最後更新：2026 年 9 月 27 日
2026 年做物業轉按套現，不能只比較「哪間銀行回贈最高」。真正影響成本的因素包括 轉按利率、H按封頂息率、現金回贈、按揭成數、律師費、罰息期、回贈退還條款，以及整個批核和提款時間。
截至 2026 年 9 月，香港市場常見新造 H 按約為 H+1.3%，封頂息率約 3.25%；部分銀行亦重新推出定息按揭，例如指定計劃首 3 年定息可低至 2.93%。銀行按揭現金回贈則會因貸款額及客戶條件而異，近期市場個案約見 1%–1.5%，個別優惠可以更高。
另一個重要改變是：香港金管局已於 2024 年 2 月暫停住宅按揭利率壓力測試。 因此，2026 年申請銀行轉按並不存在統一的「+2厘」或「+3厘」壓力測試要求；不過銀行仍會審核申請人的入息、負債、還款能力、信貸紀錄及物業估值。
如果你想了解申請程序、文件及轉按流程，可先閱讀：2026 樓宇轉按全攻略
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比較項目 |
2026 年 9 月市場參考 |
轉按時要留意 |
|---|---|---|
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H按 |
常見約 H+1.3% |
實際供款受 1 個月 HIBOR 及封頂息率影響 |
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H按封頂 |
約 3.25% |
不同銀行 P 值及封頂公式不同 |
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P按 |
實際息率視銀行 P 值及折扣而定 |
供款相對較少受短期 HIBOR 波動影響 |
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定息按揭 |
指定計劃首 3 年可低至 2.93% |
優惠期、貸款額、物業種類及其後息率均有條件 |
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銀行現金回贈 |
市場個案約 1%–1.5%，個別更高 |
高回贈不代表最低總成本 |
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一般銀行 LTV 上限 |
70% |
仍視物業估值及銀行審批 |
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一般 DSR 上限 |
50% |
銀行仍須評估還款能力 |
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壓力測試 |
已暫停 |
不代表銀行毋須審核入息及財務狀況 |
以上為市場及監管資料摘要，實際利率、回贈及批核條件會隨銀行政策及市場變化而調整。
轉按是指把現有物業按揭由原有貸款機構轉到另一間銀行或財務機構。
如果新批出的貸款額高於原有按揭尚欠本金，扣除相關費用後的差額，就可以成為業主可運用的現金，即一般所說的 「轉按套現」。
簡單來說：
可套現金額 ≈ 新批貸款額 − 原有按揭餘額 − 相關費用／罰息
例如：
物業估值：HK$10,000,000
新貸款獲批：HK$7,000,000
原按揭尚欠：HK$4,000,000
未計律師費、罰息或其他費用前，理論上的套現空間約為 HK$3,000,000。
因此，轉按比較不能只看「利率最低」；物業估值和可批按揭成數同樣直接決定你實際可以套現多少。
H按即 HIBOR-linked Mortgage（銀行同業拆息按揭）。
常見計算方式例如：
1個月 HIBOR + 1.3%
但 H按一般設有封頂息率。換言之，即使 HIBOR 上升令「H+1.3%」高過封頂位，實際供款息率通常不會超過合約訂明的封頂水平。
截至 2026 年 9 月，市場常見新造 H 按仍約為 H+1.3%，而主要銀行的封頂實際按息約在 3.25% 左右。
H按較適合：
希望在 HIBOR 較低時受惠的業主
可以接受每月供款有一定波動
計劃持有按揭較長時間的人士
P按即以銀行的 Prime Rate（最優惠利率） 為基準，再減去指定利差。
例如：
P − 指定百分比
P按不像 H按每天受銀行同業拆息變化影響，因此短期供款通常較容易預算；但銀行的 Prime Rate 並非永遠不變，亦可因市場及銀行政策調整。
因此，不能單純說 H按一定比 P按好，或者 P按一定比較穩陣。
比較時應同時看：
實際按息 + 封頂息率 + 現金回贈 + 罰息期 + 預計持有年期。
值得一併比較。
2026 年 9 月部分銀行重新推出定息方案。例如恒生公布的指定住宅按揭計劃，首 3 年定息可低至 2.93%，並可涵蓋合資格轉按及套現個案。
以當時一般 H按封頂約 3.25% 計算，2.93% 定息在首三年的名義息率約低 0.32 個百分點。
但定息並不代表一定是最低總成本。申請前仍要比較：
定息期有多長
定息期後轉用甚麼息率
現金回贈
罰息期
