在香港，父母為子女置業的現象並不罕見。部分家庭會選擇以送贈形式將物業轉名，坊間俗稱「送契樓」；亦有人因各種原因而面對無契、半契或碎契的情況。然而，物業的樓契狀態會直接影響銀行按揭的審批，甚至牽涉法律風險。本文為讀者整理不同樓契狀態的定義、按揭影響及需要注意的事項，並介紹二按作為可能替代融資方案時的考慮要點。
4. 送契樓的業權風險：查冊、Nil consideration 與轉售困難
5. 半契樓、碎契樓的按揭難題
7. 常見問題 FAQ
無契樓是指物業的樓契正本遺失或無法尋回，但物業業權本身可能仍然完整。由於缺乏契據正本，銀行在審批按揭時會較為審慎。若申請人能透過律師補回樓契核證副本，並證明業權清晰，個別銀行仍可能考慮批出按揭，惟息率、按揭成數或附帶條件往往較一般物業嚴格。實際審批結果視乎銀行政策及個案風險而定。
半契樓通常指物業只持有部分業權，或文件未能證明完整業權。由於銀行無法取得完整的抵押權益，一般都不願為半契樓提供標準按揭。實務上，半契樓的買家很多時候需要以一次過付款方式成交，銀行融資的空間有限。市場上有時會將半契樓與無契樓混為一談，但兩者的業權問題本質不同。
碎契樓的特點是樓契文件不齊全，例如部分轉讓文件遺失，或者業權轉讓鏈出現斷裂。銀行會將此類物業視為高風險個案，按揭批核困難。即使有買家願意承接，日後轉售時亦可能因文件鏈不完整而影響成交。若文件無法補足，融資選擇通常相當有限。
送契樓是指物業以送贈形式轉讓，或是以低於市價、甚至零代價方式轉名。常見情況包括父母將物業送贈予子女、近親之間的無償轉讓，以及離婚或家庭糾紛下的物業分配。送契樓最大的風險在於原業主若在送贈後一段時間內破產，相關轉讓或被法院追討，因此銀行對這類物業的按揭取態普遍保守。
要理解送契樓，首先要知道「轉讓契」是一個較廣泛的概念。轉讓契可涵蓋買賣、贈與、家人轉名等不同形式的物業轉讓，重點在於雙方是否付出代價。送契樓則特別指無償或接近無償的轉讓，例如以「送贈」方式轉名，或文書上寫明零代價（Nil Consideration）。
兩者的核心分別，在於有否實際買賣代價，以及會否觸發破產追討風險。正常的買賣轉讓有市價代價，銀行會視為一般交易；送契樓則因為缺乏代價，在法律上可能被視為送贈，日後若原業主有債務問題，銀行及買家都會對業權穩定性有較大顧慮。
此外，在印花稅方面，物業轉讓文書須按代價款額或價值繳付從價印花稅。即使是以送贈形式轉名，稅務責任亦不會因而自動免除。實際應繳稅款須按轉讓性質及物業估值計算，詳情以稅務局的最終核定為準。
送契樓按揭的5年限制，與《破產條例》下的追討期有關。一般來說，若債務人在破產前的5年內，將財產以送贈或低於一般價值的代價轉讓，破產管理機制可能向法院申請撤銷該項轉讓。因此，銀行在批核送契樓按揭時，會特別留意送贈日期是否仍在這個敏感期內。
市場上普遍認為，未滿5年的送契樓，銀行大多拒絕承接或態度極為審慎；已超過5年的送契樓，則仍要視乎銀行政策、業權文件、物業估值及法律意見，並非自動符合按揭資格。部分訴訟或特殊情況可能涉及更長的追討期，因此單憑時間並不足夠，必須逐案檢視。
送契樓的業權風險，主要體現在查冊紀錄、代價條款及日後轉售三個層面。買家或業主可透過土地註冊處查冊，查看物業以往的轉讓紀錄，若發現文書帶有「送讓契」、「送贈契」或「Nil Consideration」（無代價）等字眼，便應對物業的送契背景提高警覺。
即使送契樓已完成轉名，日後轉售時，新買家及銀行都可能因擔心業權被追討或估值風險而卻步。這類物業的成交往往較一般單位困難，售價亦可能受影響。銀行在估值時，亦會將送契背景納入風險考量，故此按揭批核會比一般物業更具不確定性。
對於有意購入送契樓的人士，宜先查冊並委託律師審閱業權文件，以確認送贈日期、代價及是否存在法院命令等；同時要明白，即使法律上沒有問題，銀行取態亦可能保守。
半契樓及碎契樓的共同問題，在於業權文件不完整，令銀行難以確認抵押品價值。兩者與無契樓略有不同，無契樓可能只是缺少正本，但文件鏈完整；半契樓則涉及業權份額不完整，碎契樓更涉及轉讓鏈斷裂，風險評級更高。由於銀行對這類物業的批核極之謹慎，實務上，買家多數需要以現金或一次過方式付款。若資金不足，便需要考慮其他融資途徑，例如二按。
當傳統銀行一按因為無契、送契或其他樓契問題而難以批核時，部分業主或買家會考慮以二按作為替代融資方案。二按是指在現有按揭之上，再以同一物業向其他財務機構作第二次抵押，以獲取額外資金。
二按的審批方式與一般銀行按揭不同，部分持牌放債人會考慮物業的資產淨值、申請人的還款能力及其他財務文件，而不是單一依賴傳統入息證明。因此，對於無契樓或送契樓的業主來說，二按或能提供一個資金安排的選項。不過，貸款機構在考慮二按申請時，仍會進行一定程度的業權查核及風險評估，實際批核與否，以及息率、還款期等條款，均須視乎個別機構及個案而定，並不存在保證。
有機會。前提是申請人能夠補回樓契核證副本，並證明業權完整。銀行會因應個案風險調整按揭條款，未必與一般物業相同。最終結果須視乎個別銀行的審批政策。
一般來說，送契樓要待送贈日期超過5年的破產追討敏感期後，按揭成功的機會才較高。但這並不代表一定獲批，銀行仍會審視業權文件、物業估值及申請人的財務狀況。若涉及法庭命令下的轉名，則應按個別情況處理。
物業轉讓文書須按代價或價值繳納從價印花稅，送贈形式的轉名亦不例外。實際稅額視乎轉讓性質、物業估值及適用稅率而定，不能一概而論。如有疑問，應諮詢稅務專業意見。
可到土地註冊處查冊，查看單位的過往轉讓紀錄。留意文書是否有「送讓契」、「送贈契」或「零代價」等字眼，這些都是識別送契樓的重要線索。最穩妥的做法是委託律師審閱整套業權文件。
業權問題（如送契、無契、半契及碎契樓）帶有法律隱患，往往難以獲批傳統銀行按揭。送契樓主受制於5年破產追討風險，而無契及業權不全物業則面臨估值與轉售困難。雖然二按等替代融資方案可解決短期資金需求，但其貸款成本較高且無助消除業權風險。處理此類物業務必先進行查冊並尋求專業法律意見，切忌在未確認融資安排前盲目入市。
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參考資料
香港經濟日報：半契樓按揭難
am730：無契樓可造按揭嗎？
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