當物業的按揭罰息期結束，許多業主都會聽到身邊朋友建議去「轉按」。究竟什麼是轉按？為什麼這麼多業主熱衷於辦理轉按手續？
簡單來說，轉按（Refinancing）是指將現時的樓宇按揭貸款，由原本的銀行或財務機構，轉移至另一間機構承造。本文將為你提供 2026 年最完整的轉按教學，由淺入深拆解轉按的好處、申請流程、注意事項，以及如何透過 GICL 避開銀行嚴苛的壓力測試。
自金管局於 2024 年 2 月 28 日正式暫停按揭壓力測試要求後，香港的轉按門檻顯著降低——業主現只需通過「供款與入息比率（DSR）50%」審查，無需再通過假設加息 2 厘的壓力測試，令更多業主符合轉按資格。據金管局最新數據，2025 年本港按揭結欠總額達 1.884 萬億港元，反映物業按揭市場龐大，每位業主定期審視轉按選項都屬明智之舉。
文章目錄：
隨著全球息率週期步入穩定調整期，本港 1 個月拆息（HIBOR）目前維持在約 3.5% 至 4.2% 區間窄幅浮動。由於 H 計劃的常規息率（一般為 H+1.3%）仍普遍高於銀行封頂位，因此現時
轉按的實際年利率，主要取決於各銀行的「封頂息率（Cap）」。
現時本港各大銀行主要採用兩種最優惠利率（P），普遍計劃的實際封頂利率維持在 3.875% 至 4.125% 之間：
| 銀行機構 | 轉按計劃及實際年利率 (最新參考) | 現金回贈範圍 | 特色條款 / 附帶優惠 |
| HSBC 匯豐 | H + 1.3% (封頂 P – 1.75% / 實際約 3.875%) | 0.2% – 0.5% (視乎貸款額) | 設有高息存款掛鈎戶口，存款利息與按揭息率相同。 |
| BOCHK 中銀香港 | H + 1.3% (封頂 P – 1.75% / 實際約 3.875%) | 0.2% – 0.5% (大額貸款具議價空間) | 綠色建築物業 轉按 或符合指定理財客戶條件，可享額外電子禮券獎賞。 |
| 恒生銀行 | H + 1.3% (封頂 P – 1.75% / 實際約 3.875%) | 0.2% – 0.4% | 同樣提供 Mortgage-Link 戶口，批核標準對本地受薪人士較為穩定。 |
| 渣打銀行 | H + 1.3% (封頂 P – 2.0% / 實際約 3.875% – 4.125%) | 0.2% – 0.5% | 優先理財客戶承做大額轉按（HK$800萬或以上），可爭取較佳回贈。 |
| 工銀亞洲 | H + 1.3% (封頂 P – 2.0% / 實際約 4.125%) | 0.3% – 0.6% | 對中小型住宅或工商舖轉按的審批條件相對較有彈性。 |
常規銀行樓宇轉按利率雖然維持在 3% 至 6% 之間，但審批門檻極為嚴苛，除了須提供嚴格的入息與 MPF 證明外，對村屋、唐樓及高樓齡物業更有諸多限制，動輒需時數星期。
相比之下，財務公司的轉按利率約為 13% 至 18%，這份溢價正是為了幫業主換取極致的彈性與特快現金。然而，GICL 環球信貸特別打破市場高息常規，限時提供低至 9.8% 的轉按優惠，讓您同時兼得常規銀行的低息優勢與財務公司的特快彈性：
我們深知業主對靈活調配資金的期望。為了減輕您的供款負擔，我們正推出尊享轉按迎新禮遇，為您提供更具競爭力的利率安排以及尊享大額現金回贈，助您輕鬆轉按，慳息兼套現！
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重點摘要
在市場上，轉按主要分為兩大類別，業主可根據自身的資金需求作選擇：
| 比較項目 | 平手轉按 (純轉按) | 轉按套現 (Cash-out Refinancing) |
|---|---|---|
| 定義 | 將未供完的「貸款餘額」原封不動轉移至新機構。 | 重新估價後，借取高於原有貸款餘額的金額。 |
| 主要目的 | 追求更低利率（如 P 按轉 H 按）、賺取新機構的現金回贈。 | 扣除舊貸款後，將差額「套現」作生意周轉或清卡數。 |
