資料更新：2026 年 8 月
現契套現，是將已供滿、沒有任何按揭結欠的物業重新抵押，以取得一筆現金貸款。按香港金融管理局（HKMA）現行物業按揭措施，住宅物業的監管最高按揭成數一般為 70%，以資產淨值審批的按揭上限亦為 70%，供款與入息比率（DSR）上限為 50%。
不過，70% 是監管上限，不代表每宗申請都一定批足 7 成。銀行仍會按照申請人的收入、資產、年齡、信貸紀錄、物業估值、樓齡、業權狀況及貸款用途作個別審批。
|
問題 |
2026 年重點答案 |
|---|---|
|
現契套現最高可借幾多？ |
住宅物業監管最高按揭成數一般為估值的 70% |
|
退休人士沒有固定收入是否只能借 5 成？ |
不是。以資產淨值審批的監管 LTV 上限現時同樣為 70%，但銀行可自行採用較保守成數 |
|
名下已有其他按揭是否要扣一成？ |
不用。相關 10 個百分點扣減要求已於 2024 年 10 月取消 |
|
DSR 上限是多少？ |
現行監管上限一般為 50% |
|
是否仍要做「加息 2 厘壓力測試」？ |
不用。相關強制壓力測試要求已自 2024 年 2 月 28 日暫停 |
|
出租物業是否法定只可借較低成數？ |
現行監管 LTV 上限已統一；但銀行可因出租、物業質素及風險而批較低成數 |
|
未補價居屋可否套現？ |
不能自由按揭，但特定情況下可向房屋署署長申請批准重新按揭／加按 |
|
樓契遺失是否一定不能申請？ |
不一定，但不能單靠一份核證副本便假設問題已解決，須由律師處理業權證明並視乎貸款機構接受程度 |
2026 年最重要的變化是：不要再沿用「退休人士最高 5 成」、「已有其他按揭要扣一成」或「所有申請都要做加息 2 厘壓力測試」等舊資料。
資料依據包括香港金融管理局現行物業按揭審慎措施及相關 FAQ。
「現契樓」是香港物業市場的常用說法，通常指：
物業原有按揭已全部清還；
原承按銀行已完成解除按揭／贖契程序；
物業現時沒有未清還的一按或其他按揭貸款；
業主可提供相關樓契及業權文件。
簡單而言，現契樓就是已供滿、沒有銀行按揭結欠的物業。
如果業主其後以物業重新作抵押取得貸款，就是一般所說的「現契套現」。
日常使用上，「現契樓」和「無按揭物業」經常互相通用。
但在法律及融資程序上，貸款機構真正關心的是：
土地註冊紀錄是否清晰；
原有按揭是否已解除；
業權文件是否完整；
有沒有押記、法庭命令或其他業權負擔；
律師是否能確認業權符合貸款機構要求。
因此，是否「手持一疊樓契」並不是唯一判斷標準，清晰及可接受的業權才是能否成功抵押的關鍵。
現契套現是業主把已供滿的物業重新按揭，利用物業作為抵押品向銀行或其他貸款機構取得現金。
例如：
物業估值：HK$800 萬
批核按揭成數：70%
理論最高貸款額：HK$800 萬 × 70%
理論最高套現額：HK$560 萬
由於現契物業沒有原有按揭餘額，因此計算方式比加按或轉按直接。
可套現金額 = 銀行認可物業估值 × 最終獲批按揭成數
例如銀行估值為 HK$1,000 萬，最終只批 60%：
HK$1,000 萬 × 60% = HK$600 萬
即使監管上限為 70%，銀行仍可因風險評估只批 50%、60% 或其他較低成數。
|
融資方式 |
原有按揭狀態 |
套現計算 |
主要特點 |
|---|---|---|---|
|
現契套現 |
已供滿，沒有按揭結欠 |
估值 × 新按揭成數 |
沒有舊按揭需要清還，可直接利用物業價值融資 |
|
加按 |
尚有按揭 |
新可貸額 − 原按揭餘額 |
通常向原銀行增加貸款 |
|
轉按套現 |
尚有按揭 |
新銀行貸款額 − 舊按揭餘額 |
可同時轉換銀行、利率及貸款條款 |
|
二按 |
已有一按 |
視剩餘抵押價值及貸款機構審批 |
保留第一按揭，再增加第二層抵押 |
如果物業仍然有按揭結欠，嚴格來說並不是現契套現，而應考慮加按、轉按套現或二按。
站內延伸閱讀可加入：《樓宇加按全攻略 2026：套現流程、成數與利息》。
