物業轉按套現比較 2026｜H按、P按、定息、現金回贈及總成本

最後更新：2026 年 9 月 27 日

2026 年做物業轉按套現，不能只比較「哪間銀行回贈最高」。真正影響成本的因素包括 轉按利率、H按封頂息率、現金回贈、按揭成數、律師費、罰息期、回贈退還條款，以及整個批核和提款時間.

截至 2026 年 9 月，香港市場常見新造 H 按約為 H+1.3%，封頂息率約 3.25%；部分銀行亦重新推出定息按揭，例如指定計劃首 3 年定息可低至 2.93%。銀行按揭現金回贈則會因貸款額及客戶條件而異，近期市場個案約見 1%–1.5%，個別優惠可以更高。

另一個重要改變是：香港金管局已於 2024 年 2 月暫停住宅按揭利率壓力測試。 因此，2026 年申請銀行轉按並不存在統一的「+2厘」或「+3厘」壓力測試要求；不過銀行仍會審核申請人的入息、負債、還款能力、信貸紀錄及物業估值。

如果你想了解申請程序、文件及轉按流程，可先閱讀：2026 樓宇轉按全攻略

2026 年物業轉按市場一覽

以上為市場及監管資料摘要，實際利率、回贈及批核條件會隨銀行政策及市場變化而調整。

甚麼是物業轉按套現？

Refinancing是指把現有物業按揭由原有貸款機構轉到另一間銀行或財務機構。

如果新批出的貸款額高於原有按揭尚欠本金，扣除相關費用後的差額，就可以成為業主可運用的現金，即一般所說的 「轉按套現」.

簡單來說：

可套現金額 ≈ 新批貸款額 − 原有按揭餘額 − 相關費用／罰息

For example:

• 物業估值：HK$10,000,000

• 新貸款獲批：HK$7,000,000

• 原按揭尚欠：HK$4,000,000

未計律師費、罰息或其他費用前，理論上的套現空間約為 HK$3,000,000.

因此，轉按比較不能只看「利率最低」；物業估值和可批按揭成數同樣直接決定你實際可以套現多少。

2026 轉按利率比較：H按、P按還是定息？

H按是甚麼？

H按即 HIBOR-linked Mortgage（銀行同業拆息按揭）.

常見計算方式例如：

1個月 HIBOR + 1.3%

但 H按一般設有封頂息率。換言之，即使 HIBOR 上升令「H+1.3%」高過封頂位，實際供款息率通常不會超過合約訂明的封頂水平。

截至 2026 年 9 月，市場常見新造 H 按仍約為 H+1.3%，而主要銀行的封頂實際按息約在 3.25% 左右。

H按較適合：

• 希望在 HIBOR 較低時受惠的業主

• 可以接受每月供款有一定波動

• 計劃持有按揭較長時間的人士

P按是甚麼？

P按即以銀行的 Prime Rate（最優惠利率） 為基準，再減去指定利差。

For example:

P − 指定百分比

P按不像 H按每天受銀行同業拆息變化影響，因此短期供款通常較容易預算；但銀行的 Prime Rate 並非永遠不變，亦可因市場及銀行政策調整。

因此，不能單純說 H按一定比 P按好，或者 P按一定比較穩陣。

比較時應同時看：

實際按息 + 封頂息率 + 現金回贈 + 罰息期 + 預計持有年期。

2026 年是否值得考慮定息按揭？

值得一併比較。

2026 年 9 月部分銀行重新推出定息方案。例如恒生公布的指定住宅按揭計劃，首 3 年定息可低至 2.93%，並可涵蓋合資格轉按及套現個案。

以當時一般 H按封頂約 3.25% 計算，2.93% 定息在首三年的名義息率約低 0.32 個百分點.

但定息並不代表一定是最低總成本。申請前仍要比較：

• 定息期有多長

• 定息期後轉用甚麼息率

• Rebate

• Penalty Period

• Early Repayment Terms

• 是否打算短期內出售或再次轉按

如果預計數個月內便清還貸款，罰息及回贈 clawback 往往比 0.2%–0.3% 的息差更加重要。

2026 銀行轉按現金回贈：為甚麼不能只看最高百分比？

截至 2026 年 9 月，銀行按揭現金回贈競爭再次升溫。

市場報道顯示，部分銀行指定客戶或較大貸款額可見約 1.4%–1.5% 現金回贈；一般實際優惠則視乎貸款額、物業、客戶關係及銀行當時推廣而定。

因此搜尋「最高轉按回贈」時，要特別留意以下三件事。

1. 回贈超過 1%，會影響按揭成數計算

香港金管局的規定並不是「回贈超過 1% 就不能收」。

正確理解是：

若住宅按揭現金回贈超過貸款額 1%，整筆現金回贈須納入貸款額計算 LTV。

例如你本身已經借到監管成數上限，高回贈可能令銀行需要調低實際批出的按揭本金，從而影響你真正可以套現的金額。

所以：

1.5% 回贈不一定比 1% 回贈實際拿到更多現金。

2. 「最高回贈」通常有貸款額或客戶條件

不同銀行的 tiering 可以相差很大。

以 2026 年 9 月市場資料為例，部分計劃在 HK$5,000,000 或以上貸款已可提供約 1.4% 回贈；另一些銀行則要達到 HK$10,000,000 或更高貸款額，才有機會取得最高回贈。