提早還款條款
是否打算短期內出售或再次轉按
如果預計數個月內便清還貸款，罰息及回贈 clawback 往往比 0.2%–0.3% 的息差更加重要。
截至 2026 年 9 月，銀行按揭現金回贈競爭再次升溫。
市場報道顯示，部分銀行指定客戶或較大貸款額可見約 1.4%–1.5% 現金回贈；一般實際優惠則視乎貸款額、物業、客戶關係及銀行當時推廣而定。
因此搜尋「最高轉按回贈」時，要特別留意以下三件事。
香港金管局的規定並不是「回贈超過 1% 就不能收」。
正確理解是：
若住宅按揭現金回贈超過貸款額 1%，整筆現金回贈須納入貸款額計算 LTV。
例如你本身已經借到監管成數上限，高回贈可能令銀行需要調低實際批出的按揭本金，從而影響你真正可以套現的金額。
所以：
1.5% 回贈不一定比 1% 回贈實際拿到更多現金。
不同銀行的 tiering 可以相差很大。
以 2026 年 9 月市場資料為例，部分計劃在 HK$5,000,000 或以上貸款已可提供約 1.4% 回贈；另一些銀行則要達到 HK$10,000,000 或更高貸款額，才有機會取得最高回贈。
因此，不應只問：
「最高回贈幾多？」
而應問：
「以我實際借款額，最終獲批回贈是多少？」
銀行轉按通常設有指定優惠或罰息期。
如果在指定期限內：
全數清還
部分提前還款
出售物業
再次轉按
可能需要支付提前還款費用，或者退還部分甚至全部現金回贈。
不同計劃差異很大，例如個別市場方案首年全數提前清還可涉及約 2% 費用，其他產品則可能沒有全數還款罰息，但需要退回現金回贈。
所以「半年後準備還錢」的業主尤其要先看 Facility Letter / Offer Letter 的 redemption 條款。
一個較完整的轉按成本公式是：
**轉按總成本
= 利息支出
律師費
行政／按揭相關費用
提前還款罰息
需要退回的現金回贈
− 新按揭現金回贈
− 獲豁免的費用**
轉按涉及解除原有抵押及重新辦理按揭法律文件，因此一般需要律師處理。
市場收費會因物業及個案複雜程度而不同，普通住宅轉按可見約 HK$4,500–HK$10,000 的市場收費水平。
很多銀行的基本物業估價本身是免費，或者由銀行安排及承擔，因此不宜將「估價費」描述成所有銀行轉按客戶都一定要支付的主要成本。
真正更重要的是 估價不足。
例如：
市場預期物業值 HK$10,000,000，但銀行估價只有 HK$8,500,000。
即使按揭成數同樣是 70%，最高貸款額亦會由 HK$7,000,000 降至約 HK$5,950,000。
對希望轉按套現的業主而言，這個差距往往比數千元估價費重要得多。
如果原按揭仍處於 penalty period，轉按前必須先向原有銀行確認：
罰息期截止日期
全數還款費用
部分還款費用
是否需要退回原有現金回贈
是否另有行政費
最理想的比較時間通常是在 原有罰息期接近完結前數星期至數月，而不是等罰息期完結當日才開始申請。
銀行和持牌財務機構的定位不同。
如果單看長期借貸利率，銀行按揭一般較低；但如果借款人需要較高套現成數、入息文件不完整、物業類型較特殊，或者資金時間要求較急，便需要同時比較非銀行按揭方案。
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比較項目 |
傳統銀行轉按 |
GICL 環球信貸 |
|---|---|---|
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利率 |
一般較低；2026 年 9 月 H按封頂約 3.25%，指定定息約 2.93% |
一般高於銀行，應以個別正式報價及實際年利率比較 |
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一般按揭成數 |
監管上限一般 70%，另有指定按保安排 |
GICL 現行產品資料顯示最高可達物業估值 80%，須經估價及審批 |
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入息文件 |
一般須作還款能力及收入審核 |
指定物業按揭產品可免入息證明，須視產品及審批 |
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物業類型 |
銀行估值及物業要求一般較標準化 |
可處理較廣泛物業類型，實際估價及批核視個案 |
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批核速度 |
初步批核可以很快，但完整轉按涉及估價、贖契、律師及提款程序 |
GICL 現行產品資料標示最快 15 分鐘初步批核、完成程序後最快 24 小時提款 |
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律師／估價／手續費 |
視銀行及個案；估價很多時免費，但律師費通常需考慮 |
指定優惠可豁免相關費用，以當期推廣及合約為準 |
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提早還款 |
