公司按揭2026：有限公司名義持有物業如何申請按揭？成數、文件、擔保及流程全指南

有限公司名義持有物業，可以申請按揭嗎？可以。 在香港，公司持有的住宅、商舖、寫字樓或工業物業，可按物業及公司實際情況申請有抵押融資。

公司按揭與個人住宅按揭最大的分別，是物業的法律持有人為公司。貸款機構除了評估物業估值及還款能力，通常亦會審查公司架構、董事及股東背景、現有押記，以及是否需要個人擔保。

GICL 環球信貸可就公司名義持有物業提供初步按揭評估。是否批核、貸款額、利率及所需文件，均以個別個案及正式書面條款為準。

公司按揭重點一覽

想知道公司名下物業能否套現？

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1. 甚麼是公司按揭（Company Mortgage）？

公司按揭是指有限公司以其持有的物業作為抵押，向銀行或其他貸款機構申請融資。 資金可涉及物業交易、現有按揭再融資，或經貸款機構同意的企業資金用途。

公司按揭並非香港法律下一種獨立、統一條款的貸款產品。不同貸款機構對借款人、抵押人、貸款用途及擔保安排的要求可能不同。

一般審批涉及三個層面：

1. 公司方面： 公司身份、董事及股東架構、實際控制人、營運情況與還款來源。

2. 物業方面： 物業估值、業權、用途、現有按揭及其他已登記押記。

3. 擔保方面： 董事或主要股東是否需要提供個人擔保，以及其責任範圍。

公司可以同時是借款人和抵押人嗎？

可以。常見安排是持有物業的有限公司同時作為借款人及抵押人。

例如，A有限公司擁有一個商業單位，並希望利用該物業融資。經審批後，A有限公司可按貸款文件安排借款及抵押，而主要股東或董事可能須另外提供擔保。

不過，物業持有人、借款人及擔保人不一定是同一法律主體。如涉及關連公司或其他第三方借款，必須由貸款機構及律師確認正式安排。

2. 公司名義持有物業，與董事私人名義有甚麼分別？

判斷申請方法的第一步，是確認物業的登記業主。

公司東主可否用私人名下物業為公司融資？

可以考慮相關抵押融資安排，但私人持有的物業不會因此變成公司物業。

個人可能以其物業申請貸款，再按照貸款用途、公司法、稅務及會計要求安排資金。正式安排應由貸款機構、會計師及律師核實。

延伸閱讀：自僱人士按揭指南

3. 公司按揭最高可以借幾多？2026年按揭成數如何計算？

公司按揭沒有適用於所有銀行及財務公司的統一最高貸款額。 可借金額通常取決於貸款性質、貸款機構、物業估值、現有按揭結餘、公司還款能力及抵押安排。

銀行公司物業按揭成數

根據香港金融管理局現行相關審慎措施，自2024年10月16日起，適用的物業按揭貸款一般設有：

• 最高按揭成數（LTV）：70%

• 供款與入息比率上限（DSR）：50%

金管局明確指出，相關住宅按揭成數上限亦適用於公司持有的住宅物業。

但有一個重要分別：上述逆周期宏觀審慎措施針對物業交易融資及現有物業再融資，並非直接適用於以物業作抵押、專門為公司營運提供資金的信貸安排。後者須按銀行企業信貸審批標準評估。