香港金融管理局於 2024 年 10 月 16 日調整物業按揭審慎措施後，所有住宅物業的最高按揭成數統一為 70%，不再按物業價值或自住／非自住用途設定不同的監管 LTV 上限。
換言之，一個 HK$800 萬的現契住宅，以 70% 計算的理論最高貸款額為：
HK$800 萬 × 70% = HK$560 萬
但實際批核仍以銀行估值及信貸審批結果為準。
這是很多舊文章最容易出錯的地方。
香港金融管理局把按揭還款能力評估大致分為：
DSR-based lending：主要按穩定收入及債務水平審批；
Net worth-based lending：申請人沒有穩定收入證明時，以資產淨值證明還款能力。
自 2024 年 10 月的措施調整後，以資產淨值審批的物業按揭，監管最高 LTV 同樣可達 70%。
因此，「退休人士／沒有固定收入一定最高只能做 5 成」已不是準確的通用說法。
不過，銀行仍可自行設定：
最低資產要求；
認可資產折扣；
現金／股票／基金的計算方法；
年齡及最長還款期；
最終批核成數。
所以「監管上限 70%」與「銀行實際願意批 70%」是兩回事。
2026 年答案：不用再因為已有其他按揭而自動扣減 10 個百分點。
過往，如果申請人已有其他未償還按揭或為其他按揭作擔保，相關 LTV 及 DSR 上限可能需要再收緊。
香港金融管理局已於 2024 年 10 月 16 日取消這項額外 10 個百分點扣減要求。
因此，舊有的：
「原本最高 7 成，有其他按揭便只能做 6 成」
已不應再作為 2026 年一般規則。
銀行仍會把其他按揭供款及債務計入整體信貸風險評估。
DSR（Debt Servicing Ratio）是：
每月債務供款 ÷ 每月收入 × 100%
例如：
每月收入：HK$100,000
所有按揭及其他相關債務月供：HK$45,000
DSR 為：
HK$45,000 ÷ HK$100,000 = 45%
現行物業按揭審慎措施下，住宅及非住宅物業的 DSR 監管上限已統一為 50%。
銀行仍可採用低於監管上限的內部標準。
不用再按舊例強制進行。
香港金融管理局已由 2024 年 2 月 28 日起暫停物業按揭原有的利率壓力測試要求。
因此，文章若仍寫：
「申請人必須假設按揭利率上升 2 厘後仍通過壓力測試」
便屬過時資料。
銀行仍然必須審慎評估借款人的還款能力，只是不再受原來的指定「加息 2 厘」測試框架限制。
即使監管最高成數為 70%，實際貸款額仍由以下因素共同決定。
套現額不是按業主心目中的市價計算，而是按照貸款機構認可的物業估值。
例如：
業主認為單位值 HK$1,000 萬，但銀行估值只有 HK$900 萬，即使批足 70%，理論貸款上限亦只有：
HK$900 萬 × 70% = HK$630 萬
而不是 HK$700 萬。
有穩定薪金、稅單及銀行入息紀錄的人士，銀行一般較容易計算其供款能力。
如借款額太高令 DSR 超過銀行可接受水平，銀行可以：
調低貸款額；
縮短或調整貸款年期；
要求增加借款人或擔保人；
拒絕申請。
沒有固定月薪並不等於不能申請。
銀行可能要求提供：
銀行存款；
定期存款；
股票；
債券；
基金；
其他物業；
其他可驗證資產。
不同資產的認可比例及折扣由貸款機構自行決定。
市場上不同銀行均有自己的「借款人年齡＋貸款年期」內部限制。
因此，「80 減年齡」或「75 減年齡」不能當作所有香港銀行共同採用的法定公式。
例如年紀較大的申請人，銀行可能批出較短還款期，令每月供款增加，繼而影響 DSR 及最終可借金額。
銀行亦會考慮：
樓齡；
成交量；
屋苑規模；
物業流通性；
村屋或唐樓；
單幢樓；
工商舖；
車位；
出租狀況。
樓齡與最長按揭年期同樣主要按不同銀行的內部準則處理，不能把單一公式視為全市場規則。
可能影響套現審批的問題包括：
樓契文件不完整；
未解除舊按揭；
註冊押記；
法庭命令；
建築命令；
僭建問題；
業權爭議；
遺產尚未完成承辦；
聯名業主未同意。
貸款機構或律師認為業權存在重大風險時，即使物業市值很高，也可能拒絕接受抵押。
