轉按（Refinancing）是指業主將現有物業按揭貸款轉移至另一間貸款機構，以尋求更低利率、賺取現金回贈，或套現物業升值部分作資金周轉。自金管局於 2024 年 2 月 28 日正式暫停按揭壓力測試要求後，香港的轉按門檻顯著降低——業主現只需通過「供款與入息比率（DSR）50%」審查，無需再通過假設加息 2 厘的壓力測試，令更多業主符合轉按資格。據金管局最新數據，2025 年本港按揭結欠總額達 1.884 萬億港元，反映物業按揭市場龐大，每位業主定期審視轉按選項都屬明智之舉。
文章目錄：
為了讓您快速了解，我們整理了以下比較表：
| 比較項目 | 平手轉按 (純轉按) | 轉按套現 (Cash-out Refinancing) |
|---|---|---|
| 定義 | 將未供完的「貸款餘額」原封不動轉移至新機構。 | 重新估價後，借取高於原有貸款餘額的金額。 |
| 主要目的 | 追求更低利率（如 P 按轉 H 按）、賺取新機構的現金回贈。 | 扣除舊貸款後，將差額「套現」作生意周轉或清卡數。 |
| 按揭成數上限 (2026) | 視乎原貸款餘額，通常不超過當時買入價的成數上限。 | 自用住宅物業最高按揭成數上限一般為 70%。 |
| Approval Time | 一般銀行：2至8個星期 | 環球信貸：最快 1至3個工作天 |
許多業主在急需資金時，往往會忽略整體的利息支出。以下是 GICL 環球信貸 透過「合併轉按」為客戶大幅慳息的真實個案：：
背景與痛點：
陳先生（化名）持有一層市值約 800 萬的私人物業。早前因為急需資金周轉，在沒有比較利率的情況下，於另一間財務公司做了 100 萬的物業二按（年息高達 15%）。但他未有察覺，其實他在銀行的原有按揭結欠僅剩約 150 萬，若能以「一按」方式重新套現，利息會划算得多。
GICL 環球信貸 解決方案：
當陳先生接觸 GICL 環球信貸時，我們的客戶服務經理為他進行了詳細的財務評估。我們沒有建議他繼續做高息的二按，而是為他度身訂造了**「一按二按合併轉按」**方案。
我們協助陳先生將原有的 150 萬銀行一按，以及 100 萬的高息二按，整合為一筆 250 萬的 GICL 樓宇一按（按揭成數僅約 31%，審批極快）。
量化成果：
每月供款大減： 整合前，一按加二按的每月總供款高達約 $24,000；整合後，每月供款下降至約 $14,000，每月現金流多出 1 萬元。
利息節省： 擺脫了極高息的二按，陳先生每年節省的利息支出逾 $10 萬。
我們更為他策劃了清晰的還款路線圖，讓他保持良好的供款紀錄，將來可以更容易地將整個按揭再次轉回傳統銀行。
💬 客戶感想： “環球信貸的客戶服務經理了解我的情況後，建議最適合我的方案。他們不會為了賺取更多利息而叫我繼續做二按，而是為我作長遠的財務打算，讓我每個月供少了一大截，是一間真正老實、可靠的公司。”
按揭市場近年迎來重大改變，其中最受關注的，是根據香港金融管理局 (HKMA) 發出的官方指引，目前已正式暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點（2厘）的壓力測試要求，此政策於 2026 年依然持續生效。這對準備申請轉按的業主有何影響？
入息門檻降低： 業主現在毋須通過「加息 2 厘」的假設測試，只需符合基本的「供款與入息比率 (DSR)」不超過 50% 的要求即可。這意味著在相同的月入下，業主有機會獲批更高的轉按貸款額。銀行估價仍趨保守： 儘管壓測放寬，但銀行在處理轉按申請時，對物業估價依然十分審慎，特別是針對高樓齡（如唐樓）或村屋。若估價不足，可能會直接影響您的轉按套現金額。
準備好申請轉按了嗎？一般銀行的轉按流程大約需要 1 個月至個半月時間：
1. 免費物業估價與比較： 尋找不同銀行或向 GICL 環球信貸 等按揭公司查詢最新物業估值，並比較轉按利率、回贈及條款。（建議可參考我們的 按揭比較2026指南）
2.準備申請文件： 準備香港身份證、最近三個月的入息證明（糧單/銀行月結單）、現有按揭合約及供款紀錄等。
