在香港買唐樓或高樓齡舊樓，最大的風險往往不是樓價，而是按揭批核。
很多買家以為，只要收入足夠、信貸紀錄良好，銀行就會按照一般私人住宅的標準批出按揭。但實際上，唐樓及舊樓涉及樓齡、銀行估價、樓宇結構、法定命令、樓契完整性及按揭年期等問題，銀行審批往往比大型私人屋苑更審慎。
簡單而言，唐樓並非一定做不到按揭。
截至2026年，香港一般住宅物業的銀行按揭成數上限為70%；符合按揭保險計劃資格的自住住宅，則有機會承造80%甚至90%按揭。
真正影響唐樓按揭批核的關鍵，通常包括：
以下將全面拆解2026年唐樓及舊樓按揭的成數、年期，以及最常見的拒批原因。
| 問題 | 2026年重點答案 |
|---|---|
| 唐樓可以做按揭嗎？ | 可以，但銀行會按樓齡、估價、樓況、業權及申請人財務狀況個別審批 |
| 一般銀行最高按揭成數是多少？ | 一般住宅物業最高LTV為70% |
| 唐樓可以做9成按揭嗎？ | 有機會，但必須符合按揭保險計劃資格 |
| 「75減樓齡」是法例嗎？ | 不是，屬部分銀行常用的內部審批方法 |
| 唐樓最長按揭年期是多少？ | 住宅按揭一般最長30年，但高樓齡物業可能被縮短 |
| 現在還有加息2厘壓力測試嗎？ | 金管局已於2024年2月暫停該壓力測試要求，但銀行仍會審查供款與入息比率及整體還款能力 |
「唐樓」是香港具代表性的舊式商住樓宇類型。
傳統唐樓常見地下作商舖，樓上作住宅，樓宇高度一般較低，不少舊式唐樓亦沒有升降機。
現時香港樓市所稱的唐樓，通常泛指：
不過，在銀行按揭審批角度，沒有升降機並不是判斷能否承造按揭的唯一標準。
銀行真正關注的是物業的抵押價值、樓宇狀況、樓齡、業權及日後轉售能力。
香港並沒有一條金管局規定，訂明「30年以上就是舊樓」或者「50年以上不能做按揭」。
市場一般會把樓齡較高的單幢住宅、舊式洋樓或唐樓統稱為舊樓或高樓齡物業。
政府在2026年公布，截至2025年底，香港約有11,000幢樓齡達50年或以上的私人樓宇。
因此，高樓齡物業在香港並非罕見。
真正影響按揭批核的，並不是單純「樓齡幾多年」，而是：
這一幢樓在銀行眼中，還有多少抵押價值及剩餘經濟壽命。
銀行批出按揭時，主要評估兩件事：
第一，借款人有沒有能力還款。
第二，抵押物業是否具有足夠而穩定的市場價值。
大型私人屋苑通常有較多成交紀錄、專業物業管理及較成熟的二手市場，因此銀行較容易估價及評估風險。
唐樓及高樓齡舊樓則較容易出現以下問題：
因此，唐樓按揭最重要的一點是：
不能只看一般按揭規則，而要看銀行是否接受該幢樓及該個單位。
香港金融管理局於2024年10月16日起，把所有住宅物業的一般最高按揭成數統一為70%。
換言之，在一般銀行按揭框架下：
最高LTV一般為物業價值的70%。
不過，70%只是監管上限。
這並不代表銀行一定會批足70%。
銀行仍可以根據以下因素收緊實際貸款額：
因此，即使法規上最高可以做七成，唐樓實際獲批的貸款額仍可能低於七成。
可以有機會。
但不能簡單理解成：
「樓價1,000萬元以下，就一定可以做到九成。」
如果申請人符合香港按揭保險有限公司的按揭保險計劃資格，自住私人住宅最高按揭成數可達80%或90%。
現行標準私人住宅按保大致如下：
| 物業價值 | 最高按揭成數 |
|---|---|
| 1,000萬元或以下 | 最高90% |
| 超過1,000萬元至低於1,125萬元 | 最高貸款額900萬元 |
| 1,125萬元至1,500萬元 | 最高80% |
| 超過1,500萬元至1,715萬元 | 最高貸款額1,200萬元 |