如果業主年紀較大或收入不足，可研究加入具穩定收入及良好信貸紀錄的家庭成員。
這可能有助：
改善整體供款能力；
降低 DSR；
爭取較長還款年期；
提高最終獲批貸款額。
但加入擔保人並不代表按揭成數可自動突破監管上限。
沒有固定收入的人士，應準備清晰的資產證明，而不是只提供銀行戶口結餘截圖。
銀行可能要求核實：
資產持有人姓名；
最新市值；
持有時間；
是否已作其他抵押；
負債情況。
資料越完整，銀行越容易進行 net worth-based assessment。
如物業有：
舊按揭未解除；
遺產承辦問題；
聯名業權爭議；
樓契遺失；
註冊命令；
應先讓律師確認處理方案。
同一物業在不同銀行的估價未必完全相同。
例如：
銀行 A：HK$850 萬
銀行 B：HK$900 萬
銀行 C：HK$930 萬
以 70% 計算，HK$80 萬的估值差距可令理論貸款額相差：
HK$80 萬 × 70% = HK$56 萬
因此，估價本身已可能大幅影響最終套現額。
常見文件包括：
香港身份證；
最近住址證明；
物業資料；
樓契及相關業權文件；
銀行戶口紀錄；
負債資料。
通常另需：
最近數月糧單；
銀行出糧紀錄；
最新稅單；
僱傭證明，視乎銀行要求。
可能需要：
商業登記證；
公司銀行月結單；
核數報告；
財務報表；
稅務文件。
可準備：
銀行存款證明；
定期存款；
股票及基金月結單；
債券資料；
其他物業或資產證明。
通常另需：
租約；
印花紀錄；
租金入帳紀錄；
租戶及租期資料。
銀行是否把全部租金計作認可收入，則視乎個別銀行政策。
提供物業地址及基本資料，由銀行或貸款機構進行初步估價。
這一步可先估算：
物業估值 × 預計按揭成數 = 初步可借金額
貸款機構會評估：
入息；
資產；
負債；
信貸紀錄；
申請人年齡；
所需貸款額及年期。
申請人遞交完整文件後，銀行會進行正式信貸審批。
在需要時亦可能安排更詳細估價或物業視察。
貸款獲原則批准後，律師會檢查：
土地註冊紀錄；
樓契；
業權鏈；
有沒有未解除押記；
是否存在影響抵押的註冊文件。
香港現時仍採用契約註冊制度（deeds registration system），因此查核業權文件是重要法律程序。
確認貸款條款後，申請人按要求簽署：
貸款文件；
按揭契；
相關法律文件。
物業的業權文件一般會按貸款機構及律師安排處理。
律師會安排把相關按揭文件送交香港土地註冊處辦理註冊。
完成貸款機構要求的放款條件後，貸款款項會按安排發放。
沒有一個適用於所有貸款機構的固定時間。
銀行現契套現實務上通常需要數星期，而不是固定「3 星期」或「4 星期」。
實際速度取決於：
文件是否齊全；
信貸審批；
物業估價；
樓契完整性；
律師查契；
是否涉及聯名、遺產或特殊業權；
貸款機構內部程序。
香港土地註冊處目前對一般土地文件註冊設有服務表現指標，但土地註冊處的處理時間並不等同整宗貸款由申請至放款的時間。
部分持牌放債人或非銀行貸款機構的信貸審批可能較快，但仍須視乎抵押、法律文件及個案情況，不能把「24 小時」或「48 小時」視為所有現契套現個案都可以達到的標準。
現契重新抵押一般需要律師處理：
查契；
按揭文件；
土地註冊；
與貸款機構交收。
律師費沒有單一法定價格，按物業、貸款額及業權複雜程度而不同。
不同銀行政策不同。
部分銀行會承擔一般估價費；特殊物業、詳細估價或現場視察則可能產生額外費用。
因此不應假設所有現契套現均「免費估價」。
香港土地註冊處已由 2026 年 7 月 1 日實施第二階段調整後的法定註冊費。
以一般涉及物業按揭、押記等文書而言，現行註冊費視乎文件及物業／代價價值而定：
不超過 HK$750,000：HK$305
超過 HK$750,000：HK$605
按揭協議的註冊費：HK$375
實際應繳哪一項費用由律師按需要註冊的文件種類確定。
資料來源：香港土地註冊處《土地註冊費用規例》2026 年 7 月 1 日生效收費。
銀行可能按其抵押條件要求物業維持適當保險，例如火險。
實際保費取決於物業及保單。
申請前應確認有沒有：
手續費；
行政費；
估價費；
