業主私人貸款2026：無糧單可以申請嗎？條件、免TU、利息及按揭影響

資料核對日期：2026 年 11 月 3 日
適用範圍：香港以業主為對象的無抵押私人貸款；不包括以物業作抵押的一按、二按或轉按套現。

業主沒有固定糧單，仍可向貸款機構查詢私人貸款，但「無糧單」不等於「無須評估還款能力」。持牌放債人在批出無抵押私人貸款前，須評估借款人能否負擔還款；評估收入時，可考慮薪金以外的來源，例如租金及股息。

市場一般把面向物業持有人的無抵押私人貸款稱為「業主私人貸款」。不過，不能只看產品名稱：申請前應確認合約是否真正不涉及物業抵押，以及利率、費用、信貸查詢及違約條款。

業主私人貸款重點速覽

上述重點須結合產品合約、放債人牌照條件及相關法律程序理解，不能單憑「業主」「免文件」或「免TU」等宣傳字眼判斷。

業主私人貸款是甚麼？與一般私人貸款及二按有何分別？

業主私人貸款一般是以物業持有人為對象的無抵押私人貸款。業主身份可作產品資格或評估資料，但並不代表申請人已把物業抵押給貸款機構。

比較產品時，應以實際合約性質為準，而不是單看「業主貸款」「免交樓契」等名稱。尤其是「不用交出實體樓契」，不應被當成判斷無抵押的唯一依據。

簽約前應直接確認，貸款文件有沒有設定物業抵押、押記或其他擔保安排。

無糧單、收入不固定，可以申請業主私人貸款嗎？

可以提出查詢，但能否獲批取決於實際還款能力。持牌放債人的評估須考慮借款人當前收入、支出，以及能否在貸款期內負擔供款，而不是依賴再借新貸款還款。

沒有固定糧單，不等於完全沒有收入

自僱人士、自由工作者、佣金制從業員及退休人士，可以先整理實際收入來源及相應紀錄，再確認貸款機構接受甚麼證明。

以上是文件整理建議，不代表每項資料必獲接納。官方指引容許考慮租金及股息等非薪金收入；實際證明要求仍由機構按個案決定。

完全沒有收入，是否只要有樓便可以借？

不能這樣理解。物業資產與每月可用現金流是不同概念，業主身份不會免除還款能力評估。

如果沒有持續收入，應先交代還款來源、現有資金及生活開支，不應把「有物業」當成必批條件，也不應以預期再借貸作為正常還款安排。

2026年新規：低收入人士有甚麼還款比率限制？

持牌放債人的還款能力評估要求，並非到 2026 年才出現。2026 年 8 月 1 日起新增的重點之一，是低收入人士申請無抵押私人貸款的還款佔入息比率（DSR）上限。

根據公司註冊處牌照條件第 16 條及相關指引，此處的 DSR 是借款人所有無抵押私人貸款的每月還款責任總額，佔每月收入的百分比，不只是新申請貸款的供款。 還款比率計算示例