要申請八成以上至九成按揭，主要資格包括：
因此：
買家符合九成按揭資格，不代表任何唐樓都一定做到九成。
如果物業估價不足、樓況欠佳、業權有問題或銀行根本不接受該物業，仍然有可能被拒批。
有可能，但不是固定扣一成或兩成。
市場經常說：
「50年以上舊樓銀行會扣一至兩成按揭。」
這種講法並不完全準確。
實際情況可能是：
例如成交價600萬元，但銀行估值只有520萬元。
即使銀行願意做到七成，貸款仍只會按520萬元估值計算。
70%是監管上限，不是銀行必須提供的成數。
銀行可以因物業風險，只願意批出較低貸款額。
例如：
這些因素都有可能令銀行降低貸款額甚至拒批。
所以，比起問：
「唐樓通常做到幾成？」
更重要的是問：
「這個地址、這個樓層、這個單位，銀行可以估多少、借多少、做多少年？」
高樓齡唐樓最大的按揭限制，很多時不是按揭成數，而是按揭年期。
香港住宅按揭一般最長可以做到30年。
但對高樓齡物業而言，銀行可能按照自己的樓齡政策縮短按揭年期。
市場最常見的其中一條公式是：
例如：
| 物業樓齡 | 75減樓齡 | 參考按揭年期 |
|---|---|---|
| 30年 | 45年 | 最長仍約30年 |
| 40年 | 35年 | 最長仍約30年 |
| 45年 | 30年 | 約30年 |
| 50年 | 25年 | 約25年 |
| 55年 | 20年 | 約20年 |
| 60年 | 15年 | 約15年 |
| 65年 | 10年 | 約10年 |
不是。
這一點非常重要。
「75減樓齡」並不是香港金融管理局規定的法定公式。
政府在2026年就高樓齡物業按揭問題回覆立法會時亦指出：
銀行一般會考慮借款人的年齡及物業樓齡，但金管局並沒有就按揭物業樓齡或借款人年齡設立統一的按揭年限。
換言之：
75減樓齡主要是部分銀行的內部風險管理政策，不是全港銀行必須遵守的法例。
個別銀行亦可能採用：
因此，同一個60年樓齡的物業，在不同銀行可能獲得完全不同的按揭年期。
有可能。
如果銀行採用：
75減樓齡
60年樓齡的參考按揭年期便是：
75 − 60 = 15年
但如果個別銀行接受：
80減樓齡
便可能是：
80 − 60 = 20年
因此，60年唐樓並不是全港銀行一律只能做15年。
最終按揭年期仍會視乎：
因為：
同一筆貸款，年期越短，月供越高。
例如同樣借300萬元：
如果供30年，月供相對較低。
如果因樓齡問題只能供15年，月供便會明顯增加。
這亦會直接影響銀行的供款與入息比率審查。
現時一般住宅按揭的DSR監管上限為50%。
換言之，高樓齡物業可能出現以下情況：
銀行本身願意接受物業，但因按揭年期太短，導致月供太高，最後申請人收入未能通過銀行審查。
這是唐樓按揭非常常見的問題。
以前香港按揭審批有所謂：
「假設按揭息率上升2厘」的壓力測試。
但香港金融管理局已於2024年2月28日起暫停相關要求。
因此，到了2026年，再說申請人一定要通過「加息2厘壓力測試」，已經不準確。
不過，這並不代表銀行不再審查還款能力。
銀行仍會考慮：
所以高樓齡物業即使沒有傳統加息2厘壓力測試，按揭年期太短仍然可能令申請人過不到銀行入息審查。
唐樓及舊樓的成交量有時較少。
如果附近沒有足夠的近期同類成交，估價行可能採用較保守的估值。
例如：
物業成交價：600萬元
銀行估價：520萬元
如果銀行最高做到七成：
520萬元 × 70% = 364萬元
而不是：
600萬元 × 70% = 420萬元
買家便需要額外增加56萬元首期。
因此，唐樓買家在正式簽約前，最好先向多間銀行進行估價。
不少舊樓經歷多年裝修及改動，可能出現：