3.提交申請與審批： 向新機構提交申請。新機構會審核您的信貸評級 (TU) 及入息證明，以確保符合 DSR 50% 的要求。
4.簽署貸款確認信 (Facility Letter)： 獲批後，前往新機構簽署貸款確認信。
5.律師樓辦理手續及放款： 新機構會指示律師樓處理樓契轉移。手續完成後，新機構會代為清還舊按揭，若有套現部分，餘款將直接存入您的戶口。
在計算轉按能賺多少回贈之前，必須先扣除以下轉按成本：
1.轉按律師費： 一般由數千元至一萬元不等，視乎物業狀況及貸款額而定。
2.原有按揭罰息期 (Penalty Period)： 絕大部分銀行按揭設有 2 至 3 年的罰息期。若在罰息期內轉按，需向原銀行支付貸款額 1% 至 3% 的罰款。強烈建議在罰息期完結後才正式進行轉按。
雖然轉按套現好處多，但銀行審批嚴格。如果您屬於自僱人士無稅單 (自僱人士申請攻略)、信貸評級 (TU) 欠佳，或者物業為高樓齡唐樓，銀行極有可能拒絕您的轉按申請，或者大幅削減貸款額。
遇到這些情況，GICL 環球信貸為您提供更靈活、更快速的替代方案：
方案 A：免入息證明「物業一按」轉按
若您對原銀行條款不滿，或急需大筆資金，可以考慮將整個按揭轉至 GICL 環球信貸。
優勢： 我們提供免入息證明、免壓力測試的 樓宇一按貸款，極速初步審批，最快 24 小時現金到手，解決您燃眉之急。
方案 B：保留銀行一按的「樓宇二按」套現
若您不想放棄原有銀行的低息一按，但又需要額外資金（例如用作清卡數），二按是最佳選擇。
優勢： GICL 環球信貸 樓宇二按貸款 毋須交出樓契，亦不影響您的銀行一按。貸款額高達物業估值 8 成，手續簡便，是極佳的資金周轉工具。（深入了解一按與二按的分別，請參閱我們的 一按二按指南）
「轉按」是靈活運用物業資產的關鍵策略。在準備轉按前，請先計算清楚轉按費用與罰息期，並了解金管局的最新要求。如果銀行審批未能滿足您的資金需求，GICL 環球信貸的多元化物業貸款方案，絕對是您值得信賴的財務後盾。
無論您想轉按套現，還是尋找二按方案，GICL 環球信貸都能為您度身訂造最合適的貸款計劃。
Q1: 轉按需要多久時間才能完成放款？
A: 若向傳統銀行申請轉按，一般需要 4 至 6 個星期。若向 GICL 環球信貸 等持牌財務公司申請，手續則大幅簡化，最快可於 24 小時內完成審批及放款。
Q2: 金管局暫停壓力測試後，我是不是一定能成功轉按？
A: 暫停壓測只代表降低了入息要求門檻，但銀行仍會嚴格審查您的「供款與入息比率 (DSR)」、信貸評級 (TU) 以及物業最新估價。如任何一項未達標，仍有可能被拒批。
Q3: 轉按套現的資金用途有限制嗎？
A: 沒有。您透過轉按套現獲得的資金，可自由運用於生意周轉、清還信用卡高息債務、子女升學或房屋裝修等。
Q4: 如果我的物業樓齡很高（例如 45 年以上），還可以轉按嗎？
A: 傳統銀行對高樓齡物業的轉按審批非常嚴謹，往往會降低按揭成數甚至拒批。但 GICL 環球信貸 接受各類高樓齡物業、村屋甚至唐樓的轉按或二按申請，且不設樓齡限制。
GICL 環球信貸 的承諾：
✅ 免入息證明、免財務報表
✅ 最快 24 小時批核放款
✅ 備用信貸額 — 批左唔用唔計息
✅ 提早還款免罰息（視乎合約條款）
⚠️ 誠實提示：與銀行按揭相比，財務機構按揭利率一般較高，適合銀行渠道未能批核、或急需快速套現的業主作過渡性融資方案。GICL 環球信貸 承諾為您制訂清晰的「轉回銀行路線圖」，確保您的長遠財務利益。
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📞 立即致電: 2111 0998
🌐 網上申請：https://gicl.com.hk/
GICL 環球信貸 | 持牌放債人牌照號碼: 82/2026, 0403/2025, 1916/2025 | 讓您的物業價值，為您極速套現
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