SSD 鎖定期」這回事。
這點與撤辣前的規則完全不同。
不再需要通過昔日「利率加 2 厘」的金管局壓力測試。
金管局已由 2024 年 2 月 28 日起暫停該 stressed DSR requirement。
但這不代表銀行會「不計收入」。
銀行仍然需要評估：
收入
每月供款
其他債務
TU
工作穩定性
按揭年期
Property Valuation
DSR
目前金管局物業按揭監管框架的一般 DSR 上限為 50%.
因此，更準確的描述是：
甩名後留下的一方通常需要獨立通過銀行的還款能力及 DSR 審查，而不是舊制的「+2% 壓力測試」。
如果 A 與 B 原本聯名持有物業，B 把全部權益轉給 A，而 A 的收入足以獨立承擔貸款：
甩名完成後可以形成：
業權：A
按揭借款人：A
這是產權及債務關係最清晰的安排。
對 B 而言，真正重要的是確認：
已不再持有該住宅業權；以及
已正式解除原有按揭借款人或擔保人責任。
只有做到第二點，B 的原有按揭負擔才算真正解除。
如果 A 希望單獨持有物業，但單靠收入不足以取得所需貸款額，可以詢問銀行能否加入擔保人。
For example:
業權：A
借款人：A
擔保人：B
這種安排的優點是產權可以保持一人持有，同時利用擔保人的還款能力支持按揭申請。
不過需要注意：
B 雖然已不是業主，但只要仍然是按揭擔保人，其信貸及借貸能力仍可能受到該按揭影響。
因此，如果甩名目的就是讓 B 完全解除住宅負債，以便購買另一物業，將 B 留作擔保人未必能達到原本目的。
有可能，但不能一概而論。
一般銀行物業按揭的監管 LTV 上限現時為 70%.
符合香港按揭保險有限公司 Mortgage Insurance Programme（MIP）要求的個案，則可能取得較高按揭成數。
按揭保險公司現行資料顯示：
$10,000,000 或以下住宅，最高可達 80% 或符合條件下 90%
$10,000,000 以上但低於 $11,250,000，亦有特定 80%／90% 安排，貸款額受上限限制
80%以上至90%按揭要求所有抵押人在申請時不持有香港住宅，並要求所有申請人為固定受薪人士
實際仍受物業價值、貸款額、交易類型及按保資格限制。
尤其是：
聯名甩名、內部業權轉讓、轉按及套現並不等同普通新買樓。
是否符合 MIP，應在簽訂轉讓合約前向銀行及按揭保險公司確認，而不應先假設一定能借九成。
可以研究，但要把三件事情分開：
B → A
A+B 舊按揭 → A 新按揭
如果新估值及 A 的借貸能力足夠，新貸款額高於原有按揭餘額，差額便可能形成套現。
For example:
物業估值：$8,000,000
新銀行接受按揭額：$5,000,000
原按揭尚欠：$3,800,000
理論差額：
$5,000,000 – $3,800,000 = $1,200,000
但實際可套現額仍取決於：
新銀行估值
LTV
DSR
TU
交易目的
按揭保險要求
原銀行罰息期
銀行對內部轉讓的政策
因此「甩名等於一定可以套現」並不正確。
香港按揭保險有限公司目前設有具套現之再融資（cash-out refinancing）相關按揭保險資格安排。
不過，這類個案與普通買樓按揭不同，銀行及按揭保險公司會按具體情況審批。
如果計劃同時：
甩名 + 轉按 + 高成數按揭 + 套現
應先進行完整預審，而不是簽約後才尋找融資。
市場上所說的「單邊按揭」，通常是指只有其中一名共有人，以自己持有的物業權益尋求融資。
但能否做到，首先取決於業權形式。
分權共有人擁有獨立份額。
社區法網指出，分權共有人一般可以轉讓自己的獨立權益，而毋須另一分權共有人的同意。
但這不代表已按揭物業可以任意再抵押而毋須理會原銀行.
