銀主盤有時以較吸引的叫價推出，令不少買家產生「執平貨」的想法。不過，購買銀主盤除了比較價格，亦要留意成交期、銀行估價、業權及欠款等問題，部分情況更可能影響銀主盤按揭審批。究竟什麼是銀主盤？銀主盤買唔買得過？本文整理銀主盤買賣流程、主要風險及買銀主盤注意事項。
簡單來說，當業主未能按時償還按揭貸款，承按銀行或財務機構可按按揭契及相關法律程序行使權利，出售抵押物業，並以所得款項償還相關欠款。這類由承按人出售的物業，一般稱為「銀主盤」。
銀主盤可以是住宅、村屋或工商物業，買賣方式與一般二手物業相近，但由於銀主會按自身身份及物業狀況訂立買賣條款，買家在出價前宜特別留意業權、欠款及成交安排。
銀主盤常見的放售方式主要包括：
部分銀主盤亦會透過地產代理直接放售。無論採用哪種方式，買家在出價前都應先了解按揭及資金安排。
銀主盤的成交期可能較一般二手物業緊迫，實際日期以拍賣章程或買賣合約為準。若買家需要申請銀主盤按揭，宜在出價前先進行初步估價及按揭評估，中標後亦應盡快提交正式申請，以免按揭未能及時完成而影響成交。
銀行批出按揭時，會按物業估值及申請人條件計算貸款額，而不是單純按成交價計算。
例如銀主盤成交價為HK$500萬，但銀行估價只有HK$450萬，按揭貸款便可能以HK$450萬作為計算基礎。若出現估價不足，買家須準備更多首期補足差額。
物業的業權狀況亦會直接影響按揭審批：
因此，如銀主盤涉及以上情況，宜先讓律師了解業權狀況，再決定是否出價。
除了按揭問題，銀主盤風險亦可能來自以下幾方面：
購買銀主盤前，土地查冊是非常重要的一步。買家可透過土地註冊處了解物業業權，以及已登記的按揭、押記、法庭命令或其他產權負擔。如發現異常紀錄，宜交由律師進一步確認對交易及按揭的影響。
由於部分銀主盤成交時間較緊，買家可在拍賣或入標前先向銀行查詢物業估價及進行初步按揭評估，了解個人財務狀況及物業是否符合基本審批條件。不過，預先評估並不等於正式批核，最終仍須視乎銀行的正式審批結果。
除了首期及印花稅，買家亦宜預留額外流動資金，以應付估價不足、維修、法律費用或合約列明須由買家承擔的其他支出。
到底銀主盤買唔買得過？部分銀主盤的叫價可能較同區二手物業吸引，但熱門單位經過競價後，成交價亦可能逐步貼近市價。若再計入維修、處理僭建、估價不足及其他潛在支出，實際成本未必如表面般便宜。
因此，買家宜比較同區相近面積、樓齡及狀況的二手成交，再計算所有潛在支出，判斷價格差距是否足以彌補相關風險。
不一定。銀行一般會按申請人的財務及信貸狀況、物業估價及按揭產品釐定息率，並不會單純因為物業屬銀主盤而提高按揭利率。如物業涉及嚴重業權、僭建或估價問題，銀行更可能調低按揭成數或拒絕承造。
要視乎債務性質及買賣合約條款。原業主的私人債務一般不會因物業出售而直接轉移給新買家，但管理費、法律費用或其他與物業相關的欠款則需要特別留意。簽約前應由律師確認相關欠款及責任由哪一方承擔。
有機會。銀主盤本身不會自動失去申請高成數按揭的資格。如物業及申請人符合按揭保險計劃要求，可按相關資格申請較高按揭成數。最終仍須視乎物業估價、業權狀況、申請人資格以及銀行與按揭保險公司的審批。
強烈建議。土地查冊是購買銀主盤前重要的風險管理程序，可協助買家了解物業業權，以及已登記的按揭、押記、法庭命令或其他產權問題。如發現異常紀錄，應再交由律師核實。
銀主盤雖然有機會以低於市價購入，但伴隨而來的產權、樓宇狀況及按揭風險亦相對較高。準買家在入市前，務必做好全面的查冊工作，詳細閱讀買賣合約條款，並確保自身有足夠的資金應對突發開支。
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