法律費；
顧問費；
提前還款費；
提早贖回罰息。
比較貸款時不要只看「月息」或宣傳利率。
較合理的比較方式是同時看：
實際年利率／有效利率＋總利息＋所有手續費＋提前還款條款。
如果貸款由持牌放債人提供，亦應留意《放債人條例》。
現行法定貸款利率上限為年息 48%，而年息超過 36% 的交易可能被推定為屬敲詐性利率並觸發相關法律機制。
|
比較 |
銀行 |
持牌放債人／財務機構 |
|---|---|---|
|
一般融資成本 |
通常較低 |
一般可能較高 |
|
審批 |
較重視入息、資產及信貸 |
個別機構審批方式較靈活 |
|
處理速度 |
通常較長 |
部分個案可能較快 |
|
貸款額 |
受估值、監管及銀行信貸政策限制 |
視機構風險政策及法律限制 |
|
適合人士 |
財務資料完整、可等待正常審批 |
銀行審批困難或有較急資金需要的人士 |
|
比較重點 |
利率、回贈、罰息期、年期 |
尤其要比較有效利率及全部費用 |
貸款速度不應成為唯一考慮因素。抵押物業涉及重大資產，申請前應清楚了解總還款額及違約後果。
如果物業由多名業主共同持有，一般需要所有相關業主配合抵押及簽署法律文件。
其中一名業主不同意時，通常不能單方面把整個物業抵押。
如物業近期完成：
甩名；
加名；
離婚轉讓；
家庭成員之間轉讓；
律師會確認相關轉讓文件及土地註冊紀錄。
貸款機構亦可能要求了解轉讓背景。
繼承物業通常要先處理適當的遺產承辦及業權手續，令申請人具備可以把物業抵押的法律權利。
尚未完成遺產程序的個案，不能單純因為「家人同意」便視作普通現契樓處理。
未補價居屋不是絕對不能重新按揭。
根據香港房屋委員會及房屋署現行資料，如果資助出售單位尚未補價，業主要改變按揭安排或重新按揭／加按，一般須事先取得房屋署署長批准。
房屋署列出的可考慮原因包括：
醫療開支；
家庭成員教育費；
殮葬費；
離婚或分居所產生的款項；
生意出現財政困難；
其他按個別情況考慮的財務需要。
因此，較準確的說法不是「未補價居屋一定不能套現」，而是：
未補價資助房屋受到轉讓及按揭限制，不能像已補價私人住宅般自由抵押；重新按揭須符合房屋署要求及取得所需批准。
出租住宅仍可申請現契套現。
自 2024 年 10 月措施調整後，自住及非自住住宅的監管 LTV 上限已統一。
不過銀行仍可能考慮：
租約年期；
租金；
租戶；
是否有租務限制；
租金收入是否獲認可。
因此實際批核條件仍可能與自住物業不同。
香港金融管理局於 2024 年 10 月亦把住宅及非住宅物業的最高 LTV 及 DSR 監管上限作統一調整。
然而工商舖、工廈及獨立車位的成交量、估價波幅及銀行風險胃納與住宅不同，銀行仍可採用較保守的實際批核條件。
有機會，但程序通常比完整樓契個案複雜。
香港土地註冊處可以提供已註冊土地文件的普通副本或核證副本。
但需要注意：
核證副本並不等於在所有情況下可以完全取代遺失的樓契正本。
香港目前採用契約註冊制度，原有業權文件仍是證明業權的重要資料。樓契遺失後，律師可能需要：
搜查土地註冊紀錄；
取得相關註冊文件副本；
重組業權文件；
解釋文件遺失情況；
按貸款機構要求採取額外法律措施。
不同銀行對 missing deeds 個案的接受程度可以不同。
因此，樓契遺失後最適合的第一步通常是先讓物業律師檢查業權，而不是直接假設補領核證副本後便一定可以按揭。
假設陳先生：
年齡：66 歲
已退休；
沒有固定月薪；
持有一個已供滿私人住宅；
銀行正式估值：HK$1,000 萬；
沒有原有按揭。
按照現行監管框架，以 net worth-based lending 審批的 LTV 上限同樣可達 70%。
因此理論監管上限為：
HK$1,000 萬 × 70% = HK$700 萬
但銀行會再考慮陳先生的：
流動資產；
其他負債；
年齡；
還款年期；
資產質素；
物業質素。
最終可能只批 HK$400 萬、HK$500 萬或 HK$600 萬，並不代表一定可以取得 HK$700 萬。
如果陳先生需要 HK$600 萬，而單靠自己的條件未能取得合適年期，可研究加入有穩定收入的家庭成員作共同借款人或擔保人。