如果有關命令已登記在土地註冊紀錄中，市場一般俗稱為「釘契」。
嚴重或未處理的法定命令，可能直接影響：
不過：
有僭建並不等於所有銀行100%拒批。
銀行通常會視乎：
再決定是否批出按揭。
唐樓及高樓齡舊樓可能已經轉手多次。
如果部分正本樓契遺失，只能提供副本或土地註冊處紀錄，市場一般稱為「影印契」。
但：
影印契不等於一定沒有合法業權。
真正需要確認的是：
所以唐樓買家切勿自己判斷樓契是否「安全」。
應該由買方律師審查業權，再由擬承造按揭的銀行確認是否接受。
銀行或估價行在評估高樓齡物業時，可能特別留意：
如果大廈狀況較差，銀行可能：
不過，高樓齡並不代表樓宇一定不安全。
如果大廈有良好的維修紀錄，並已完成相關驗樓及修葺，反而有助銀行評估物業狀況。
這是很多唐樓買家最容易忽略的一點。
例如買家原本按照30年供款計算：
每月供款仍在負擔範圍內。
但正式申請後，銀行因樓齡只願意批15年。
結果：
月供大幅上升。
最終申請人的供款與入息比率超過銀行接受水平，按揭便可能被拒批。
因此：
買唐樓不能只預算「借到幾成」，亦一定要確認「做到幾多年」。
唐樓買家最容易出現以下四種情況：
結果：首期不足。
結果：月供大增，入息過不到。
結果：銀行拒絕接受抵押。
結果：需要突然增加大量首期。
所以唐樓按揭的最大原則是：
先確認物業，再計自己的借貸能力。
正式簽約前，最好先向多間銀行查詢估價。
不要只依賴：
向銀行提供：
問清楚銀行是否願意承造。
例如同一個60年樓齡物業：
銀行A可能只做15年。
銀行B可能做到20年。
這個差距會直接影響每月供款及入息要求。
如果需要80%或90%按揭，應在簽署臨時買賣合約前，盡量先向參與銀行查詢按揭保險預先批核。
香港按揭保險有限公司現時設有按揭保險預先批核服務。
在文件齊全的一般情況下，可先取得指示性結果。
這對需要高成數按揭的唐樓買家尤其重要。
律師應檢查：
尤其是唐樓或幾十年樓齡舊樓，更不應忽略這一步。
可特別留意：
唐樓不應按照最樂觀情況預算。
例如不要假設：
「一定估足。」
「一定做到九成。」
「一定做到30年。」
最好預留資金應付：
對於高樓齡唐樓，銀行與財務機構的審批模式可以有明顯分別。
| 比較項目 | 傳統銀行 | 財務機構／持牌放債人 |
|---|---|---|
| 利率 | 一般較低 | 一般較高 |
| 樓齡要求 | 通常較嚴謹 | 個別機構較具彈性 |
| 入息審查 | 較標準化 | 視乎機構及產品 |
| 高樓齡物業 | 部分銀行較保守 | 個別機構可個案評估 |
| 特殊業權或樓況 | 可能拒絕 | 部分機構可再評估 |
| 批核速度 | 視銀行流程 | 部分方案較快 |
| 適合人士 | 符合銀行條件、重視低息 | 銀行未能提供合適方案或物業條件特殊 |
如果銀行因樓齡、估價、按揭年期或物業狀況未能批出足夠貸款，持牌財務機構可以是其中一個融資選項。
不過，借款人應比較：
而不應只比較「批幾多」。
環球信貸（GICL）提供物業融資方案，部分唐樓、高樓齡舊樓或銀行較難處理的物業，可按個別情況進行評估。
實際可批貸款額、利率、年期及條件，會視乎：
如果傳統銀行因樓齡、估價或物業條件未能提供合適按揭，可以先比較不同融資方案及總借貸成本。
一般住宅物業的銀行按揭最高LTV現時為70%。
如果符合按揭保險計劃資格，自住私人住宅則有機會做到80%或90%按揭。
實際批核仍視乎銀行估價、物業狀況及申請人資格。
可以有機會。
1,000萬元或以下的合資格住宅，在按揭保險計劃下最高可達90%。
但八成以上至九成按揭通常要求：