常見設罰息期及／或回贈 clawback |
部分彈性方案可提供免罰息提早還款，以正式合約條款為準 |
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較適合 |
有穩定收入文件、追求較低長期資金成本 |
重視套現額、速度、文件彈性或物業條件較特殊的個案 |
重點不是哪一類貸款「一定較好」，而是哪一個方案在你的實際借款期內總成本較低，而且能在需要資金的時間前完成提款。
假設業主需要套現 HK$5,000,000 作短期生意周轉，預計六個月後清還。
如果銀行實際按息為 3.25%，以最簡單、不考慮本金逐月下降的示意計算：
HK$5,000,000 × 3.25% × 6/12
≈ HK$81,250 利息
但 HK$81,250 並不是完整成本。
還需要加入：
律師費
是否需要支付提前還款費
是否需要退還現金回贈
實際可以套現多少
由申請至提款需要多久
相反，如果使用利率較高但可以較快提款、並有較靈活提前還款條款的方案，就要計算：
額外利息成本是否低於資金延誤所造成的實際商業成本。
因此，不建議再用「銀行半年一定罰 HK$100,000，而財務公司一定較抵」這類一刀切比較。
最準確的方法，是把兩份實際批核條款放在一起比較：
6 個月實際總成本 + 可套現金額 + 最快提款日期 + 提前還款成本
目前香港金管局對一般物業按揭的最高 LTV 監管水平為 70%，一般 DSR 上限則為 50%，而自住與非自住物業的相關監管框架已經簡化。實際銀行仍可因物業估價、收入、信貸狀況及內部風險政策批出較低成數。
至於按揭保險，不能簡單理解為「轉按一定可以做到九成」。
香港按證保險目前設有指定的 具套現再融資（cash-out refinancing） 安排，合資格個案最高可申請至 80%，但物業價值、貸款額、用途及申請人條件均須符合相關要求。
GICL 現行物業按揭產品資料則顯示，合資格個案最高貸款額可達物業估值 80%，最終仍須視物業估價及審批結果而定。
不用再進行金管局原有的按揭利率壓力測試。 金管局已於 2024 年 2 月 28 日暫停相關要求。不過，銀行仍會評估申請人的收入、現有負債、DSR、信貸狀況及物業估值，所以「取消壓力測試」並不等於銀行不再審查還款能力。
一般銀行物業按揭目前監管 LTV 上限為 70%，實際批核仍由銀行決定。符合香港按證保險指定「具套現再融資」條件的個案，可申請較高成數，現行指定安排最高可至 80%。
不是。若住宅按揭現金回贈超過貸款額 1%，金管局要求銀行把整筆現金回贈納入 LTV 貸款額計算。如果申請人本身已借到成數上限，可能因此降低實際可批按揭本金及可套現金額。
應按實際條款比較。截至 2026 年 9 月，市場常見 H按約 H+1.3%、封頂約 3.25%；部分指定定息計劃首三年可低至 2.93%。但現金回贈、罰息期及預計持有年期都會影響最終總成本。
「初步批核」和「完成轉按提款」是兩回事。個別銀行可以很快作初步審批，但完整轉按仍涉及物業估價、正式審批、律師樓贖契、重新抵押及提款，因此實際部署通常應預留數星期，複雜個案可更長。
可以再比較不同貸款機構，但沒有人可以保證一定取得更高估價。不同銀行或財務機構可能使用不同估價機制。估價越低，以相同 LTV 計算出的最高貸款額亦越低，因此對希望轉按套現的業主尤其重要。
不宜一概而論。不同貸款機構對信貸資料查閱及資料提交的安排可以不同，亦會視乎產品及個案。若 TU 是你的主要考慮，申請前應直接向貸款機構確認是否查閱及／或向信貸資料服務機構提交相關資料。
一般可以在原有按揭罰息期接近完結時開始比較。是否值得轉按，應計算新舊按揭在你預計持有期間的利息差、現金回贈、律師費、罰息、回贈 clawback 及可套現金額，而不是只看廣告上的最低利率或最高回贈。
如果想快速知道一個轉按方案是否值得，先準備以下資料：
物業現時估值
原有按揭尚欠本金
現有按揭實際利率
原有罰息期截止日期
希望套現的金額
最遲需要資金的日期
有了以上資料，才可以真正比較：
銀行低息方案 vs 較高成數／較快提款方案的實際總成本。
你亦可以使用 GICL 的 按揭計算器 先試算不同貸款額及還款方式。
如果你希望了解：
物業目前大約可批多少
最多可以套現多少
需要甚麼文件
銀行轉按與 GICL 方案的成本差距
短期清還是否涉及罰息
可聯絡 GICL 環球信貸作初步評估。
GICL 現行物業按揭資料包括：
✅ 合資格個案按揭成數最高可達物業估值 80%
✅ 指定產品可免入息證明
✅ 最快 15 分鐘初步批核
✅ 完成所需程序後最快 24 小時提款
✅ 可處理多種住宅及非住宅物業
✅ 指定方案提供費用及提前還款彈性
以上均須視乎物業估值、審批結果、當期優惠及最終貸款合約條款。
查詢及投訴熱線：2111 0998
網上免費物業初步估價：GICL 環球信貸
本文資料整理截至 2026 年 9 月 27 日，僅供一般資訊及方案比較參考，不構成個人化財務、法律或借貸建議，亦不構成任何貸款報價、批核承諾或優惠保證。
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