因此，不能單憑公司持有一個價值港幣1,000萬元的物業，就斷定一定可以借到700萬元。

資料來源：香港金融管理局《物業按揭貸款》及相關審慎措施通函。

財務公司按揭是否同樣以70%為上限？

不能直接套用。金管局針對認可機構的物業按揭審慎措施，不等同於所有持牌放債人的統一產品成數。

財務公司的實際貸款額，須根據個別產品、物業估價、風險評估、相關法例及貸款條款確定。

GICL的公司按揭成數及利率，應以實際個案報價為準，不應直接套用銀行七成按揭上限。

公司物業套現計算例子

假設一間有限公司持有住宅物業，情況如下：

計算方法：

初步可套現差額 = 物業估值 × 假設貸款成數 − 現有按揭結餘

即：

HK$8,000,000 × 60% − HK$3,000,000 = HK$1,800,000

這是純粹用作解釋計算方式的假設例子，並非 GICL 的報價、核准成數或實際貸款承諾。

最終可取得的淨額可能還要扣除律師費、行政費、現有貸款贖回費用及其他適用成本。

4. 公司按揭可以選擇一按、二按或轉按嗎？

可以按物業的現有抵押情況研究不同方案，但是否可行須以貸款文件及審批結果為準。

公司物業一按（First Mortgage）

如果物業沒有現有按揭，公司可研究以該物業設立第一順位抵押。

如物業已有按揭，而新貸款用作清還原有貸款並重新設立第一順位抵押，亦可能屬於轉按安排。

公司物業二按（Second Mortgage）

如果物業已有一按，公司可能研究在原有抵押之後設立第二順位按揭，以取得額外資金。

不過，二按必須審視：

• 現有一按合約是否限制額外抵押

• 是否需要取得第一按揭權人的同意

• 物業剩餘抵押價值是否足夠

• 抵押權次序及相關法律風險

不要假設申請二按一定不需要通知原有貸款機構。 應由律師核對現有合約及相關同意要求。

公司物業轉按（Refinancing）

公司轉按通常涉及以新貸款清還舊按揭，目的是調整融資條件、還款安排，或在符合審批條件下提取資金。

轉按前應計算新舊貸款的總成本，而非只比較宣傳利率。

5. 公司按揭需要甚麼文件？六項初步文件清單

根據 GICL 現有公司按揭服務資料，公司名義持有物業的初步申請，可先準備以下六項文件。

公司文件

1. 有效商業登記證（Business Registration Certificate）

2. 公司註冊證書（Certificate of Incorporation）

3. 公司最近3個月銀行月結單

董事文件

4. 董事身份證明文件

5. 董事住址證明

6. 董事最近3個月銀行月結單

以上是 GICL 公司按揭初步評估的基本清單，並非所有貸款機構統一規定，亦不代表提交六項文件後便一定獲批。

WhatsApp向GICL索取公司按揭文件清單

個別情況下可能需要哪些補充文件？

如果公司架構較複雜、物業已有按揭或涉及其他擔保安排，貸款機構或律師可能要求：

• 最近周年申報表（NAR1）及公司章程

• 董事、股東及實益擁有人資料

• 董事會決議及簽署授權

• 物業地址、土地查冊及業權文件

• 現有按揭月結單、贖回結欠及押記資料

• 租約及租金收入紀錄

• 貸款用途及預計還款來源說明

• 財務報表、核數報告或其他補充財務文件（如適用）

公司沒有核數報告，可以申請按揭嗎？

可以先申請初步評估，但不能保證獲豁免核數報告。

GICL部分物業按揭方案的宣傳資料提及文件要求較具彈性。不過，申請人仍可能需要提供銀行月結單、身份、公司、物業及還款安排資料。

「免入息證明」不等於免除所有盡職審查、還款能力評估或財務文件要求。

6. 公司董事一定要做個人擔保人嗎？

不是法律上所有公司按揭都必須由董事擔保，但貸款機構可能要求主要股東、東主或董事提供個人擔保。

有限公司在法律上與其股東及董事屬不同主體。公司名下物業並非董事的個人財產。

然而，如果董事簽署個人擔保，便可能按照擔保合約對相關債務承擔個人責任。

簽署個人擔保前應確認甚麼？

最重要的問題包括：

1. 擔保是否有最高金額限制？

2. 擔保涵蓋本金、利息、費用及其他債務的範圍有多大？

3. 公司未能還款時，貸款機構可在甚麼情況下向擔保人追討？

4. 擔保會否持續涵蓋將來的融資？

5. 貸款清還後如何正式解除擔保？

若屬持續擔保或涉及多項融資，責任範圍可能比單一按揭本金更廣。

