臨近成交日，銀行按揭仍未批出，是不少物業買家最憂慮的處境。一旦無法如期完成交易，最直接代價是被賣方沒收已付訂金，俗稱「撻訂」；若賣方其後以較低價格重售單位，買家甚至可能被追討差價。本文會從撻訂意思說起，逐步拆解撻訂賠償的計算方式、居屋撻訂後果，以及當銀行趕唔切批按揭時，有哪些實際可行的應對方向。
「撻訂」是香港物業買賣的常用說法，指買家在簽署買賣合約後未有按時完成交易，並放棄已付訂金。由於訂金會被賣方沒收，坊間亦俗稱「殺訂」。要完整掌握撻訂意思，可以先分辨兩個階段：第一，簽署臨時買賣合約後未簽正式合約便放棄交易，通常只損失臨時訂金，即「細訂」；第二，已簽署正式買賣合約後才違約，則會被沒收較大額訂金，即「大訂」，並有較大機會面對其他法律追討。
無論是哪個階段，撻訂一經發生，買家不僅失去訂金，亦可能影響日後與其他賣方議價的基礎。簽約前審慎評估自己的財務狀況，是不少買家採用的風險管理做法。
部分買家在簽約時，高估了自己的供款能力，或低估了首期、印花稅、經紀佣金及裝修等雜費開支。當真正需要拿出資金成交時，才發現儲備不足以應付，最終只能選擇撻訂。這種情況在首次置業人士中並不罕見，因為他們對置業總開支的估算往往較為樂觀。
銀行批核按揭需時，部分買家可能因為收入證明、信貸評級或物業估價等問題，未能獲批足夠按揭，甚至被拒批。當銀行按揭批唔切，或批出成數與預期有出入，買家便難以在限期前籌足資金完成交易。這一類情況在臨近成交日時特別棘手，亦是最常見的撻訂風險之一。
樓市走勢波動，若簽約後物業估價下跌，銀行願意承造的按揭成數可能相應減少，買家需要補付更大額首期。另一方面，部分買家因對後市信心轉弱，或個人財務狀況突然改變，而選擇終止交易。這些因素都可能在短期內出現，令買家陷入撻訂的困局。
撻訂賠償並非單一金額，而是按交易階段及賣方實際損失而定。簡單來說，最少蝕訂金，最壞情況是被追收重售差價。以下透過假設示例，具體說明不同的賠償情境。以下為撻訂賠償情境對照表，金額及數字均屬假設示例：
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情境 |
損失項目 |
會否被追差價 |
賠償範圍概念 |
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只撻細訂 |
臨時訂金 |
一般不追差價 |
視乎合約條款及賣方決定 |
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撻大訂 |
已付訂金及相關開支 |
有機會被追差價 |
視乎賣方實際損失而定 |
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撻訂後被追差價 |
已沒收訂金＋重售差價 |
會（若重售價低於原合約價） |
受《時效條例》限制，追討期一般為6年 |
計算示例：假設物業成交價為600萬元，買家已付訂金合共為60萬元。
若買家撻訂，賣方先沒收該60萬元訂金。其後，賣方以540萬元重售單位，重售價低於原合約價60萬元（600萬減540萬）。在此示例中，賣方有機會向買家追討該60萬元差價，買家總損失有機會達120萬元。
值得留意的是，追討差價並非必然自動發生；若賣方未有重售，或重售價不低於原合約價，便不具備差價損失的基礎。即使賣方有意追討，亦須受《時效條例》所限，一般為6年內提出。實際賠償金額須視乎臨時買賣合約及正式合約的條款，亦受法律原則規限。
不同物業類別的撻訂後果有明顯分別。一手新盤的賣方多為發展商，正式買賣合約階段撻訂，有較大機會被沒收訂金及追討重售差價；二手市場則視乎個別賣方取態及合約條款；居屋因屬資助房屋，除損失訂金外，或會影響日後再申請資助房屋的資格。實際安排以房委會最新公布為準。
延期成交是最直接的處理方法，但必須得到賣方同意。部分賣方若本身不急於收款，或同樣需要時間處理後續安排，可能願意延長成交期；但若賣方已計劃其他資金安排，便未必接受延期。越接近成交日，商討空間通常越小，提出延期的時機相當關鍵。延期成交的實際條款屬雙方協商結果，並非買家單方面可以決定。
另一種做法是透過短期一按先完成成交，待銀行按揭批出後再償還短期貸款。這種過渡安排的概念，是以時間換取空間，降低因銀行審批延誤而直接撻訂的風險。短期一按的實際作用，是為已獲銀行原則性批核、但未趕及在成交日前放款的買家提供資金周轉空間。此類安排牽涉額外利息及手續費，申請前了解清楚整體融資成本及還款安排，是審慎的做法。實際貸款條款及費用須以金融機構最終批核為準。
在銀行按揭趕唔切批出的情況下，短期一按可為買家提供另一出路。坊間部分貸款機構提供物業短期一按方案，特點是審批程序相對直接，放款速度較快。以GICL環球信貸的短期一按為例，最快可於3天內過數，讓買家得以在短時間內籌集資金完成成交，降低因時間落差而撻訂的風險。實際放款時間須視乎個別申請情況，實際條款及費用以機構最終批核為準。
不一定。追差價通常以賣方在撻訂後重售單位，並以低於原合約價成交為前提；若賣方未有重售，或重售價不低於原合約價，便不具備差價損失的基礎。因此，撻訂是否被追差價，須視乎個案事實及賣方決定而定。
居屋、綠置居及其他資助出售單位的撻訂或取消交易後果，須視乎所參與計劃、申請人身分及簽署的文件而定。
市場上常見的應對方向有兩個：一是與賣方協商延長成交期；二是以短期一按／過橋貸款先完成成交。前者需要賣方同意，後者涉及額外融資成本。簽約前預留充足時間處理按揭申請，並為突發情況準備後備資金，是常見的風險管理做法。
撻訂所帶來的財務代價，並不限於已付訂金。視乎物業類別及賣方安排，買家還可能面對差價追討、法律訴訟，甚至影響日後申請資助房屋的資格。短期一按以過橋資金先完成成交，能為買家爭取時間，讓正式按揭有更充裕的批核空間。
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References:
Hong Kong Monetary Authority:按揭
Hong Kong Monetary Authority:按揭成數與供款入息比率附表
香港房屋委員會：公共租住房屋申請須知
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