相比住宅物業，工廈、商舖及寫字樓的按揭申請涉及物業用途、估價、樓齡及收入審查等因素。2026年工商舖按揭最高成數是多少？工廈按揭年期最長可以做幾耐？本文整理最新工商舖及工業大廈按揭要求、利率、印花稅及投資注意事項，助買家在入市前掌握主要成本及審批重點。
根據香港金融管理局現行規定，用作物業交易或轉按的商業及工業物業按揭，最高按揭成數（LTV）為70%，供款與入息比率（DSR）上限則為50%[1]。即使申請人已有其他未償還按揭或為其他按揭提供擔保，現行監管上限亦不會單純因此降低。
例如一個工廈單位成交價及銀行估價同為HK$1,000萬，以七成計算，最高貸款額為HK$700萬，買家需準備至少HK$300萬首期。實際工廈按揭成數仍視乎銀行估價、物業狀況及申請人的財務情況而定。若銀行估價低於成交價，可借金額亦可能相應減少，買家便要增加首期。
工廈按揭年期沒有全市場統一標準，不同銀行會按物業樓齡、狀況、申請人年齡及還款能力作個別審批。現時部分銀行的商用物業融資還款期最長可達30年，不過，並非所有工業大廈都能做足最長年期。
若工廈樓齡較高、物業狀況較差或日後轉售能力較弱，銀行可能批出較短年期。還款期縮短亦代表每月供款增加，所以購入舊式工廈前，宜先了解銀行可接受的實際按揭年期。
申請工商舖按揭時，銀行一般會綜合評估申請人的還款能力、信貸紀錄及物業價值。
常見所需資料包括：
金管局已於2024年2月暫停原有「假設利率上升2厘」的按揭壓力測試要求，所以2026年申請工商舖按揭毋須再通過舊有壓力測試。不過，銀行仍會按自身信貸政策評估申請人的實際還款能力。
工商舖按揭可按銀行提供的計劃，以最優惠利率（P）或香港銀行同業拆息（HIBOR）作利率基準，實際可選計劃及息率則按銀行和個別申請而定。
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比較項目 |
H按 |
P按 |
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利率基準 |
香港銀行同業拆息（HIBOR） |
銀行最優惠利率（P） |
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常見計法 |
H＋指定息率 |
P－指定息率 |
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利率變化 |
跟隨HIBOR變動較頻密 |
隨銀行P調整 |
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特色 |
部分計劃設封頂息率 |
利率變化相對較少 |
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注意事項 |
HIBOR上升可增加利息支出 |
不同銀行P水平及減息幅度或有差異 |
工商舖按揭的實際利率、現金回贈及附帶條款通常會按貸款額、物業類型及申請人的財務狀況個別釐定，所以比較方案時宜同時查看實際利率、罰息期及提早還款條款。
購買工商舖及工廈等非住宅物業須繳付從價印花稅（AVD）。由2026年2月26日起，非住宅物業正式適用新設的第3標準（Scale 3）稅率，並以物業售價或價值兩者中的較高者計算。現時HK$400萬或以下的非住宅物業印花稅為HK$100，其後按不同樓價級別計算；HK$21,739,121或以上的第3標準稅率為4.25%。
估價亦是工業大廈按揭的重要一環。銀行會考慮物業用途、位置、樓齡、成交紀錄、樓宇狀況及市場流通性等因素。若估價低於成交價，買家便要預留更多資金填補首期差額。
投資工廈除了考慮價格及租金回報，亦應留意以下幾點：
根據金管局現行規定，用作物業交易或轉按的工商物業按揭最高LTV為70%。實際獲批的工商舖或工廈按揭成數，仍視乎銀行估價、物業狀況及申請人的財務情況。
不同銀行政策有所不同，現時部分商用物業融資計劃最長還款期可達30年。樓齡較高的舊式工廈則可能因物業狀況、估價及銀行內部審批而獲批較短年期。
現時毋須通過昔日假設利率上升2厘的按揭壓力測試。不過，申請人仍須接受銀行的還款能力審查，而金管局現行物業按揭DSR上限為50%。
沒有一種方式必然較有利。個人名義主要審視申請人的入息、負債及信貸狀況；公司名義則會進一步評估公司財務及營運情況，部分個案亦可能要求董事或股東提供擔保。
至於按揭利息扣稅、日後出售方式及相關稅務影響，會因物業用途及持有架構而異，宜按實際情況向會計或稅務專業人士了解。因此，選擇以個人還是公司名義申請，不宜單看按揭條件，亦應一併考慮持有目的、稅務安排及日後資產處置需要。
買家可先向不同銀行查詢估價，了解各機構的估值是否有差距。如果最終銀行估價仍低於成交價，通常需要增加首期，或重新調整貸款額及整體資金安排。
投資工商舖及工廈具有租金回報潛力，但按揭審批在成數上限、最長還款年期及估價要求上，皆與一般住宅物業有所不同。入市前，準買家務必了解最新的金融監管政策，仔細查閱物業的核准用途及樓齡限制，並為按揭預留充足的時間及後備資金。
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參考資料：
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