作用主要是改善：
還款能力；
DSR；
可接受貸款年期。
但即使加入年輕擔保人，一般亦不是把 70% 的監管 LTV 上限提高至更高水平。
兩者用途不同。
傳統現契套現一般是一次取得較大筆貸款，借款人需要按照貸款安排還款。
安老按揭（Reverse Mortgage Programme）則主要讓合資格年長業主利用住宅取得定期款項，同時繼續居住於物業。
香港按揭證券有限公司的安老按揭計劃是退休人士另一個值得比較的方案。
根據 2026 年公布的資料，2025 年安老按揭計劃共批准 937 宗申請；歷年申請人的平均年齡約 69 歲，平均每月年金款項約 HK$15,800。
因此：
需要一次過較大筆資金 → 可比較傳統現契套現；
希望利用物業產生退休現金流 → 可同時了解安老按揭。
兩者的利息累積、還款方式及遺產安排不同，不能只比較「可以借幾多」。
按香港金融管理局現行物業按揭措施，住宅物業監管最高 LTV 一般為 70%。
實際貸款額等於銀行認可估值乘以最終批核成數，而銀行可以批低於 70%。
如果銀行估值為 HK$800 萬，而且最終批足 70%：
HK$800 萬 × 70% = HK$560 萬。
如果銀行只批 60%，則為 HK$480 萬。
可以研究以資產淨值（net worth）方式審批。
2026 年不能再簡單說「退休人士最高只可做 5 成」；現行監管 LTV 上限可達 70%，但實際成數由銀行按資產及風險決定。
現行監管措施已取消過往因已有其他按揭而額外收緊 LTV 及 DSR 10 個百分點的要求。
但其他按揭債務仍會影響銀行的整體還款能力及信貸評估。
原有假設利率上升 2 個百分點的指定按揭壓力測試要求，已自 2024 年 2 月 28 日起暫停。
銀行仍然需要評估借款人的還款能力。
可以。
現時自住及非自住住宅的監管 LTV 上限已統一，但銀行仍可能因租務狀況及風險採用不同實際審批標準。
不是自由加按。
未補價資助出售單位一般須取得房屋署署長批准，而房屋署會按申請原因及個別情況決定是否批准。
不一定。
土地註冊處可提供已註冊文件副本或核證副本，但香港屬契約註冊制度，樓契遺失可能造成額外業權審查，需要律師及貸款機構個別處理。
銀行一般會進行信貸審查，申請人的信貸紀錄、信用卡及其他債務均可能影響審批。
不要在短時間內向大量貸款機構重複遞交正式信貸申請。
貸款機構一般會要求了解貸款用途，並按照其信貸、風險管理及合規要求作審查。
不同用途及貸款結構的處理方式可能不同，因此不應假設「銀行完全不會查詢資金用途」。
視乎貸款機構、估價、文件及業權情況。
銀行個案一般需時數星期；部分非銀行貸款機構的審批可能較快，但涉及物業抵押仍需要完成相應法律程序。
兩者都要看。
除名義利率外，亦要比較：
實際年利率／有效利率；
律師費；
手續費；
估價費；
罰息期；
提前還款費；
整個貸款期的總利息。
真正成本不應只用一個宣傳利率判斷。
現契套現的核心，是利用已供滿物業重新建立按揭，把物業淨值轉化為現金。
截至 2026 年，最值得業主留意的四項監管重點是：
住宅物業監管最高 LTV 一般為 70%；
資產淨值審批的監管 LTV 上限亦為 70%；
DSR 監管上限一般為 50%；
過往的其他按揭「扣一成」要求及指定加息 2 厘壓力測試已取消／暫停。
不過，監管上限並不等於保證批核。實際可以套現多少，仍要視乎：
銀行估值 × 實際批核成數 × 申請人的還款／資產條件。
申請前最好先確認物業估值、業權狀況、現有負債及可提供的入息或資產證明，再比較銀行與其他貸款方案的實際年利率、法律費及總還款成本。
現契套現的「最高 7 成」只是監管上限，真正批核額會受到物業估值、申請人年齡、入息／資產、貸款年期、信貸紀錄及業權狀況影響。
如想了解以現契物業申請融資的可行方案，可先準備物業地址、現時用途、所需資金額及基本財務資料，再比較不同貸款方案的估值、成數、年期、利率及全部費用。
我們提供免費初步物業估價服務，請填寫下方表格，我們會盡快回覆你。