因此，不應只問：

「最高回贈幾多？」

而應問：

「以我實際借款額，最終獲批回贈是多少？」

3. 提早清還，可能要退回現金回贈

銀行轉按通常設有指定優惠或罰息期。

如果在指定期限內：

• 全數清還

• 部分提前還款

• 出售物業

• 再次轉按

可能需要支付提前還款費用，或者退還部分甚至全部現金回贈。

不同計劃差異很大，例如個別市場方案首年全數提前清還可涉及約 2% 費用，其他產品則可能沒有全數還款罰息，但需要退回現金回贈。

所以「半年後準備還錢」的業主尤其要先看 Facility Letter / Offer Letter 的 redemption 條款.

轉按隱藏成本：真正要計的不只是利息

一個較完整的轉按成本公式是：

**轉按總成本
= 利息支出

• Legal Fees

• 行政／按揭相關費用

• 提前還款罰息

• 需要退回的現金回贈
  − 新按揭現金回贈
  − 獲豁免的費用**

1. 律師費

轉按涉及解除原有抵押及重新辦理按揭法律文件，因此一般需要律師處理。

市場收費會因物業及個案複雜程度而不同，普通住宅轉按可見約 HK$4,500–HK$10,000 的市場收費水平。

2. 估價費

很多銀行的基本物業估價本身是免費，或者由銀行安排及承擔，因此不宜將「估價費」描述成所有銀行轉按客戶都一定要支付的主要成本。

真正更重要的是 估價不足.

For example:

市場預期物業值 HK$10,000,000，但銀行估價只有 HK$8,500,000。

即使按揭成數同樣是 70%，最高貸款額亦會由 HK$7,000,000 降至約 HK$5,950,000。

對希望轉按套現的業主而言，這個差距往往比數千元估價費重要得多。

3. 原有按揭的罰息及回贈退還

如果原按揭仍處於 penalty period，轉按前必須先向原有銀行確認：

• 罰息期截止日期

• 全數還款費用

• 部分還款費用

• 是否需要退回原有現金回贈

• 是否另有行政費

最理想的比較時間通常是在 原有罰息期接近完結前數星期至數月，而不是等罰息期完結當日才開始申請。

銀行轉按 vs GICL 環球信貸：應該比較甚麼？

銀行和持牌財務機構的定位不同。

如果單看長期借貸利率，銀行按揭一般較低；但如果借款人需要較高套現成數、入息文件不完整、物業類型較特殊，或者資金時間要求較急，便需要同時比較非銀行按揭方案。

重點不是哪一類貸款「一定較好」，而是哪一個方案在你的實際借款期內總成本較低，而且能在需要資金的時間前完成提款。

實例：借 HK$500 萬，只用 6 個月，應怎樣比較？

假設業主需要套現 HK$5,000,000 作短期生意周轉，預計六個月後清還。

如果銀行實際按息為 3.25%，以最簡單、不考慮本金逐月下降的示意計算：

HK$5,000,000 × 3.25% × 6/12
≈ HK$81,250 利息

但 HK$81,250 並不是完整成本。

還需要加入：

• Legal Fees

• 是否需要支付提前還款費

• 是否需要退還現金回贈

• 實際可以套現多少

• 由申請至提款需要多久

相反，如果使用利率較高但可以較快提款、並有較靈活提前還款條款的方案，就要計算：

額外利息成本是否低於資金延誤所造成的實際商業成本。

因此，不建議再用「銀行半年一定罰 HK$100,000，而財務公司一定較抵」這類一刀切比較。

最準確的方法，是把兩份實際批核條款放在一起比較：

6 個月實際總成本 + 可套現金額 + 最快提款日期 + 提前還款成本

2026 年銀行轉按最高可以借幾多成？

目前香港金管局對一般物業按揭的最高 LTV 監管水平為 70%，一般 DSR 上限則為 50%，而自住與非自住物業的相關監管框架已經簡化。實際銀行仍可因物業估價、收入、信貸狀況及內部風險政策批出較低成數。

至於按揭保險，不能簡單理解為「轉按一定可以做到九成」。

香港按證保險目前設有指定的 具套現再融資（cash-out refinancing） 安排，合資格個案最高可申請至 80%，但物業價值、貸款額、用途及申請人條件均須符合相關要求。

GICL 現行物業按揭產品資料則顯示，合資格個案最高貸款額可達物業估值 80%，最終仍須視物業估價及審批結果而定。

Remortgage FAQ

Q1：2026 年申請轉按還需要壓力測試嗎？

不用再進行金管局原有的按揭利率壓力測試。 金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停相關要求。不過，銀行仍會評估申請人的收入、現有負債、DSR、信貸狀況及物業估值，所以「取消壓力測試」並不等於銀行不再審查還款能力。

Q2：2026 年轉按最高可以借幾多成？

一般銀行物業按揭目前監管 LTV 上限為 70%，實際批核仍由銀行決定。符合香港按證保險指定「具套現再融資」條件的個案，可申請較高成數，現行指定安排最高可至 80%.