| 按揭成數上限 (2026) | 視乎原貸款餘額，通常不超過當時買入價的成數上限。 | 自用住宅物業最高按揭成數上限一般為 70%。 |
| 批核時間 | 一般銀行：2至8個星期 環球信貸：最快 1至3個工作天 | 環球信貸：最快 1至3個工作天 |
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許多人會將轉按與加按混淆，其實兩者在操作上有明顯分別：
| 比較項目 | 轉按 (Refinancing) | 加按 (Top-up) |
|---|---|---|
| 貸款機構 | 轉換至全新的銀行或貸款機構 | 留在原有的銀行或貸款機構 |
| 手續繁簡 | 需重新簽訂樓契抵押，須經律師樓處理 | 手續較簡單，通常不需重新聘請律師 |
| 迎新優惠 | 通常享有全新的現金回贈及迎新優惠 | 視乎原有銀行政策，優惠通常較少 |
| 彈性選擇 | 可自由比較全港機構，選擇最佳方案 | 只能接受原有銀行開出的條件 |
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辦理轉按手續雖然需要花費時間，但它能為業主帶來極大的財務效益：
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許多業主在急需資金時，往往會忽略整體的利息支出。以下是 GICL 環球信貸透過「合併轉按」為客戶大幅慳息的真實個案：
陳先生（化名）持有一層市值約 800 萬的私人物業。早前因為急需資金周轉，在沒有比較利率的情況下，於另一間財務公司做了 100 萬的物業二按（年息高達 15%）。但他未有察覺，其實他在銀行的原有按揭結欠僅剩約 150 萬，若能以「一按」方式重新套現，利息會划算得多。
當陳先生接觸 GICL 環球信貸時，我們的客戶服務經理為他進行了詳細的財務評估。我們沒有建議他繼續做高息的二按，而是為他度身訂造了「一按二按合併轉按」方案。
我們協助陳先生將原有的 150 萬銀行一按，以及 100 萬的高息二按，整合為一筆 250 萬的一按貸款（按揭成數僅約 31%，審批極快）。
我們更為他策劃了清晰的還款路線圖，讓他保持良好的供款紀錄，將來可以更容易地將整個按揭再次轉回傳統銀行。
「環球信貸的客戶服務經理了解我的情況後，建議最適合我的方案。他們不會為了賺取更多利息而叫我繼續做二按，而是為我作長遠的財務打算，讓我每個月供少了一大截，是一間真正老實、可靠的公司。」
陳先生（化名）
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按揭市場近年迎來重大改變，其中最受關注的，是根據香港金融管理局 (HKMA) 發出的官方指引，目前已正式暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點（2厘）的壓力測試要求，此政策於 2026 年依然持續生效。這對準備申請轉按的業主有何影響？
這項政策對轉按申請主要有兩個影響：
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準備好申請轉按了嗎？一般銀行的轉按流程大約需要 1 個月至個半月時間：
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在計算轉按能賺多少回贈之前，必須先扣除以下轉按成本：
GICL 的實質金錢回報： 與其追求門檻極高且需扣減的銀行回贈，不如選擇 GICL 環球信貸。我們為合資格轉按客戶提供「全免手續費、免律師費及免估價費」的實質優惠。這能直接為你省下超過萬元的真金白銀！
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雖然轉按套現好處多，但銀行審批嚴格。如果您屬於自僱人士無稅單（自僱人士申請攻略）、信貸評級 (TU) 欠佳，或者物業為高樓齡唐樓，銀行極有可能拒絕您的轉按申請，或者大幅削減貸款額。