董事不應只因公司屬有限公司，就假設個人資產不會受到已簽署擔保的影響。 簽署前宜取得獨立法律意見。

7. 公司物業按揭需要登記甚麼押記？

公司名義持有物業的按揭，可能涉及土地註冊處及公司註冊處兩套不同的登記要求。

土地註冊處：核實物業及抵押文件

香港現行土地登記制度主要屬契據註冊制度。申請公司按揭前，一般會透過土地查冊了解物業的已登記業主及相關文書。

但土地註冊不等同政府保證物業業權無瑕疵，仍須由律師核對相關業權文件。

資料來源：香港土地註冊處：契據註冊。

公司註冊處：公司押記登記

根據香港《公司條例》（第622章），公司設立屬須註冊類別的押記時，一般須在押記設立日期後一個月內向公司註冊處提交：

• 指明表格 NM1

• 經核證的押記文書副本

• 適用的登記費用

如超過法定期限，可能需要向法院申請延長登記期限。

資料來源：香港公司註冊處：押記登記常見問題。

重要： 土地註冊及公司押記登記並不是互相取代的程序。實際適用要求應由處理交易的律師確認。

8. 哪些因素會影響有限公司按揭批核？

公司按揭能否批核，不是單看物業值多少錢。

物業估值與類型

住宅、商舖、寫字樓、工廈及其他物業，可能有不同的估值方法、按揭要求及風險。

貸款機構亦可能考慮樓齡、用途、租賃情況、物業狀況及市場流通性。

公司營運及現金流

貸款機構可能審視公司營運年期、銀行往來、收入來源、債務水平及還款計劃。

即使公司資產價值較高，也不等於能夠承受每月供款。

董事及擔保人背景

如申請涉及個人擔保，擔保人的財務狀況及既有債務可能影響整體審批。

是否查閱個人信貸紀錄、如何使用信貸資料及會否向信貸資料庫申報，應向相關貸款機構確認。

現有物業及公司押記

物業一旦已有抵押，貸款機構須考慮現有貸款結餘、抵押權次序，以及新增融資會否與現有合約衝突。

9. 公司按揭申請流程：由初步評估至正式放款

第一步：確認公司及物業資料

提供公司名稱、物業地址、物業種類、所需融資額及資金用途，並確認物業由公司持有。

第二步：準備基本文件

按要求提交公司註冊證書、商業登記證、公司銀行月結單及相關董事資料。

初步諮詢階段可先提交非敏感的基本資訊；完整身份證明或銀行文件應透過已確認的安全渠道遞交。

第三步：物業估價及初步風險評估

貸款機構評估物業價值、現有按揭、公司背景及還款來源。

初步估算貸款額，不代表正式批核。

第四步：確認貸款及擔保架構

確認誰是借款人、誰提供物業抵押，以及董事或股東是否需要簽署個人擔保。

第五步：審閱書面貸款條款

取得正式文件後，核對貸款額、利率、費用、還款期、違約責任及提前還款條件。

第六步：完成法律程序及放款

律師按交易需要處理業權、抵押、公司授權、現有貸款贖回及適用登記程序。

公司按揭所需時間沒有統一標準。 文件完整程度、估價、業權、現有押記及法律工作，都可能影響正式放款日期。

10. 公司按揭利率、費用及還款風險

公司按揭利率是否比個人按揭高？

不能一概而論。公司按揭的定價與貸款機構、貸款用途、物業風險、還款能力及貸款條款有關。

銀行與持牌財務公司採用的產品、風險及資金成本安排可能不同，因此應根據實際報價比較，而不是假定某一類機構必然最便宜。

應該比較哪些借貸成本？

公司按揭有甚麼主要風險？

第一，抵押物業可能面臨法律追討或處置。 如公司持續違約，貸款機構可能依照合約及法律程序行使抵押權利。

第二，董事個人可能承擔擔保責任。 已簽署的個人擔保不會因公司是有限公司而自動失效。

第三，短期融資可能出現再融資風險。 如果公司打算日後轉按至銀行，應預先考慮銀行能否審批、估價變動、利率及轉按費用。

11. 銀行公司按揭與持牌財務公司按揭有何不同？

選擇時應考慮可取得的淨貸款額、整體成本、所需時間、還款能力及風險，而不應只看宣傳上的最快批核時間。

12. 公司按揭與中小企按揭有甚麼分別？

「公司按揭」通常以公司名義持有物業的抵押融資安排為重點。

「中小企按揭」則是較偏向資金用途的市場用語，主要討論企業如何透過物業抵押取得營運資金。抵押物業可能由企業持有，也可能由東主私人持有。

兩者不是必然互相排斥的貸款產品類別。

例如，一間中小企持有寫字樓，再以該寫字樓融資作營運用途，便可能同時符合一般市場對「公司按揭」及「中小企物業融資」的描述。

延伸閱讀：GICL 中小企按揭及物業融資指南