假設貸款機構認可月入為 HK$10,000：

• 按 40% 上限計算，相關每月還款責任總額為 HK$4,000。

• 如果現有無抵押私人貸款每月供款為 HK$2,500，新貸款的初步供款空間為 HK$1,500。

這只是比率示例，不是批核承諾。機構仍須另外評估生活開支及整體負擔能力，不能因為未超過 DSR 上限便自動批出貸款。

對沒有固定收入的人士，政府說明會以最近三個月或十二個月入息紀錄計算平均月入，採用較高者作基準；實際計算及證明要求應由貸款機構確認。

以上屬於持牌放債人的無抵押私人貸款規則，不應與一般銀行按揭的供款與入息比率混為一談。

「業主貸款免TU」代表甚麼？

「免TU」不是足以交代整套信貸政策的說明。申請人應把「是否查閱報告」「如何使用評級」及「是否申報資料」分開確認。

環聯指出，信貸評分只是批核參考之一，機構亦可能考慮內部評分及財政狀況。因此，「不以TU評級作唯一標準」不等於「完全不查TU」。

另外，信貸申請的硬性查詢會留下紀錄，過度的硬性查詢可能影響評級。「可考慮信貸紀錄較弱人士」亦不等於「申請一定不影響TU」。

業主私人貸款申請條件及文件清單

不同機構沒有一套完全相同的申請要求。查詢時，應先確認年齡、身份、物業類別、業權及收入要求，再提交適用文件。

以下可用作申請前整理清單：

上述是整理建議，並非全市場統一文件規定。持牌放債人須採取合理步驟了解當前收入及支出，因此不能假設只交身份證和差餉單便一定足夠。

聯名業主亦應先確認產品是否接受其中一人申請，以及是否需要其他人的同意或擔保，不要把某家機構的安排當成所有產品通用。

Application Process for Private Loans for Property Owners

可按以下次序核對申請安排。實際申請渠道、所需時間及放款方式，由貸款機構決定。

1. 確認產品是否無抵押

問清楚是否涉及物業抵押、押記、擔保或其他附加文件，不要只依賴產品名稱。

2. 核對資格及文件

說明業權、收入模式、所需金額、貸款用途及現有負債，索取適用文件清單。

3. 確認個人資料及信貸授權

閱讀個人資料用途、信貸報告查閱及資料申報安排，再決定是否授權。

4. 接受還款能力評估

如實提交收入、支出及債務資料，讓機構評估供款是否可負擔。

5. 比較書面貸款條款

核對實收金額、利率、APR、總還款額、供款期數及違約後果。持牌放債人須在簽約前解釋貸款條款，尤其是還款相關安排。

6. 簽約及確認放款

確認自己理解合約後才簽署，並核對實際入帳金額與書面條款是否一致。

「即日批核」與「即日收到款項」不是同一件事。除非有具體產品及適用條件支持，不應把最快時間當成所有申請人的放款承諾。

業主私人貸款利息怎樣比較？APR、月息與總還款額

實際年利率（APR）是比較借貸成本的參考利率，以年率表達利息及相關費用。金管局指出，APR 可協助客戶比較不同收費結構；它不應被簡化成「合約直接用來計息的利率」。

比較報價時，至少看五項資料

金管局的 APR 說明支持以一致基礎比較借貸成本；持牌放債人的牌照條件亦要求解釋利率、總利息、分期及總還款額，以及違約後果。

貸款成本示例

假設一筆貸款：

• 名義貸款額為 HK$100,000。

• 實際入帳為 HK$98,000。

• 分 24 期，每期還 HK$5,000。

總還款額為 HK$120,000；與實際收到的 HK$98,000 相比，現金差額為 HK$22,000。

這只是展示實收金額與總支出的關係，不是產品報價，也不是 APR 計算。若報價有任何扣款，應要求逐項解釋性質、金額及依據，不應假設所有收費都可合法收取。

有物業是否一定獲批較低利率？

不一定。沒有個別書面報價，不能單憑業主身份判斷貸款是否較便宜。

比較產品時，應以相同貸款額及相同期數比較 APR、實收金額與總還款額，而不是只看最低宣傳利率。

還款期愈長是否愈好？

不一定。較低月供未必代表整筆貸款成本較低。應要求機構提供不同期數下的總利息及總還款額，再與自己的現金流比較。

貸款利率、可借金額及還款期均屬個別產品及個案條件，應以現行書面報價為準。

Will applying for a private loan for property owners affect an existing mortgage?