遇到這些情況，GICL 環球信貸為您提供更靈活、更快速的替代方案：
方案 A：免入息證明「物業一按」轉按
若您對原銀行條款不滿，或急需大筆資金，可以考慮將整個按揭轉至 GICL 環球信貸。
優勢： 我們提供免入息證明、免壓力測試的 樓宇一按貸款，極速初步審批，最快 24 小時現金到手，解決您燃眉之急。
方案 B：保留銀行一按的「物業二按」套現
若您不想放棄原有銀行的低息一按，但又需要額外資金（例如用作清卡數），二按是最佳選擇。
優勢： GICL 環球信貸 樓宇二按貸款 毋須交出樓契，亦不影響您的銀行一按。貸款額高達物業估值 8 成，手續簡便，是極佳的資金周轉工具。（深入了解一按與二按的分別，請參閱我們的 一按二按指南）
「轉按」是靈活運用物業資產的關鍵策略。在準備轉按前，請先計算清楚轉按費用與罰息期，並了解金管局的最新要求。如果銀行審批未能滿足您的資金需求，GICL 環球信貸的多元化物業貸款方案，絕對是您值得信賴的財務後盾。
無論您想轉按套現，還是尋找二按方案，GICL 環球信貸都能為您度身訂造最合適的貸款計劃。
A: 若向傳統銀行申請轉按，一般需要 4 至 6 個星期。若向 GICL 環球信貸等持牌財務公司申請，手續則大幅簡化，最快可於 24 小時內完成審批及放款。
A: 暫停壓測只代表降低了入息要求門檻，但銀行仍會嚴格審查您的供款與入息比率 (DSR)、信貸評級 (TU) 以及物業最新估價。如任何一項未達標，仍有可能被拒批。
A: 沒有。您透過轉按套現獲得的資金，可自由運用於生意周轉、清還信用卡高息債務、子女升學或房屋裝修等。
A: 傳統銀行對高樓齡物業的轉按審批非常嚴謹，往往會降低按揭成數甚至拒批。但 GICL 環球信貸接受各類高樓齡物業、村屋甚至唐樓的轉按或二按申請，且不設樓齡限制。
A: 若銀行估價不足，轉按成數會大打折扣。但 GICL 的估價團隊態度較為進取，能發掘物業的真實潛力，幫助估價不足的業主順利完成轉按。
A: 需要。因為轉按涉及第一債權人的轉移，新機構（如 GICL 或新銀行）會代為向舊銀行贖回樓契，並將樓契保存在新機構內。如果你不想交出樓契，可考慮申請樓宇二按（內部連結）。
不需要。轉按只是將按揭貸款由一家金融機構轉移到另一家，只要物業業權人（業主姓名）保持不變，便毋須重新繳付政府印花稅。
可以，但需要衡量成本。 即使現有的按揭貸款仍處於罰息期內，您依然可以隨時申請轉按。不過，您需要向原有的貸款機構繳付罰息（通常為貸款額的 1% 至 3% 或指定固定費用）。因此，轉按前應先計算新按揭所帶來的利息節省、現金回贈或套現效益，是否足以抵銷原有的罰息成本。
絕對可以。 這是市場上最常見的轉按原因之一。如果您的物業隨市場升了值，或者現有的按揭已償還了部分本金，您可以在辦理轉按到新機構的同時申請加按。
可以。常規銀行對村屋的轉按審批較為嚴格（通常限制成數及樓齡），而 GICL 環球信貸接受各式村屋轉按，且不設樓齡限制。
已補地價的居屋在市場上視同私樓，可自由辦理轉按。若屬於未補地價的居屋，向銀行申請轉按前必須先獲得房屋署簽發的「轉按同意書」（通常需提出極為合理的財務理由），手續較為繁複。
只要您的物業具備市場價值且財務狀況良好，轉按後隨時可以再次申請轉按。一般建議業主等到新按揭的罰息期屆滿（通常為 1 至 2 年後），才物色另一家機構承做轉按，這樣就能完美避免因頻繁轉按而被徵收大筆罰息。
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GICL 環球信貸的承諾：
✅ 免入息證明、免財務報表
✅ 最快 24 小時批核放款
✅ 備用信貸額 — 批左唔用唔計息
✅ 提早還款免罰息（視乎合約條款）
⚠️ 誠實提示：與銀行按揭相比，財務機構按揭利率一般較高，適合銀行渠道未能批核、或急需快速套現的業主作過渡性融資方案。GICL 環球信貸承諾為您制訂清晰的「轉回銀行路線圖」，確保您的長遠財務利益。
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