如果整個物業已存在第一按揭：
首按文件可能限制額外押記
新貸款可能影響首按銀行權益
土地註冊處會留下相關押記紀錄
有可能涉及違反貸款契約
因此必須由律師先審閱現有按揭文件。
聯權共有的業主並沒有一個可以直接出售的獨立法律份額。
如希望處理其中一方的獨立權益，一般須先按照《物業轉易及財產條例》第 8 條處理聯權共有的劃分。
因此，「長命契可以瞞住另一業主直接做半邊按揭」並不是一個安全或準確的概括。
不應使用「零風險」這種說法。
無抵押私人貸款如果沒有以物業設定押記，一般不會像二按一樣在土地註冊處新增物業按揭紀錄。
但借款仍可能：
增加整體負債
影響 TU
提高 DSR
影響日後銀行轉按
受到現有銀行貸款契約條款影響
因此較準確的表達是：
無抵押業主貸款一般不需要在物業上新增按揭押記，因此沒有傳統二按相同的屋契押記問題；但是否會影響原銀行關係，仍須視乎現有貸款條款及借款人的整體財務狀況。
不建議，而且 $1 並不代表印花稅只按 $1 計算。
物業 AVD 一般按照：
成交代價或物業市值，以較高者為準。
因此，如果一個價值 $5,000,000 的物業權益只寫成 $1 轉讓，並不代表稅務局必須按 $1 計稅。
而明顯低於市值甚至無代價的交易，亦可能產生送契或 undervalue transaction 的法律及業權風險。
所以：
$1 甩名不是合法「慳印花稅捷徑」。
香港沒有一個政府統一的「甩名律師費」。
費用會視乎：
物業價值
是否仍有按揭
是否需要贖契
是否同時重新按揭
業權是否複雜
是否涉及送契紀錄
是否涉及離婚協議
是否需要處理聯權共有劃分
律師樓及銀行要求
因此不建議文章寫死「一定 $8,000 至 $15,000」。
較準確的方法，是在比較按揭方案前先取得律師樓正式報價。
如果甩名需要清還現有銀行按揭，就要先檢查原貸款是否仍處於：
early repayment penalty period
現金回贈追討期
特定優惠鎖定期
部分銀行在貸款初期提早清還，可能收取：
提早還款費
罰息
追回部分或全部現金回贈
因此，甩名的實際成本應計算：
印花稅 + 律師費 + 原按揭罰款 + 新按揭相關費用 − 新銀行回贈
而不是只比較新按揭利率。
2026 年金管局已沒有昔日加息 2 厘的 mandatory stressed DSR test。
真正要計的是目前 DSR、銀行內部信貸要求及申請人的整體還款能力。
撤辣後住宅 AVD 的制度已改變。
現時不應再使用 2018、2020 或 2023 年的「首置 Scale 2 vs 非首置 15%／7.5%」框架解釋 2026 年交易。
印花稅不是單純按照合約上自行填寫的價錢。
如果市值較高，稅務局可以按照物業價值處理。
這是最實際的風險之一。
如果留下的一方：
收入不足
TU 有問題
負債太高
估價不足
銀行不接受交易形式
便可能在已經承擔法律責任後才發現融資不足。
較安全的次序是：
估價 → 計 DSR → 做按揭預審 → 找律師 → 確定交易架構 → 簽署文件。
這兩件事必須分開。
Property title ≠ Mortgage liability
一個人可以不再是登記業主，但如果銀行仍把他列為：
借款人
共同借款人
擔保人
相關債務仍可能影響他的借貸能力。
所以甩名目標如果是「一開二」，一定要確認：
業權及按揭責任兩方面都已處理。
任何額外借貸都有成本及風險。
比較套現方案時應同時看：
實際年利率 APR
貸款期
每月供款
提早清還費
是否有樓契押記
是否影響首按
TU Impact
DSR 影響
Call Loan 或違約條款
而不是只比較「批得快不快」。
|
成本 |
是否可能涉及 |
重點 |
|---|---|---|
|
從價印花稅 AVD |
是 |
按轉讓權益代價／市值計算 |
|
SSD |
2026 年不適用 |
自 2024-02-28 已取消 |
|
BSD |
2026 年不適用 |
自 2024-02-28 已取消 |
|
Legal Fees |
是 |
視交易複雜程度 |
|
土地註冊費 |
是 |
按登記文件計算 |
|
原銀行罰息 |
視乎情況 |
留意罰息期 |
|
現金回贈退還 |
視乎情況 |
看原銀行條款 |
|
新按揭費用 |
視乎情況 |
銀行及產品不同 |
|
按揭保險費 |
如使用 MIP |
視 LTV、貸款期等 |
如果目的是讓其中一人甩名後再買樓，可按以下次序規劃：
確認業權形式、按揭、二按及其他物業負擔。
估算轉讓權益價值及可能印花稅。
確認單人收入是否足夠承擔新按揭。
如果加入擔保人，要考慮是否會破壞另一方「完全解除按揭負擔」的原本目的。
尤其涉及高成數按揭、按揭保險或套現時。
包括 Assignment、舊按揭解除及新按揭安排。