13. 公司按揭常見問題 FAQ

Q1：香港有限公司名義買樓，可以申請銀行按揭嗎？

可以提出申請。公司名義持有住宅物業並不代表自動不能申請銀行按揭。銀行會按物業、公司、還款能力、擔保及相關監管要求作審批。

Q2：2026年公司按揭最高成數是多少？

適用的銀行物業按揭審慎措施一般以70%為成數上限，但實際貸款額可能更低。以物業作抵押的企業營運融資及持牌財務公司產品，不能簡單套用該上限。

Q3：公司沒有營業額，可以申請公司按揭嗎？

可以先提出初步評估，但是否可獲批，須視乎公司資產、抵押物業、還款來源、擔保安排及貸款機構的審批政策。沒有營業額不代表一定獲批或一定被拒。

Q4：新成立公司可以申請物業按揭嗎？

可以提出申請，但新公司的營運紀錄較少，貸款機構可能需要更多有關資產、股東、資金用途及還款來源的資料。

Q5：公司沒有核數報告，可以申請嗎？

可以先向 GICL 查詢適用產品。不過，部分貸款仍可能需要財務報表、銀行紀錄或其他財務資料，並非所有公司均能豁免核數報告。

Q6：公司東主一定要做個人擔保嗎？

不一定。是否需要擔保由貸款機構按公司及貸款架構決定。如果需要，擔保範圍及責任應以正式文件為準。

Q7：有限公司持有的工廈或商舖可以做按揭嗎？

可以就相關物業提出評估。實際安排取決於物業業權、用途、估值、租賃情況及貸款機構政策。

Q8：公司物業已有銀行一按，可以申請二按嗎？

可以研究相關融資方案，但須核對現有一按合約、抵押權次序、物業剩餘價值及是否需要現有按揭權人同意。

Q9：公司按揭最快幾多日可以放款？

沒有適用於所有個案的固定時間。部分貸款機構設有快速初步批核安排，但正式放款仍涉及必要審查、估價、法律文件及適用的登記程序。

Q10：公司按揭會影響董事的TU信貸紀錄嗎？

不一定。影響取決於是否涉及個人借款或擔保、貸款機構的信貸查詢及資料申報安排。申請前應向貸款機構確認。

Q11：公司按揭可以提前還款嗎？

應按貸款合約處理。部分產品可提供較靈活的提前清還安排，但有些貸款可能涉及罰息、行政費或其他條件。簽署前應確認書面條款。

Q12：GICL可以幫公司名義物業申請按揭嗎？

GICL可就公司名義持有物業的個案提供初步評估，包括了解物業、公司文件、貸款需要及擔保安排。是否接受申請及最終批核，須視乎個別情況。

14. 向 GICL 環球信貸申請公司按揭初步評估

如果有限公司名下持有物業，並希望了解可否透過物業抵押取得資金，可先向 GICL 提供基本資料作初步評估。

申請前建議準備

• 公司名稱

• 物業地址、種類及用途

• 目前是否有按揭， 尚欠金額 及 任何商業貸款:

• 希望借取的金額及資金用途

• 預計借款期限及還款來源

• 主要董事或負責聯絡人資料

GICL現有物業按揭產品資料提及，部分指定方案提供較簡化文件要求、快速初步審批及彈性提前還款安排。以上不代表所有公司按揭均享有相同條件，也不保證可於24小時內正式放款。

初步評估後，貸款額、利率、費用、文件要求及法律安排均以正式書面條款為準。

聯絡 GICL 環球信貸

• WhatsApp：提交公司物業按揭基本資料

• 電話：2111 0998

• 網站：https://gicl.com.hk/

GICL持牌機構資料

根據香港公司註冊處截至2026年9月30日的持牌放債人名單：

上述資料有可能因續牌而變動，應以香港公司註冊處最新持牌放債人紀錄為準。GICL為上述相關公司的品牌名稱，實際提供貸款的法人實體應以正式貸款文件為準。

忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。

投訴及查詢熱線：2111 0998

資料來源與核實依據

1. 香港金融管理局：物業按揭及最新適用審慎措施

2. 香港金融管理局：2024年10月16日物業按揭審慎措施通函

3. 香港公司註冊處：《公司條例》押記登記常見問題

4. 香港土地註冊處：契據註冊及土地查冊

5. 香港公司註冊處：持牌放債人官方名單

6. 香港公司註冊處：《放債人條例》及監管機構

7. GICL官方公司按揭服務資料及指定產品說明。

法規及資料核對日期： 2026年10月26日

免責聲明： 本文提供一般公司物業融資資訊，不構成貸款批核、法律、稅務或財務建議。所有申請條件以貸款機構的最終決定及正式書面文件為準。