唐樓本身亦需要獲銀行及按保接受。
不一定。
如果銀行採用「75減樓齡」，50年樓齡的參考按揭年期就是25年。
但75減樓齡並不是法例。
不同銀行可以採用不同的樓齡政策。
不一定。
75減樓齡的話是15年。
如果個別銀行採用較寬鬆的80減樓齡方式，則有機會做到20年。
最終應以銀行對該物業的實際評估為準。
可以，但主要視乎樓齡。
例如一個40年樓齡物業，即使以75減樓齡計算：
75 − 40 = 35年
由於一般住宅按揭最長約30年，因此仍有機會做到30年。
但如果是60年樓齡：
75 − 60 = 15年
按揭年期便可能明顯縮短。
不是。
金管局沒有規定全港銀行必須採用75減樓齡。
這主要是部分銀行的內部風險管理方式。
不用再按舊有方式進行。
金管局已於2024年2月28日起暫停假設按揭利率上升200基點的壓力測試要求。
不過，銀行仍然會審查申請人的還款能力。
現行一般物業按揭的供款與入息比率監管上限為50%。
銀行亦可因自身信貸政策採取更審慎標準。
不是所有僭建情況都會自動拒批。
銀行會視乎：
嚴重或未處理問題則會大幅增加拒批風險。
不是。
收到強制驗樓通知並不等於銀行一定拒批。
銀行會了解樓宇目前狀況，以及相關檢驗或修葺是否已完成。
不一定。
是否接受主要視乎：
高樓齡舊樓應由律師及銀行共同確認。
沒有一間銀行可以永久被定義為「最寬鬆」。
不同銀行會不時調整：
最有效的方法，是用同一個物業地址同時比較數間銀行。
不是。
預先批核只能讓買家在簽約前更清楚自己的借貸能力及按保資格。
最終按揭仍需視乎：
假設：
物業成交價：600萬元
最高貸款：
600萬 × 70% = 420萬元
所需首期：
180萬元
假設仍批七成：
520萬 × 70% = 364萬元
所需資金：
600萬 − 364萬 = 236萬元
相比原本180萬元首期，需要額外準備：
56萬元
這就是為甚麼唐樓買家一定要在簽約前做估價。
假設一個60年樓齡唐樓，貸款300萬元。
如果銀行做到30年，月供較低。
但如果銀行只願意做15年，同一筆300萬元貸款的月供便會大幅提高。
因此，高樓齡買家最常見的誤區就是：
只問：
「銀行借唔借？」
卻沒有問：
「銀行借幾多？」
以及：
「可以做幾多年？」
如果只記住四件事，可以記住以下四點：
確認銀行是否估足成交價。
確認樓齡會否令按揭縮短至15年或20年。
尤其是法定命令、僭建、樓契及強制驗樓。
不要在未確認九成按揭可行性前，就以九成按揭作整個買樓預算。
唐樓、高樓齡舊樓並不是一定做不到按揭。
真正決定貸款結果的通常是以下四個因素：
銀行估價 × 可批按揭成數 × 可做按揭年期 × 申請人還款能力
2026年一般住宅銀行按揭最高LTV為70%。
符合按揭保險計劃資格的自住住宅，則有機會做到80%或90%。
另一方面，「75減樓齡」並不是法定公式，不同銀行對高樓齡物業可以採用不同審批政策。
因此，買唐樓最穩妥的方法不是在簽約後才找銀行，而是在正式承諾買樓前先完成：
物業估價、按揭年期評估、按保資格評估及業權／樓況審查。
如果傳統銀行因樓齡、估價、物業狀況或按揭年期未能提供合適方案，亦可以比較其他持牌金融機構的融資安排，但應同時比較利率、總利息、費用及日後還款能力。
如正考慮購入唐樓、高樓齡舊樓，或銀行按揭已遭拒批，可聯絡環球信貸了解不同物業融資方案。
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資料更新：2026年8月
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