完成印花、贖契、新按揭放款及土地註冊。
確認原按揭責任已經正式解除及信貸資料已適當更新。
如果要把整個物業由聯名改成其中一人單獨持有，一般需要相關轉讓方及承讓方參與簽署文件。
至於分權共有人的獨立份額，法律上存在不同處理方式；聯權共有則沒有可直接獨立出售的份額，如欲處理個別權益通常需要先依法劃分聯權共有。
要先問「首置」是指甚麼。
印花稅方面：
2026 年住宅 AVD 已不再使用撤辣前首置與非首置的不同辣稅制度。
按揭保險方面：
若申請八成以上至九成按揭，按揭保險公司要求所有抵押人在申請時不持有任何香港住宅物業。
因此，不應再簡單寫成「簽完甩名合約當日一定即時恢復所有首置資格」。
實際應以新按揭申請時的業權狀態、交易完成情況及銀行／按揭要求為準。
如果物業完全沒有按揭，便主要是業權轉讓問題。
如果原本有聯名按揭，而退出方同時希望解除貸款責任，通常便需要銀行重新處理貸款，包括贖回舊按揭及安排新的按揭。
法律上及銀行審批上要分開處理。
退出方需要確認：
業權轉讓已有效完成
原按揭責任已解除
TU 已反映最新負債
新物業所需首期充足
新按揭符合 DSR 及銀行要求
如果希望使用高成數按揭保險，更應先確認是否已符合「申請時沒有持有香港住宅」等要求。
通常仍可能需要繳交 AVD。
全面撤辣不是「取消所有物業印花稅」，而是取消 SSD、BSD 及舊有住宅辣稅。
普通住宅買賣及轉讓仍須按照現行住宅 AVD 稅階處理。
一般會按實際轉讓的物業權益處理。
例如轉讓 50% interest，申報時會處理該 50% 權益的相應代價；但仍要考慮市場價值及稅務局估值。
50% 權益約值：
$8,000,000 × 50% = $4,000,000
按 2026 年現行住宅 AVD 稅階，$4,000,000 或以下的稅款為：
$100.
轉讓權益價值約：
$5,000,000
現行相應稅率為 2.25%，所以參考 AVD：
$5,000,000 × 2.25% = $112,500.
昔日要求利率上升兩厘後再次測試 DSR 的監管壓力測試，已自 2024 年 2 月 28 日起暫停。
現時銀行仍會評估 DSR 及還款能力，而金管局現行一般物業按揭 DSR 上限為 50%。
金管局一般銀行物業按揭 LTV 上限現時為 70%。
符合按揭保險計劃要求的住宅個案則有可能取得 80% 或特定情況下 90% 按揭。
部分銀行或按揭計劃可以接受合資格擔保人，但實際資格由銀行及相關按揭計劃決定。
需要注意的是，成為擔保人仍然代表承擔信貸責任，所以未必適合希望完全釋放借貸能力的人士。
不能單靠把合約價寫成 $1 達到這個效果。
AVD 會考慮成交代價及物業價值，以較高者作計稅基礎，而且明顯低於市值的交易亦可能產生額外法律及業權風險。
聯權共有人沒有可以直接獨立出售的法律份額。
如希望出售自己的個別權益，需要先按照《物業轉易及財產條例》第 8 條處理聯權共有的劃分。
不是。
是否能夠套現取決於：
Property Valuation
原按揭餘額
新按揭成數
借款人收入
DSR
TU
銀行政策
按保資格
只有新批出的貸款額高於需要清還的舊按揭及相關成本，才存在實際可套現空間。
聯名物業甩名並不是單純「從樓契刪除一個名字」。
一宗完整的甩名交易通常同時包含：
業權轉讓 + 印花稅 + 舊按揭贖回 + 新按揭 + 土地註冊。
2026 年尤其要記住以下 5 點：
SSD、BSD 及住宅辣稅已經取消。
舊式 +2% 按揭壓力測試已暫停。
現行銀行一般 LTV 上限為 70%，DSR 上限為 50%。
符合按揭保險資格人士仍可能取得 80% 至 90% 按揭。
所謂恢復首置身份，現時對高成數按保及釋放按揭負債的意義，比節省「非首置辣稅」更大。
如果甩名目的涉及重新置業、轉按、加按或套現，最理想的做法不是先簽轉讓文件，而是先把物業估值、印花稅、新按揭額、DSR、原銀行罰息及整體現金流一次過計算清楚.
本文政策及稅務資料主要參考：
香港稅務局：住宅物業從價印花稅及 2026 年最新稅率
香港稅務局：2024 年撤銷 SSD、BSD 及住宅需求管理措施
香港金融管理局：物業按揭 LTV、DSR 及壓力測試要求
香港按揭證券有限公司／按揭保險公司：Mortgage Insurance Programme
香港大學社區法網：聯權共有、分權共有、物業轉讓及送契法律風險
免責聲明：本文只作一般市場及教育資訊用途，不構成法律、稅務、信貸或投資建議。物業轉讓、聯名物業甩名、離婚資產安排、按揭及印花稅均可能因個案而異，正式交易前應向香港執業律師、銀行、稅務專業人士及相關金融機構確認。
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