應分開兩件事看：有沒有新增物業抵押，以及新增負債對信貸評估有沒有影響。

如果貸款確實是無抵押私人貸款，便不是為該筆貸款另設物業按揭。但這不代表新增負債、信貸查詢或違約紀錄，對日後借貸評估完全沒有影響。 申請前應：

• 核對私人貸款是否涉及任何抵押或擔保文件。

• 查看現有按揭合約有沒有相關通知或其他要求。

• 把新增供款納入整體還款預算。

• 不要把「免登記按揭」理解成「銀行永遠不會知道」或「保證不會追收貸款」。

無抵押貸款是否完全沒有物業風險？

不是。無抵押只表示貸款沒有在起初以物業設定合約抵押，並不代表債權人永遠不能透過法律程序追討債務。

香港大學社區法網指出，債權人取得判決後，可按情況向法院申請押記令，在判決債務人的物業權益上設定押記；如要進一步出售物業追討，則涉及後續法律程序。

因此，「申請時沒有物業按揭登記」與「日後任何情況下都不會影響物業」，是兩個不同說法。

居屋、租置公屋及公屋租戶可以申請嗎？

先區分申請人是業主還是租戶，以及貸款是否涉及物業抵押。

對涉及房委會資助出售單位的抵押貸款，公司註冊處牌照條件第 7 條要求持牌放債人取得已繳足解除轉讓限制補價的書面確認，或房屋署署長批准按揭或押記的書面文件。

真正無抵押私人貸款與物業抵押貸款性質不同，但不代表所有機構都接受未補地價單位的業主。申請前應同時確認產品資格及實際合約性質。

FAQs About Private Loans for Property Owners

有物業是否一定比較容易獲批？

不能保證。業主身份不會免除還款能力評估，機構仍須考慮收入、支出及供款是否可負擔。

自僱人士沒有稅單，是否完全不能申請？

不能一概而論。可先說明缺少哪份文件，並提交已有的真實收入及業務紀錄，確認機構接受甚麼資料；但不能假設「無稅單」等於可以免除財務評估。

退休人士可以申請嗎？

須視乎個別產品資格及還款能力。退休人士可先交代退休後收入與資金安排。沒有受薪工作不代表必定沒有收入，也不代表一定獲批。

聯名物業是否可以一個人申請？

要按產品確認。應問清楚是否接受個別聯名業主、是否需要其他人簽署，以及有沒有擔保或抵押安排，不應只依賴「聯名可申請」的宣傳字眼。

申請後可以賣樓嗎？

若貸款確實無抵押，沒有相關合約限制，也沒有法院命令等其他產權問題，便不應直接把它當成必須解除的物業按揭。

不過，賣樓不會自動取消私人貸款，借款人仍須按合約履行責任。如已涉及判決或押記令，應先由律師核實。

貸款諮詢人是否必須提供？

按 2026 年 8 月 1 日起的新措施，持牌放債人不得要求無抵押私人貸款申請人提供貸款諮詢人。貸款諮詢人與有法律責任的擔保人並非同一身份。

「免TU」是否代表貸款不會出現在信貸資料中？

不能單憑這句宣傳判斷。是否查報告、如何使用評級及是否申報貸款資料，須向機構分別取得清楚說明。

申請前檢查清單：不要只看「有樓就借」

決定申請前，逐項確認：

• 產品是否真正無抵押。

• 自己是否符合身份及業權要求。

• 收入來源是否足以負擔新增供款。

• 現有負債及固定開支是否已完整計算。

• 信貸報告查閱及資料申報安排是否清楚。

• 實收金額、APR、總還款額及提前還款條款是否有書面說明。

• 有沒有要求支付中介費或其他不明款項。

• 所選機構是否銀行，或具有效牌照的放債人。

持牌放債人的牌照條件禁止其員工、代理及獲委任第三方等，就安排貸款向借款人收取相關中介費用。遇到要求先付款「提升評級」或「保證批核」的安排，應先停止並核實。

GICL貸款資訊及查詢

如希望了解 GICL 現行貸款服務，可透過官方網站或電話查詢，先說明所需金額、用途、業權及還款來源，再確認相關方案是否適用。

查詢時應特別確認，方案是無抵押私人貸款，還是需要物業抵押的一按、二按或轉按貸款。兩者不能只因同樣面向業主，便當成相同產品。

瀏覽GICL環球信貸官方網站

查詢熱線：2111 0998。

初步查詢不構成貸款要約或批核承諾。實際產品、貸款額、利率、費用、還款期及其他條件，以正式審批及書面文件為準。

風險聲明

本文只供一般資訊參考，不構成個別財務或法律建議。借貸涉及利息、費用及違約風險；即使貸款屬無抵押性質，嚴重違約亦可能涉及訴訟及判決執行程序。

申請人應細閱合約，確認自己能負擔整段貸款期的供款，並在有需要時尋求獨立專業意見。

忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介！

資料來源及參考文件

本文按以下機構公開資料整理及核實：

以上資料核對日期為 2026 年 11 月 3 日。法例、牌照條件、機構政策及產品條款可能更新，申請時應以相關機構最新公布及正式書面文件為準。