Q3：轉按現金回贈超過 1% 是否不能收？

不是。若住宅按揭現金回贈超過貸款額 1%，金管局要求銀行把整筆現金回贈納入 LTV 貸款額計算。如果申請人本身已借到成數上限，可能因此降低實際可批按揭本金及可套現金額。

Q4：2026 年 H按、P按還是定息比較好？

應按實際條款比較。截至 2026 年 9 月，市場常見 H按約 H+1.3%、封頂約 3.25%；部分指定定息計劃首三年可低至 2.93%。但現金回贈、罰息期及預計持有年期都會影響最終總成本。

Q5：銀行轉按一般要幾耐？

「初步批核」和「完成轉按提款」是兩回事。個別銀行可以很快作初步審批，但完整轉按仍涉及物業估價、正式審批、律師樓贖契、重新抵押及提款，因此實際部署通常應預留數星期，複雜個案可更長。

Q6：如果銀行估價不足，還可以轉按嗎？

可以再比較不同貸款機構，但沒有人可以保證一定取得更高估價。不同銀行或財務機構可能使用不同估價機制。估價越低，以相同 LTV 計算出的最高貸款額亦越低，因此對希望轉按套現的業主尤其重要。

Q7：向財務公司做樓按一定不影響 TU 嗎？

不宜一概而論。不同貸款機構對信貸資料查閱及資料提交的安排可以不同，亦會視乎產品及個案。若 TU 是你的主要考慮，申請前應直接向貸款機構確認是否查閱及／或向信貸資料服務機構提交相關資料。

Q8：甚麼時候最適合考慮轉按？

一般可以在原有按揭罰息期接近完結時開始比較。是否值得轉按，應計算新舊按揭在你預計持有期間的利息差、現金回贈、律師費、罰息、回贈 clawback 及可套現金額，而不是只看廣告上的最低利率或最高回贈。

如何比較自己的轉按套現方案？

如果想快速知道一個轉按方案是否值得，先準備以下資料：

1. 物業現時估值

2. 原有按揭尚欠本金

3. 現有按揭實際利率

4. 原有罰息期截止日期

5. 希望套現的金額

6. 最遲需要資金的日期

有了以上資料，才可以真正比較：

銀行低息方案 vs 較高成數／較快提款方案的實際總成本。

你亦可以使用 GICL 的 按揭計算器 先試算不同貸款額及還款方式。

免費初步評估物業轉按套現方案

如果你希望了解：

• 物業目前大約可批多少

• 最多可以套現多少

• 需要甚麼文件

• 銀行轉按與 GICL 方案的成本差距

• 短期清還是否涉及罰息

可聯絡 GICL 環球信貸作初步評估。

GICL 現行物業按揭資料包括：

✅ 合資格個案按揭成數最高可達物業估值 80%
✅ 指定產品可免入息證明
✅ 最快 15 分鐘初步批核
✅ 完成所需程序後最快 24 小時提款
✅ 可處理多種住宅及非住宅物業
✅ 指定方案提供費用及提前還款彈性

以上均須視乎物業估值、審批結果、當期優惠及最終貸款合約條款。

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查詢及投訴熱線：2111 0998

網上免費物業初步估價：🌐 GICL (Second Mortgage Cash-out)

Important Statement

本文資料整理截至 2026 年 9 月 27 日，僅供一般資訊及方案比較參考，不構成個人化財務、法律或借貸建議，亦不構成任何貸款報價、批核承諾或優惠保證。

文中涉及銀行及其他第三方機構的資料，乃根據所引用的公開資料整理，並非由相關機構就本文逐項確認。所述利率、封頂息率、現金回贈、費用及申請條件，只反映相關來源於指定日期所載的個別計劃或市場例子，並不代表所有銀行、所有產品或所有申請人均可獲得相同條件。本文亦不代表相關銀行或第三方機構對 GICL 的認可、推薦或合作關係。

銀行按揭利率、HIBOR、最優惠利率、現金回贈、按揭保險安排、監管要求及貸款機構優惠均可能調整。讀者應在作出申請或借貸決定前，直接向相關銀行、貸款機構或主管機構核實最新資料；實際利率、費用、按揭成數、批核及提款時間、提前還款費用，以及現金回贈退還安排，均以適用規定、個別審批結果及正式貸款文件為準。

文中計算例子僅供說明，採用簡化假設，未必包含所有費用或反映實際還款安排，不應視為個別申請人的實際借貸成本。

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